文(wén)：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了(le)。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡(xiāng)建设(shè)工作会(huì)议提出(chū)“有条件的可以(yǐ)进(jìn)行现房(fáng)销售(shòu)”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购房(fáng)者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没实力的别建了(le)，不能把包袱(fú)甩给老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和社会，这(zhè)是(shì)房地产从(cóng)大开发时代步入(rù)高(gāo)质量发(fā)展阶(jiē)段的必然趋势，也(yě)是(shì)对购房老百姓的最(zuì)大(dà)保护。98年(nián)房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以后一手交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经地(dì)义。当(dāng)然二次(cì)房改是个(gè)技(jì)术(shù)活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税(shuì)。如果按照(zhào)经(jīng)济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆和长期平(píng)稳健康(kāng)发(fā)展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方面(miàn)不(bù)公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品不(bù)能(néng)交(jiāo)付的风险。从个人层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制对购房者非常(cháng)不公平(píng)，比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行业层(céng)面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这样有(yǒu)助于落实中央(yāng)房(fáng)住不(bù)炒精神(shén)、有(yǒu)助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制(zhì)度怎么来的？国(guó)外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源(yuán)于中国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实，当前世(shì)界(jiè)不少国(guó)家存在预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发达(dá)国家一般有严格(gé)的(de)监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开(kāi)始销售，买家在购买(mǎi)期(qī)房后(hòu)并非像中国一样(yàng)在(zài)支付完首付(fù)款(kuǎn)后从银行一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是(shì)根据开发商工(gōng)程进度在完全交房前进行分期支(zhī)付(fù)。所以，预售(shòu)制度是需要(yào)严格的资金监管(guǎn)、分期(qī)支付以及违约处罚(fá)措(cuò)施(shī)作为保障的，如果没(méi)有(yǒu)这些保障措施，一定(dìng)会(huì)触发风险，对(duì)购房民众不公(gōng)平，所以不如借(jiè)机(jī)取(qǔ)消预(yù)售制度，以后改(gǎi)为现房销售(shòu)。客观讲预(yù)售(shòu)制度有一定历史阶段(duàn)性，现在(zài)中国(guó)住房进入存量时代，取消(xiāo)预(yù)售制度有(yǒu)助(zhù)于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要配套(tào)房企债务(wù)重(zhòng)组、复(fù)工保交楼、恢复市(shì)场信(xìn)心和(hé)房地产长(zhǎng)效机(jī)制。这是个技(jì)术活(huó)，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化改革，中(zhōng)国一(yī)定能化解这个难题(tí)，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众的(de)最根本最(zuì)实(shí)质(zhì)的保障，这样(yàng)将(jiāng)极(jí)大的提升开(kāi)发商(shāng)的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地(dì)产也不(bù)能例外，老百姓(xìng)买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发(fā)展的重大措(cuò)施。在(zài)当前的(de)情(qíng)况下，取(qǔ)消预(yù)售制要(yào)结合(hé)稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持(chí)当期(qī)三好(hǎo)生(shēng)、新模式等综合施(shī)策。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分层(céng)销(xiāo)售孕育(yù)而生。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身(shēn)于木屋或者(zhě)其他临时(shí)住宅，住房的需求是(shì)相当高(gāo)，不过大(dà)多数(shù)居民的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实力才能购买(mǎi)。虽(suī)然(rán)楼宇出租是中国(guó)香港地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系(xì)列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出(chū)售。这模式一(yī)经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数量有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营(yíng)杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对(duì)于(yú)商(shāng)品(pǐn)流通(tōng)、资金周转有着独到(dào)的(de)见解，在努力寻求方法加快自(zì)身(shēn)资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的(de)一块地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明(míng)书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落(luò)成时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的(de)房(fáng)产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解(jiě)决了(le)制(zhì)造商的资金问题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是(shì)“双赢(yíng)”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模(mó)式成为(wèi)当时(shí)中(zhōng)国(guó)香港房(fáng)地产市场的一(yī)大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率地解决了核(hé)心的(de)住房供不应求的问(wèn)题(tí)，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推动了(le)中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但(dàn)期(qī)间也出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监(jiān)管(guǎn)部门不断完善、规范(fàn)化，建立(lì)健全的(de)监管机制(zhì)，促进(jìn)市场(chǎng)健康(kāng)发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国(guó)香港管理部门提升了(le)对于预售楼(lóu)花制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求开(kāi)发(fā)商在(zài)预售(shòu)前，确(què)保地(dì)价款已经全部(bù)支付(fù)，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时(shí)需律所和建筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了防止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建(jiàn)筑(zhù)师(shī)等造(zào)假，套(tào)取监管账户资金，中国(guó)香(xiāng)港要求律师行在银(yín)行开设的信托(tuō)账(zhàng)户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操作等(děng)采取全(quán)透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大(dà)风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工。随着(zhe)监管体系(xì)逐(zhú)步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九十年代(dài)，中(zhōng)国内地面(miàn)临住房(fáng)需(xū)求大和供(gōng)给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国(guó)以来，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调(diào)基础建设，这(zhè)一导向使前(qián)期发(fā)展(zhǎn)工(gōng)业化的进程(chéng)大于(yú)城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城市化(huà)配套问题，才能进(jìn)一步推(tuī)进城(chéng)市(shì)化。但(dàn)当时推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度(dù)，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房(fáng)制度也(yě)出现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率低、配套差等(děng)问题，因(yīn)此福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度不再适用于(yú)当时(shí)的(de)国(guó)情。叠(dié)加房地产市场面(miàn)临商品房的需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中(zhōng)国香(xiāng)港预售商品房制(zhì)度，先后(hòu)出台多项文件，大力(lì)支持(chí)国内房地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快(kuài)住房(fáng)建设的通(tōng)知》文(wén)件(jiàn)，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实(shí)物分配(pèi)，逐(zhú)步实(shí)行住房分(fēn)配货币化、住房(fáng)供(gōng)给(gěi)商(shāng)品化、社会化的住房(fáng)新体(tǐ)制(zhì)，从计(jì)划经(jīng)济下(xià)的福利分(fēn)房转向市场经济的(de)商品(pǐn)房。房(fáng)地(dì)产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金(jīn)和开发时间(jiān)周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一(yī)个(gè)项目的开发(fā)，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应(yīng)速(sù)度加快。自此(cǐ)中国内地(dì)开始房改(gǎi)货(huò)币化，中(zhōng)国人民银行(xíng)等多方(fāng)迅速出台相(xiāng)关(guān)的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用(yòng)推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经调(diào)整形成契合中国内地的(de)商品房(fáng)预售制度。预售制(zhì)的(de)初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体来说，是指房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)企业(yè)将正在建设(shè)中(zhōng)的房屋预先出(chū)售给购房者，由(yóu)购房者(zhě)支付定金或房款的行为。区别(bié)于中国(guó)香港，在(zài)中国内地实践过(guò)程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产开发(fā)商办理预售许可证-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和预(yù)告登记-交付(fù)房屋。在购房(fáng)过(guò)程中，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需(xū)要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了(le)全部购房款，这点与中国(guó)香港(gǎng)的按照工程进度(dù)付款(kuǎn)有所(suǒ)不(bù)同。对中国内(nèi)地的开发商(shāng)而(ér)言(yán)，预(yù)售制商品房(fáng)也(yě)开启了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市(shì)化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售的最主要方式(shì)，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房(fáng)企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期，同时(shí)增(zēng)加市场商品房(fáng)供应(yīng)，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中国内地(dì)房地产市(shì)场的稳(wěn)步(bù)发展起(qǐ)到(dào)了重要作用，不仅解决(jué)了房地(dì)产市场(chǎng)快(kuài)速(sù)发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基(jī)本适(shì)居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年(nián)时(shí)间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程(chéng)。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇住宅存(cún)量从不到14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房(fáng)套(tào)数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已(yǐ)成为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地商(shāng)品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中国内地房地产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二(èr)十多(duō)年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也(yě)成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房地(dì)产对金融、批发(fā)、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的(de)投资(zī)占全(quán)社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占(zhàn)固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银(yín)行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等通道业务，占比超过(guò)三分之(zhī)一(yī)。从房(fáng)地产(chǎn)融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德三(sān)国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的(de)比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市(shì)值的比例(lì)较高，主要是因为住房市(shì)值高(gāo)，以及中国(guó)资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存(cún)在，当前(qián)的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是(shì)对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎(hū)承担(dān)了(le)所有商品不(bù)能交付的(de)风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行(xíng)利(lì)息，还(hái)要承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开(kāi)发商之(zhī)间的(de)购(gòu)房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同(tóng)关系，如(rú)果(guǒ)开发商发生违约，购房者(zhě)只(zhǐ)能根据购(gòu)房合(hé)同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系(xì)列风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭(jiē)贷(dài)款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签订的预(yù)售合(hé)同(tóng)和(hé)按揭合同，已经从银行获(huò)得房款，如果(guǒ)购房(fáng)者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或短期不(bù)能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银(yín)行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那(nà)就是“没钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品(pǐn)房(fáng)预售管理办(bàn)法》中(zhōng)明(míng)确规定(dìng)了开发(fā)企业预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工(gōng)程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门(mén)制定。但多(duō)年以(yǐ)来全(quán)国(guó)并没(méi)有统一的预售资金监管规定，各(gè)地(dì)实行“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙(shā)等城(chéng)市重点监管资(zī)金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市(shì)则按照项(xiàng)目的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工程(c是什么关系叫侄子，侄子算自己后人吗héng)总额报(bào)价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金(jīn)继(jì)续(xù)建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实(shí)际(jì)上，在过(guò)去房地产(chǎn)大开发时代的(de)高周转背景下，抽调(diào)预售(shòu)款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义(yì)，获得(dé)监管账(zhàng)户拨付资(zī)金，再(zài)由工(gōng)程(chéng)方将资金(jīn)转给(gěi)房(fáng)企，而(ér)拨付的(de)工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提供了资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还(hái)款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品(pǐn)房预售制(zhì)度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对(duì)于(yú)购房者(zhě)预付资金(jīn)，一般设有定金或预付款保护机(jī)制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求(qiú)购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分(fēn)房款在(zài)房(fáng)屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采(cǎi)用两(liǎng)种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工(gōng)程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房(fáng)提供期(qī)房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在(zài)商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保护(hù)：房屋交付质(zhì)量的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方(fāng)式(shì)，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合格并提供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得购房(fáng)者支(zhī)付的房款。二是开发商为(wèi)购房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一(yī)定(dìng)期限内无条件返(fǎn)还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房(fáng)款交付(fù)后按揭还款，交付前(qián)资金由第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环(huán)节，定金比例(lì)一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面(miàn)，除定金或首(shǒu)付外(wài)，购(gòu)房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷(dài)款支(zhī)付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首(shǒu)付(fù)款由(yóu)第三(sān)方公证(zhèng)行或产(chǎn)权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭(bì)导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资(zī)金可通过(guò)申(shēn)请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承担任何责任(rèn)与损(sǔn)失。而(ér)开发(fā)商在房屋建设过(guò)程中的资金全部(bù)来自银行，银行根据工(gōng)程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的(de)贷款(kuǎn)，由于开发商挪(nuó)用(yòng)资金直(zhí)接损害银行利益(yì)，银行有充(chōng)分动(dòng)机监管(guǎn)开发商施工进度(dù)。开(kāi)发商在(zài)房(fáng)屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部门(mén)经审查(chá)后发放的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按(àn)工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固(gù)定利率，开发商(shāng)或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原(yuán)因不能购买，定(dìng)金按(àn)照德(dé)国法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付公证费(fèi)和土地(dì)交易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德(dé)国没有规定(dìng)最低首(shǒu)付比例，可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付(fù)节点可分为公(gōng)证后(hòu)、主体完工、内部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地(dì)板完工、全部(bù)完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购(gòu)房者可在(zài)支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多(duō)次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使(shǐ)用期限，期限结束(shù)后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对(duì)期房设计了两种保险，保(bǎo)险的功能(néng)是当房屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修(xiū)复(fù)，开发商破产，由(yóu)保险公司负责(zé)相应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制(zhì)，交(jiāo)房(fáng)前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环(huán)节(jié)，各(gè)环节(jié)内容确认无(wú)误后签(qiān)订首付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需(xū)要(yào)在合(hé)同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方式，但是(shì)交房前付款比例(lì)相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交(jiāo)房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国(guó)规(guī)定(dìng)房屋必(bì)须经过房产公证公司的检验验收(shōu)后才能(néng)交(jiāo)付(fù)，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英国(guó)期房预售资金监管极为(wèi)严格，资金(jīn)也由律师监(jiān)管，在确(què)认(rèn)工程进度(dù)、支付相关款项(xiàng)过(guò)程中，由买(mǎi)房律师将资金(jīn)转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发(fā)商(shāng)，即(jí)资金在进入开发(fā)商账(zhàng)户前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措(cuò)施(shī)

　　日本期(qī)房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开发商必(bì)须完(wán)成(chéng)“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需(xū)返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房(fáng)后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目前是唯(wéi)一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日(rì)本《宅地(dì)建物取引业法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须(xū)完成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房(fáng)合同时，开发商向金融机构或指定(dìng)保证机构(gòu)或(是什么关系叫侄子，侄子算自己后人吗huò)保险机(jī)构签订定金保证委(wěi)托合同，设置购(gòu)房者定金的(de)保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付给购房(fáng)者。除定(dìng)金外，其(qí)他预先支付的购房款也受该措(cuò)施保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒(dào)闭(bì)导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保(bǎo)证金证(zhèng)明书向金融机构或保(bǎo)证机构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时，开发商需向购(gòu)房(fáng)者赔付违约金(jīn)，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需(xū)支(zhī)付最(zuì)多不超20％的(de)定金，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购(gòu)房者即(jí)可向(xiàng)银行申请贷(dài)款，但交(jiāo)房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩(shèng)余房(fáng)款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房者违约(yuē)可(kě)返还(hái)相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的(de)选购权合同以(yǐ)及订金返还(hái)机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买合同(tóng)，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的(de)首付及印花税(shuì)，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期(qī)房同(tóng)样采取按工程(chéng)进度付款的(de)方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程(chéng)做了统一详细规定(dìng)，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付(fù)节点一般(bān)为合(hé)同签(qiān)订后、地基完(wán)工(gōng)、框架完(wán)工、管道门窗等完工等(děng)，支付(fù)比(bǐ)例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度放款，月(yuè)供(gōng)在此过(guò)程(chéng)中随着放出贷(dài)款的增(zēng)加(jiā)而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购(gòu)房者的(de)订金与付款会存入银行(xíng)专门的(de)项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋(wū)建设有关(guān)。房屋交付(fù)后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的房(fáng)屋(wū)保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地(dì)产到了政策出(chū)手(shǒu)临界(jiè)点(diǎn)，重点是保交楼(lóu)和房(fáng)企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求(qiú)的(de)支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保民生，给(gěi)予强有(yǒu)力(lì)的金融工具支持(chí)。另一方(fāng)面(miàn)，从现在(zài)起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房(fáng)企牵头(tóu)并购(gòu)重组整个行(xíng)业(yè)，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复(fù)杂性(xìng)和人性复杂(zá)性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违(wéi)约后定金保(bǎo)护机制，如将已(yǐ)支(zhī)付定金冻结至(zhì)房屋交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重(zhòng)大延(yán)期以及重大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供充(chōng)分的(de)保障。余(yú)款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的(de)第三(sān)方资金监管机(jī)构，或(huò)由政府相关部(bù)门(mén)直接监管，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修(xiū)期(qī)制度(dù)。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商应对房屋质(zhì)量问(wèn)题全权(quán)负责(zé)、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺(quē)房(fáng)子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过(guò)时(shí)了(le)，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼(pīn)的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和(hé)诚(chéng)信，这(zhè)才是(shì)对购(gòu)房民众(zhòng)的(de)最根本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的(de)提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

未经允许不得转载：中国书画艺术 是什么关系叫侄子，侄子算自己后人吗