OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市(shì)场的(de)影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大园REIT开盘(pán)继续延(yán)续此前几日(rì)的(de)下跌走(zǒu)势(shì)，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技(jì)是其扩(kuò)募(mù)拟新购(gòu)入(rù)基础(chǔ)设(shè)施(shī)资产(chǎn)张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲(zhé)库科技(jì)及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将(jiāng)继续密切(qiè)关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相关(guān)应对(duì)。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人相关负责人(rén)也表示，近(jìn)期已同步启动了应急预(yù)案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积极应对哲库提(tí)前(qián)退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公(gōng)司(sī)领导高度(dù)重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT近(jìn)期(qī)市场波(bō)动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从(cóng)根本上影响其内外价值(zhí)，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继(jì)续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技的(de)事件(jiàn)继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的价格(gé)小幅低开，此后二级市(shì)场(chǎng)价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最(zuì)终报(bào)收(shōu)3.512元(yuán)，全(quán)天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期(qī)不利消息(xī)影响，华安张江光大(dà)园REIT最近几个交易(yì)日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅达(dá)到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不鸡蛋羹水放多了怎么补救，鸡蛋羹不凝固怎么补救过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的(de)8只产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不同程度下(xià)跌，8只产业园区基础(chǔ)设(shè)施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年(nián)以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露(lù)张江光大园项目出租率有所下(xià)降，如今拟扩募的项目又遭遇突发(fā)事件，因此导(dǎo)致二级市场价格出现波动(dòng)。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽管出于风险规避的原因，最(zuì)近几个交易日场内资金有所流出，但是，不动(dòng)产(chǎn)公募(mù)REITs项目(mù)短期(qī)出租率下跌并不(bù)会从根本(běn)上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他(tā)也同(tóng)时表示，目前随着(zhe)二级(jí)市场价格下跌，风险也得到一(yī)定释放，但是价格涨跌会(huì)受到基本面、情绪面等多重因(yīn)素(sù)影响，不好判断价格(gé)是(shì)不是(shì)已经完全触(chù)底。

　　此外，还有一位业(yè)内人士表示，今年(nián)整(zhěng)体(tǐ)REITs市场表(biǎo)现低迷，不少(shǎo)产(chǎn)品(pǐn)年(nián)内二级市场跌幅较大，其(qí)实有些隐含收益率(lǜ)高的产品具备一(yī)定的投资价值，很(hěn)适合稳健类投资者。此外，伴随(suí)着经济复苏(sū)的步(bù)伐，产业园区、物流类等(děng)REITs产品(pǐn)具备一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行董(dǒng)事高如(rú)星对此表(biǎo)示，若(ruò)张(zhāng)江园(yuán)区最(zuì)终能(néng)顺(shùn)利解决招(zhāo)商，平(píng)稳(wěn)过度对(duì)经营(yíng)现金流(liú)没有造成大的(de)影(yǐng)响，“事件性利空(kōng)下调至(zhì)得(dé)这(zhè)么急、这(zhè)么深，加(jiā)上前期本(běn)身(shēn)园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强(qiáng)调，最终(zhōng)还是落(luò)到租金收(shōu)入(rù)受(shòu)不(bù)受(shòu)影响，影响多大，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施(shī)资产张润大(dà)厦的(de)重要承租方(fāng)之一，目前(qián)未收(shōu)到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停止执行(xíng)已签(qiān)租赁协议的(de)通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始(shǐ)权益(yì)人将继续密切关注哲库(kù)科(kē)技后续(xù)情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中披露的张江光(guāng)大园项目出租(zū)率下(xià)降事项，一度(dù)二级市场价格出(chū)现回落。在随后召开的业绩(jì)说明会中管(guǎn)理人(rén)就相(xiāng)关(guān)事项(xiàng)进行了解(jiě鸡蛋羹水放多了怎么补救，鸡蛋羹不凝固怎么补救)释说(shuō)明，市场信(xìn)心得到(dào)了一定提振，二(èr)级市场价格表现也趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召(zhào)开的线上和线下的(de)扩募(mù)说明会上，运营团队表(biǎo鸡蛋羹水放多了怎么补救，鸡蛋羹不凝固怎么补救)示了对张江光大园项目(mù)的信心(xīn)，预(yù)计签署意(yì)向书和合同谈判中的储备(bèi)租户正常转(zhuǎn)化后(hòu)，项目出租率将得到回升。没想到仅(jǐn)过了(le)不到(dào)三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了新的(de)考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引起了市场(chǎng)各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相关负责(zé)人坦言，事发突(tū)然确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科(kē)技消息(xī)的(de)第一时间即奔(bēn)赴(fù)现场进行(xíng)了沟通和核(hé)实工作，并同步启(qǐ)动(dòng)了应急预(yù)案，排(pái)摸(mō)储备租户(hù)，积极应对哲(zhé)库提前退租的(de)可(kě)能事(shì)项。由于张(zhāng)润大(dà)厦(shà)是(shì)全国首批(pī)REITs申报扩募(mù)项目，公(gōng)司领导高度重视(shì)，据悉新区(qū)国(guó)资委(wěi)也高度(dù)关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相关(guān)负(fù)责人(rén)介绍(shào)说，目前储(chǔ)备租户还是比较丰富的(de)，覆盖了(le)芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过(guò)了(le)2万方。从(cóng)意(yì)向(xiàng)储(chǔ)备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过(guò)签(qiān)署租(zū)赁意向书来尽(jǐn)快锁定一些重(zhòng)要租户。虽(suī)然收了三(sān)个(gè)月履约(yuē)保证金(jīn)给(gěi)了我们一些空间，但本着对首批扩募、对市场(chǎng)负(fù)责的态度(dù)，我(wǒ)们(men)肯定要全力(lì)与(yǔ)时间(jiān)赛(sài)跑，把这些面积在(zài)短期内完成去(qù)化。”相关负责(zé)人说道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同(tóng)区(qū)域的张江(jiāng)光大(dà)园项目(mù)一季(jì)度末也(yě)有将近30％的空(kōng)置率，原始(shǐ)权(quán)益人(rén)有那么多储备租(zū)户，之前(qián)的(de)空置率为何(hé)未能(néng)得到解(jiě)决。

　　对此相(xiāng)关负(fù)责人解释，张江光大园(yuán)一直(zhí)以来都坚持以市场化运营为导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都属于正常情况(kuàng)，而这次项目的大租户退租正好(hǎo)发(fā)生在市场(chǎng)活跃度的短期低(dī)点，目前市(shì)场情(qíng)况已(yǐ)有(yǒu)所好(hǎo)转。在(zài)看到出租率下滑情况没有得(dé)到及时修(xiū)复后，张江(jiāng)这边也作了一定的资源(yuán)调配和倾斜，引入(rù)了一(yī)些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租户的分隔空(kōng)间、交(jiāo)付标(biāo)准(zhǔn)、租金水平等方面也有一(yī)些差异(yì)化(huà)，张润(rùn)大厦多是两千(qiān)多平的大平层，楼的成新(xīn)度高一些，单价也贵一些(xiē)，张(zhāng)江(jiāng)光大园单层以一千平的面积为主，还有一些独(dú)栋(dòng)形态的物业。租户自身也会有诉(sù)求，也(yě)会根据自(zì)身需(xū)求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募(mù)完(wán)成以后，新老资(zī)产(chǎn)的管理人都变成了一家，后续我(wǒ)们在资源共(gòng)享(xiǎng)和联合营销方面能更加充(chōng)分(fēn)发挥(huī)协(xié)同效(xiào)应，相(xiāng)信可以做得更好(hǎo)。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关(guān)负责人(rén)表示(shì)，张江集团和张江高科目前在管资产约五百万方(fāng)，还有一(yī)些(xiē)其(qí)他(tā)在开发的储备(bèi)项(xiàng)目(mù)，这(zhè)些(xiē)都(dōu)将(jiāng)成为张(zhāng)江REIT实(shí)现打造张江园区产(chǎn)业空间资产上市平台目标的坚实后盾和储(chǔ)备资(zī)源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资本平台(tái)和它未来的发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这(zhè)次(cì)扩募(mù)是我们实现基金扩容的第一(yī)步，也(yě)是至关重要的一步，眼(yǎn)下我们可(kě)能面临了一些突发情况需要(yào)解决，但是这(zhè)和我们在张(zhāng)江科(kē)学城这三(sān)十年建设发展过程中所经历(lì)的(de)相比，只能(néng)算是一个(gè)非常(cháng)小的插曲。我们(men)有信心(xīn)排除万难，尽(jǐn)一切可能化解当(dāng)前突发事件的所有负面影响，维(wéi)持预期和(hé)市场的(de)信心。”

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