5月以来(lái)，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据(jù)显示(shì)，以南方和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月(yuè)9日(rì)时所公布(bù)的总份(fèn)额(é)均较4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增长。根(gēn)据基金(jīn)一(yī)季报(bào)统计，龙头与地方国企央企获得增持，持(chí)仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙读西的字有哪些，读喜的字有哪些地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基(jī)金对(duì)房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持(chí)房地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房(fáng)地产(chǎn)行业的(de)持股比例也(yě)同步回(huí)升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年(nián)一(yī)季(jì)度得(dé)以延续。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持有房地产板块(kuài)一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为(wèi)保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产的投资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金(jīn)一季报(bào)汇总的重仓股中(zhōng)，房地(dì)产板块排(pái)名(míng)最(zuì)高的是保利发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排(pái)在第(dì)78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在(zài)第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处首先在于(yú)几只房地产龙头(tóu)股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地集团退出(chū)百大之列。但(dàn)考虑到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经(jīng)进入(rù)大分化时代，一二(èr)线城市好于(yú)三四(sì)线城市。而映(yìng)射到二级市场投资(zī)上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔(tǎ)的红利(lì)期(qī)一去不(bù)返了(le)。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类行(xíng)业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有什么(me)投资机会的。但在这几(jǐ)年(nián)特(tè)殊的行情里包(bāo)括(kuò)煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一(yī)些机会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上(shàng)海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端(duān)还需(xū)要有一定的政(zhèng)策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩也(yě)指出(chū)：“时至今日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还(hái)是(shì)人(rén)均住房(fáng)面积（接近30平/人），我(wǒ)国(guó)均(jūn)已告别读西的字有哪些，读喜的字有哪些住房短缺时代，而目前居(jū)民的(de)杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的(de)销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代(dài)已(yǐ)经过去，未来行业(yè)的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出现信用风(fēng)险问题（类似(shì)2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的(de)过程。这个(gè)过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方(fāng)式，获得(dé)市(shì)占(zhàn)率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代表没(méi)有投资(zī)机会(huì)，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到(dào)股(gǔ)票投(tóu)资，就(jiù)是强竞(jìng)争力(lì)公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳(nà)入统计的(de)124只(zhǐ)房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名(míng)前(qián)五的公(gōng)司(sī)月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第(dì)一(yī)的上实发展，五一假(jiǎ)期(qī)归(guī)来(lái)后(hòu)日成交量(liàng)明(míng)显放大(dà)，4日、5日连续(xù)两个(gè)交(jiāo)易(yì)日收(shōu)出涨停。从该股的(de)基本(běn)面来(lái)看，上(shàng)实(shí)发展的主营(yíng)业务为房地产开发与经(jīng)营(yíng)。公司的主要产(chǎn)品及服(fú)务为(wèi)房地产销(xiāo)售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，各类机构都有(yǒu)对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流(liú)通(tōng)股股东来看， 具(jù)体包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资(zī)产管理公司等都跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第(dì)一季度的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是该公(gōng)司后疫情时代出租(zū)率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持续(xù)性向(xiàng)好，从数(shù)字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势(shì)头向好背景下，自(zì)然也(yě)吸引了(le)知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第(dì)一(yī)季度十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两(liǎng)只产品(pǐn)杀(shā)入前(qián)十。同时榜单(dān)中还有一(yī)支(zhī)大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季(jì)还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域(yù)性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳(zhèn)的(de)地产公司，一季(jì)报(bào)交出的也是一(yī)份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两(liǎng)只公(gōng)募指基首季新(xīn)杀(shā)入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说(shuō)来， 南方中(zhōng)证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排名第(dì)九(jiǔ)位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球(qiú)基(jī)金相关人士分析：“经历过(guò)行(xíng)业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优(yōu)质土地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张没(méi)法拿(ná)地，龙头(tóu)房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地(dì)力度（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售金额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资(zī)成(chéng)本(běn)看，龙头(tóu)房企的(de)融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙(lóng)头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑(pǎo)赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房(fáng)企的销售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是(shì)，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展的(de)大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的(de)结(jié)构性机会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其(qí)主要(yào)又体现为库存的(de)优(yōu)势(shì)。央企地产公司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较低的融(róng)资成本，优(yōu)质的(de)开发资源和(hé)良好的不动产(chǎn)资产运营能力(lì)的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的(de)。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资(zī)源债权债务(wù)关系等问(wèn)题，市场对民营房开(kāi)企业的(de)资产会有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一(yī)轮行业出(chū)清的过程中，央国企相较于民(mín)企(qǐ)来(lái)说估(gū)值(zhí)的修复更明显(xiǎn)。中特估(gū)的角度从中长期的维(wéi)度看，行业的(de)逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更(gèng)稳定且可预(yù)期的盈(yíng)利和现金流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的(de)提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企(qǐ)业自(zì)身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续(xù)现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业普涨的概率比较低(dī)，行业内部将出现(xiàn)分化(huà)，要关(guān)注将受益于行业集中度提升(shēng)的(de)头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思(sī)路的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙(lóng)头前途更(gèng)为光明。不过国(guó)投瑞银基金(jīn)投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地去持续观(guān)察(chá)国企央(yāng)企在(zài)三(sān)个方(fāng)面是否可以维持，首(shǒu)先(xiān)是融资(zī)成本保(bǎo)持低位，其次(cì)是销售份额持续提(tí)升，再次(cì)是拿地(dì)份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对(duì)于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至(zhì)是较大增速的(de)增(zēng)长。而(ér)这些公司也是(shì)机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去两(liǎng)三年(nián)时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下半年民(mín)营(yíng)房企不怎(zěn)么投(tóu)资拿地(dì)之后，国(guó)有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心(xīn)城(chéng)市，投(tóu)资力度较大。投资(zī)的驱动(dòng)能够(gòu)推(tuī)动房企销售业绩的(de)增(zēng)长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调整的过程(chéng)中，能够(gòu)保(bǎo)有一(yī)个正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性。其实整个市场从四月份(fèn)开(kāi)始(shǐ)又在(zài)往下掉。除(chú)了(le)杭州、成都等极个(gè)别城市四月环比三月相对(duì)表现(xiàn)较好之外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内(nèi)的绝大多数城市都(dōu)出现环比(bǐ)下滑的情况。而(ér)现在五月的(de)市场(chǎng)表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可(kě)能会(huì)出现(xiàn)，到六(liù)月份房企为了半年报冲业绩出现市场的(de)短期反弹外的一个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其(qí)上下游产业(yè)链(liàn)的(de)复(fù)苏速度都比想(xiǎng)象的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及(jí)上下游就不是赚快(kuài)钱(qián)的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行(xíng)好得多的企(qǐ)业(yè)，会(huì)伴随整(zhěng)个行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能(néng)耐心地去等(děng)待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析(xī)，不做买(mǎi)卖(mài)推(tuī)荐。）

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