5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金为代表的(de)机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据(jù)显示，以(yǐ)南(nán)方(fāng)和华夏(xià)的两只老牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的总(zǒng)份额均较4月28日(rì)时有小幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获(huò)得增持，持仓(cāng)数量占流(liú)通股比重增(zēng)幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地(dì)产或“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已(yǐ)过 精耕细作成共(gòng)识(shí)

　　从公募基金对房(fáng)地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的(de)房地(dì)产行业标(biāo)的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占其所持股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场表现出(chū)色(sè)，但公(gōng)募所持(chí)房地产公司(sī)市值在股票资产中的(de)占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年(nián)终于出现了三年来的首(shǒu)次(cì)回升，年底这(zhè)一(yī)数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时(shí)，公(gōng)募对房地产(chǎn)行业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎在今年一(yī)季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持有房地产(chǎn)板块(kuài)一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市(shì)值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计(jì)达(dá)47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对(duì)于房地产的投(tóu)资愈发(fā)有(yǒu)集中(zhōng)于龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金(jīn)一(yī)季报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房1984年出生今年多大年龄，1984年出生今年多大2022地产板块排名(míng)最高的(de)是保利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名第二的(de)是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首(shǒu)先(xiān)在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次(cì)是金地集团退出(chū)百大之列。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行业(yè)销售(shòu)旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机(jī)构持仓上还需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大分(fēn)化时代，一二线城市好于(yú)三(sān)四(sì)线城市。而映(yìng)射到二级市场投(tóu)资(zī)上，配(pèi)置房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红利(lì)期(qī)一(yī)去不返了。“如(rú)果按照产(chǎn)业(yè)周期来分(fēn)类，包(bāo)括房地产等(děng)几(jǐ)类行业在盖特(tè)纳曲(qū)线里(lǐ)属于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的行(xíng)业(yè)，传统认知上(shàng)没(méi)有什么投资机会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业也(yě)出现(xiàn)了(le)一些(xiē)机会，背后(hòu)的逻辑是供(gōng)给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具(jù)名(míng)的上(shàng)海公(gōng)募(mù)基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再(zài)出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了(le)15万亿(yì)元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)。需求端还需要有一(yī)定的政策出来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论(lùn)从(cóng)城镇化的进程，还是人(rén)均住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告(gào)别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入(rù)也(yě)不支撑每年18万亿元(yuán)的销售(shòu)额，以及过快(kuài)上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营(yíng)地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的(de)公(gōng)司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的(de)提升。当行业需(xū)求(qiú)见顶回落时(shí)，行业(yè)的贝塔已经过去(qù)了，但不代(dài)表没有(yǒu)投资(zī)机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的(de)阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个(gè)股成为(wèi)公募(mù)乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产(chǎn)“风(fēng)物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产板(bǎn)块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的(de)124只房(fáng)地产类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好(hǎo)排名前五的公(gōng)司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名(míng)第(dì)一的上实(shí)发(fā)展，五一假期归来后(hòu)日成交量明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营(yíng)业务为房(fáng)地产(chǎn)开发与经营(yíng)。公(gōng)司的主要产品及服务为房地(dì)产销售、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业管理服务、工(gōng)程项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从(cóng)业绩(jì)数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。1984年出生今年多大年龄，1984年出生今年多大2022>

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东来(lái)看， 具体(tǐ)包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城资(zī)产管理公(gōng)司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的(de)是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫(yì)情时(shí)代出租(zū)率复苏(sū)至近(jìn)年来(lái)最高(gāo)，另(lìng)一方面则是公(gōng)司(sī)拿地(dì)结算持续性向(xiàng)好，从数字(zì)上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机(jī)构在其中持续驻(zhù)足(zú)。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，知名(míng)私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这(zhè)也是连续第三(sān)个季度(dù)他有的两只产(chǎn)品杀(shā)入前(qián)十(shí)。同时榜单中还有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局，其当(dāng)季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上海区域性地产公司(sī)外，荣(róng)安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报(bào)交出(chū)的也是一份报(bào)喜的(de)成(chéng)绩单(dān)：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司股东的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注(zhù)意(yì)到两只公募指基(jī)首季(jì)新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南(nán)方中证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证(zhèng)全球(qiú)基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙头的(de)价值更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券(quàn)商测算对(duì)应(yīng)潜在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受(shòu)限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的(de)拿地力(lì)度（拿(ná)地(dì)金额/销售金额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融(róng)资(zī)上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率基(jī)本(běn)在(zài)70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企的(de)净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本看，龙(lóng)头房企的(de)融(róng)资成本不断下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或(huò)存(cún)在发展的大好机会(huì)。中信证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的结构性机(jī)会依然存在，少部(bù)分公司尤(yóu)其是央企占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要又体现(xiàn)为库存(cún)的优(yōu)势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发(fā)资源和(hé)良好的(de)不动产资产运(yùn)营(yíng)能力的多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相较于民(mín)营地产公(gōng)司(sī)也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权(quán)债务关系等问(wèn)题，市(shì)场对(duì)民营房开企业的资产会有更多(duō)担忧和质疑(yí)，所以(yǐ)在这一(yī)轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶(jiē)段，具备(bèi)较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和(hé)现金流创造(zào)能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值(zhí)相对较低，企业自(zì)身资产(chǎn)的质量好、运营能力(lì)强、可以创(chuàng)造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业(yè)普涨的(de)概(gài)率比较低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受益于行业集中度提(tí)升的头部(bù)公司。”星(xīng)石投资首席研究(jiū)官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路(lù)的(de)话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为(wèi)光(guāng)明。不过国(guó)投(tóu)瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成本(běn)保持低(dī)位，其次是销(xiāo)售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩(jì)出现(xiàn)的(de)整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一(yī)季度的业绩分(fēn)化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营(yíng)收、净(jìng)利均实(shí)现了业绩(jì)的回正，甚(shèn)至是较大(dà)增速的增长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善(shàn)的房(fáng)企，主要是因为过去两(liǎng)三年时(shí)间，尤其是在2021年下(xià)半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿(ná)地，且主要(yào)集中在核心城市，投资(zī)力度(dù)较大。投资的驱(qū)动能够(gòu)推动房(fáng)企销售业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度市(shì)场恢复(fù)但(dàn)仍处于调(diào)整的过程中，能(néng)够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些(xiē)不(bù)确定性。其实整个市(shì)场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等极个别(bié)城市四月环(huán)比三月相对(duì)表现较好(hǎo)之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不(bù)太乐(lè)观。按照现(xiàn)在的经(jīng)济(jì)状况、收入情(qíng)况，以及市场的去(qù)库存(cún)压力、企业的资金(jīn)面压力，可能(néng)会(huì)出(chū)现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩(jì)出(chū)现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就(jiù)是(shì)说(shuō)，第二季度、第(dì)三季(jì)度增长不确定(dìng)性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上(1984年出生今年多大年龄，1984年出生今年多大2022shàng)海利(lì)檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在整个(gè)房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多(duō)，我们要(yào)多给一(yī)些耐心(xīn)，这个时(shí)候，在(zài)房地(dì)产以及(jí)上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴随(suí)整个(gè)行业的弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐步体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等(děng)待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需(xū)要时(shí)间(jiān)。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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