近两(liǎng)年火爆的(de)创(chuàng)新(xīn)产(chǎn)品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内(n适合初中生的网课平台免费，国家提供的免费网课平台èi)人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出(chū)该类(lèi)产品长期(qī)投资价值，通过观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也(yě)是(shì)观察REITs项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不(bù)再产生现金收益，特许经营权(quán)分红(hóng)目前(qián)已(yǐ)包含了利润分配和(hé)本(běn)金(jīn)的(de)归还，在选择投资标的(de)时应了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日(rì)）陆(lù)续迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚有6只R适合初中生的网课平台免费，国家提供的免费网课平台EITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例(lì)的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人(rén)对(duì)此表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持(chí)有(yǒu)期分红收(shōu)益，以及基金份额(é)交易价格的(de)变(biàn)化。基金份额(é)二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综合影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施(shī)资产的经营现金流，投资(zī)人通过基(jī)金募集材料和信息披露文件，结合行(xíng)业(yè)及市场情况(kuàng)，可以分(fēn)析基础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行(xíng)投(tóu)资决策的重要参考。适合初中生的网课平台免费，国家提供的免费网课平台

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额(é)二级市场价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基(jī)金份额持(chí)有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级副(fù)总(zǒng)监(jiān)李华平也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开(kāi)募集基础设施证(zhèng)券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上(shàng)合并(bìng)后基金年度可(kě)分配金额(é)以(yǐ)现金形式分(fēn)配(pèi)给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征(zhēng)之一(yī)，稳(wěn)定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求，分红类似于(yú)债券派息，但不等同于债券的固定利息回报(bào)，而是由可供(gōng)分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资者的(de)角(jiǎo)度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资者的投资品类，为资(zī)产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配(pèi)置价值(zhí)。另一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳(wěn)定(dìng)收益(yì)。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制(zhì)风险的前提下(xià)，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和(hé)债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部(bù)分产品受宏观(guān)经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一(yī)定(dìng)程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投(tóu)资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一(yī)方面市场热(rè)点(diǎn)呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项(xiàng)目的(de)经(jīng)营(yíng)业绩相对经济活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日(rì)，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根(gēn)据(jù)单位(wèi)基金份额的分红金额进行计算。除(chú)权操作是对(duì)分红(hóng)前后(hòu)基金份额净值变化的(de)修(xiū)正，使投(tóu)资人在基金(jīn)分红前后均可以获得(dé)公平(píng)的投资(zī)机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者长期(qī)投(tóu)资(zī)的(de)信心，同时需结合持(chí)有产(chǎn)品的特(tè)性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收益的(de)影响程度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分(fēn)红包括利(lì)润(rùn)分配和(hé)本金(jīn)归(guī)还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士(shì)还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金运作期间的“分(fēn)红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的(de)是本(běn)金与增值两个部分，两个部分之(zhī)间(jiān)的(de)比例(lì)是变动的，与现有公(gōng)募基金分红差异很大，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续(xù)分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年(nián)等(děng)合同年限到期后基金价值面临极大(dà)不确定性，这是(shì)该类(lèi)投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的收益(yì)主要包(bāo)括(kuò)每年的(de)现(xiàn)金分红及资产增(zēng)值(zhí)的(de)收益，而持有特许经(jīng)营类产品的收益主要(yào)来自项目每(měi)年的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营权类资(zī)产(chǎn)的分红包(bāo)括(kuò)了利润分配和本金的归(guī)还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普(pǔ)通投资(zī)者在选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分(fēn)红因底层(céng)资产(chǎn)属性不(bù)同而形(xíng)成(chéng)区别(bié)。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分(fēn)红(hóng)相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层(céng)资产的价(jià)值(zhí)增值，所以相(xiāng)对股(gǔ)性偏(piān)强。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择产(chǎn)品的(de)二级市场价格和(hé)分(fēn)红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权(quán)类项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项目(mù)在经营权到(dào)期后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这(zhè)个(gè)特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项目，通(tōng)常具备更高(gāo)的分派(pài)率(lǜ)水平。对(duì)于剩余期限较长的特(tè)许经营权项目，即(jí)使(shǐ)分(fēn)派率相(xiāng)对(duì)较低(dī)，也(yě)有足够年限收回本(běn)金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包含了(le)投资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目(mù)剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一(yī)般较(jiào)长，再加上到期后通(tōng)过(guò)对建筑的(de)更新改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地出让金等追(zhuī)加(jiā)投(tóu)资，有(yǒu)机(jī)会进一步延长经(jīng)营期限。这种类似(shì)永(yǒng)续经营(yíng)的假设反映在基(jī)础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备更显著(zhù)的资(zī)产投(tóu)资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观(guān)测(cè)内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红的(de)时点(diǎn)，多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金、内部收益率等(děng)指标，来观(guān)察(chá)和(hé)评估(gū)项目底层资(zī)产(chǎn)的(de)运营情(qíng)况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者存在(zài)本(běn)质性区别。经营活动(dòng)产生的(de)现金净流量是指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可供分配的现金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影响利润表(biǎo)的项(xiàng)目进行调(diào)整，加期初(chū)现金，最终(zhōng)得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价值体现在(zài)相(xiāng)对股债市场独(dú)立的(de)资产配置功能，比(bǐ)较适(shì)合长(zhǎng)期(qī)持有。建议(yì)投资者对经(jīng)营(yíng)权类的资产可以更多关注内部收益(yì)率的(de)高低，对(duì)产权类的(de)资产更多(duō)关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可(kě)分配(pèi)收益主要(yào)来自底层(céng)资产的经(jīng)营净现金流，所以底层资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况直接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考(kǎo)虑原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人综合实(shí)力(lì)、运营管理机(jī)构实力、公募基金管理人实力等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于(yú)分红(hóng)交易带来(lái)的(de)短期(qī)博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填权(quán)效(xiào)应(yīng)相对明显、同(tóng)时分红规(guī)模较(jiào)为可观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年(nián)的可(kě)供分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的(de)实际(jì)分红金额(é)与募集材料中披露预测进行比(bǐ)较分(fēn)析，结(jié)合经济及市场的实际环(huán)境，对(duì)基(jī)础设施项目的(de)运营业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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