万(wàn)柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位(wèi)于北(běi)京海淀的(de)豪宅被全国(guó)知(zhī)晓，其(qí)背后曾宣称(chēng)要做地(dì)产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”的(de)神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次(cì)受到舆论关注，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成了(le)共(gòng)同债务(wù)人被中国信达(dá)追(zhuī)债，中国信达为(wèi)了收回(huí)钱款不得(dé)不将中赫(hè)抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割(gē)了(le)！

　　截至发稿，暂(zàn)未(wèi)看到这些业主(zhǔ)的(de)维(wéi)权信息，难(nán)怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他(tā)们的姿(zī)势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可(kě)能没(méi)你想象的那么简单。<防碍哪个字错了，防碍哪个字错了并改正/p>

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　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个(gè)位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网友发现(xiàn)，中国(guó)信达在京(jīng)东拍卖上，上(shàng)架了“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有(yǒu)限公司(sī)不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的(de)抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良(liáng)债权转让项目的处置(zhì)主体(tǐ)是中(zhōng)国信达(dá)资产管理股份有限公司北京(jīng)市分公司(sī)（下称(chēng)中(zhōng)国信达北分），处置(zhì)的是(shì)对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债(zhài)权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团有(yǒu)限公司是(shì)共同债务人。目前，该项目(mù)已有(yǒu)1万(wàn)次围(wéi)观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国信达北分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户，而且早(zǎo)已售罄。如(rú)果该报道属(shǔ)实，说明这些房子实际(jì)上都是卖出去(qù)了的，是(shì)有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什(shén)么中国信(xìn)达的(de)拍卖(mài)页面上又(yòu)注明这75套房子是“未出(chū)售”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能(néng)说(shuō)明这些房子(zi)根(gēn)本没(méi)有网签，也没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一财(cái)经的报(bào)道证实了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把(bǎ)这(zhè)75套房子(zi)抵押出(chū)去，现在还没资(zī)金解抵押，所(suǒ)以不能(néng)网(wǎng)签、没(méi)办房本。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也(yě)是万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主。另据地(dì)产自媒(méi)体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集(jí)团的高管、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些业主确实已经支付价款并实际占有，那(nà)么，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤(tāng)。这(zhè)次(cì)拍卖损失最大的，没准还是债(zhài)主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事(shì)执(zhí)行(xíng)中，业主已经支付(fù)价款并实际(jì)占有(yǒu)，但未办理(lǐ)过户(hù)手(shǒu)续的(de)，如果业主没(méi)有过错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院提(tí)出执(zhí)行异议申请，请求法院解(jiě)除查封，同时可(kě)以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购(gòu)房款(kuǎn)或办理房产证，并(bìng)承(chéng)担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费者权利保护问题的批(pī)复》，以司(sī)法(fǎ)解释的(de)方式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商(shāng)品房消费者以(yǐ)居住为目(mù)的购买房(fáng)屋并已(yǐ)支付(fù)全部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求(qiú)权优先于建(jiàn)设工程价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押(yā)权以及其他债权的，人民法院应(yīng)当予以支持(chí)。只支付了部分价(jià)款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已实际(jì)支(zhī)付(fù)剩余价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手山(shān)芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司(sī)中国(guó)信达申(shēn)请(qǐng)不良债权转让，可以追溯(sù)到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目前中国信(xìn)达已经(jīng)成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒(héng)瑞为(wèi)中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷国际信托有限责任公司成(chéng)为了(le)唯(wéi)一股东，后者由中国信达(dá)资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没(méi)有很(hěn)高的国民知名度(dù)，但却在北(běi)京豪宅(zhái)圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第(dì)一个豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫置(zhì)地推(tuī)出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达(dá)30万/平米(mǐ)的(de)天价，成(chéng)为(wèi)当(dāng)时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利(lì)、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北(běi)京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院就以神(shén)秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论是(shì)一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树(shù)、北(běi)平府的院儿。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就(jiù)可看出其在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时(shí)有名(míng)的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书院(yuàn)一套300平米(mǐ)的防碍哪个字错了，防碍哪个字错了并改正法拍房，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽(suī)然已(yǐ)经推出了(le)8年之久，但其依(yī)旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名演(yǎn)员(yuán)宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高(gāo)端路线(xiàn)”，也(yě)因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京(jīng)城(chéng)最贵的(de)地”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商(shāng)光环(huán)的(de)背后(hòu)，这(zhè)个(gè)地产界“劳斯莱斯”却(què)多(duō)次成为(wèi)被执(zhí)行(xíng)人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，中赫(hè)集团正(zhèng)式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫(hè)集团(tuán)如今(jīn)沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今(jīn)年年初“万柳(liǔ)书(shū)院少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫(hè)集团，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财(cái)务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的(de)人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于(yú)收购(gòu)北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多(duō)元化业务，先后进(jìn)军能(néng)源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参股国安足(zú)球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从中信集(jí)团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京国安(ān)的估值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人(rén)也(yě)许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其(qí)实控人周金(jīn)辉夫(fū)妇(fù)将(jiāng)其手中(zhōng)的中赫集团股份质押(yā)陆(lù)续质押，据企查(chá)查显示，目前中(zhōng)赫集(jí)团共有11条股权出质记(jì)录。质权人包括海金商业保理、北京建工(gōng)、山东(dōng)国际信托(tuō)、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入主北(běi)京国安的(de)时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北(běi)京(jīng)国安后，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到(dào)改善，中赫(hè)集团也被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所(suǒ)官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐(lè)部(bù)实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉(huī)夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫集团股份(fèn)，但国安(ān)和中赫的经(jīng)营状(zhuàng)况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安(ān)也(yě)3次与(yǔ)中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及(jí)中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被(bèi)执行(xíng)人，执行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确定义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安(ān)，目前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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