5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于这(zhè)一板块已经在悄然(rán)布局。数据(jù)显示，以(yǐ)南(nán)方(fāng)和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较(jiào)4月28日时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根据基金一(yī)季(jì)报统(tǒng)计，龙头与地方(fāng)国企央企获(huò)得增(zēng)持，持仓数量占流(liú)通(tōng)股比重(zhòng)增幅五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过(guò) 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所(suǒ)持有的房地产行业标(biāo)的(de)市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地产公(gōng)司(sī)市值在股票资产中的占(zhàn)比却(què)断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是(shì)进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现了三年来(lái)的首次回升(shēng)，年(nián)底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对(duì)房地(dì)产行业(yè)的(de)持股比例也同步回(huí)升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年(nián)一季度(dù)得以延续(xù)。数据统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地产(chǎn)板块(kuài)一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个股分别为保(bǎo)利发(fā)展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金一季报汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地(dì)产板块排名最高的(de)是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对(duì)比去(qù)年四(sì)季报(bào)，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位(wèi)上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地(dì)集团(tuán)退(tuì)出(chū)百大之列。但考虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并(bìng)非(fēi)行业销售旺季，其(qí)传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上(shàng)还需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地(dì)产(chǎn)已(yǐ)经(jīng)进(jìn)入大分化(huà)时代，一(yī)二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置房(fáng)地(dì)产行(xíng)业(yè)轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按(àn)照(zhào)产业周期来分类，包括(kuò)房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业(yè)，传统认知(zhī)上没(méi)有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的行业也出现了(le)一些(xiē)机会，背后的逻辑(jí)是(shì)供给侧发(fā)生(shēng)了更(gèng)大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再(zài)出(chū)现了(le)，2022年光是居民存(cún)款数量(liàng)增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需(xū)求(qiú)端(duān)还需要(yào)有一定(dìng)的政(zhèng)策出(chū)来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程，还是人(rén)均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业(yè)高(gāo)增的时(shí)代已经过去，未来行业的(de)需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地(dì)产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过(guò)程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强的公司就能(néng)够通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有投(tóu)资(zī)机会，机(jī)会在(zài)于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而(ér)对(duì)应到股票投资，就是(shì)强竞争力公(gōng)司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的务(wù)实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国(guó)企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万房地产板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标的股中(zhōng)，本月以来(lái)实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段恰好(hǎo)排名(míng)前五的(de)公(gōng)司(sī)月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五(wǔ)一(yī)假期归(guī)来后(hòu)日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上(shàng)实发展的主营业(yè)务为房地产开(kāi)发与经营(yíng)。公司的主要产品及服务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大(dà)流通股股东来看，各类机构都有对其布局(jú)的例(lì)子(zi)。以3月(yuè)31日时的(de)首季十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的上(shàng)银(yín)基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等(děng)都跻身(shēn)前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时代出租率复苏(sū)至(zhì)近年来最高，另一方面则是公(gōng)司拿地(dì)结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积(jī)约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中持(chí)续(xù)驻足。从第一季(jì)度十(shí)大流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的(de)两只产品依然在(zài)前(qián)十(shí)中，这也是连续第(dì)三(sān)个季(jì)度他有的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时(shí)榜单中还有一支大(dà)名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局(jú)在(zài)深圳的(de)地产公司(sī)，一(yī)季报交(jiāo)出的也是一(yī)份报(bào)喜(xǐ)的(de)成绩单：首季(jì)公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来(lái)， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排(pái)名第七位(wèi)，富(fù)国中证指数(shù)1000增强则(zé)排名(míng)第九位(wèi)，此外(wài)联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士(shì)分析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目(mù)前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获(huò)取低成本(běn)土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低(dī)，净(jìng)负债率基(jī)本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企的净负债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看(kàn)，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展的大好机会。中信(xìn)证券(quàn)指(zhǐ)出：“房(fáng)地(dì)产行业的结(jié)构性机会依然存(cún)在(zài)，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势(shì)，其主(zhǔ)要对方说莫辜负是什么意思，已赞莫辜负是什么意思(yào)又体现为(wèi)库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出对方说莫辜负是什么意思，已赞莫辜负是什么意思较低的融资成本(běn)，优(yōu)质(zhì)的开(kā对方说莫辜负是什么意思，已赞莫辜负是什么意思i)发资(zī)源(yuán)和良好的(de)不动产资产运营能(néng)力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也(yě)是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等(děng)问题(tí)，市(shì)场对民营房开企业的(de)资产会有(yǒu)更多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在这一轮行业(yè)出清的(de)过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说(shuō)估值的修复(fù)更明(míng)显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的(de)维度看(kàn)，行(xíng)业的逻(luó)辑在于集中度提升后，行(xíng)业(yè)进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快(kuài)速发展阶段更(gèng)稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创造(zào)能(néng)力(lì)，以(yǐ)此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注估值(zhí)相对(duì)较低(dī)，企业自身资产(chǎn)的(de)质量好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可(kě)以创(chuàng)造持(chí)续现金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内(nèi)部将出(chū)现分(fēn)化，要关注将(jiāng)受益于行(xíng)业集中度提升的(de)头部公司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的(de)话，或许还是(shì)保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要(yào)客观(guān)地(dì)去持续观察国企央企在三(sān)个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是销售(shòu)份额(é)持续提(tí)升(shēng)，再次是拿地份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年一(yī)季度的(de)业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤其(qí)是在(zài)2021年(nián)下半(bàn)年民营房(fáng)企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地(dì)拿(ná)地(dì)，且主要集中(zhōng)在(zài)核心城(chéng)市，投资(zī)力度较大。投资的(de)驱(qū)动(dòng)能够(gòu)推(tuī)动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市(shì)场(chǎng)恢复(fù)但仍处于调整的过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也(yě)提醒表(biǎo)示(shì)，在房地产的(de)复苏过(guò)程中，还面临(lín)着(zhe)一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极(jí)个别城市四月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝(jué)大多数城市都(dōu)出现环比下(xià)滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在(zài)五月的市场表现也(yě)不太(tài)乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了(le)半年报(bào)冲(chōng)业(yè)绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市(shì)场乏(fá)力现象(xiàng)。也就是(shì)说，第二季度、第三季度增长不确定性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现在(zài)整个房地产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏(sū)速(sù)度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以(yǐ)及(jí)上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的(de)钱。但(dàn)这(zhè)也(yě)意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐步体(tǐ)现出来。所(suǒ)以只能(néng)耐心地去等(děng)待它的基本面不断(duàn)地(dì)凸(tū)显出来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为(wèi)举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：中国书画艺术 对方说莫辜负是什么意思，已赞莫辜负是什么意思