近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业内人(rén)士对(duì)此表示(shì)，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期(qī)投(tóu)资价值，通过观测经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目(mù)在经营权到(dào)期后不再产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经营权分(fēn)红目前已包含了利润(rùn)分配和本金的归(guī)还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎(yíng)来除息日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了(le)高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额(é)占(zhàn)可供分配金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及(jí)基金份额交易价格的变(biàn)化。基金份额二级市场价格受到(dào)公(gōng)募(mù)REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及(jí)市场因素的(de)综合(hé)影响，较(jiào)易引起(qǐ)波(bō)动。与此相比，基金分红(hóng)预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产的经营现金流(liú)，投资(zī)人(rén)通过基(jī)金募集材料和信息披(pī)露文件，结合(hé)行业及(jí)市(shì)场情(qíng)况，可(kě)以分(fēn)析基础设施项目的(de)经营业绩(jì)，作为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份(fèn)额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基金份(fèn)额(é)持有人实(shí)际获得的现金收益，对于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关(guān)负责人(rén)称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运营高级副(fù)总监李华平也表示，根据(jù)《公开募集基(jī)础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求(qiú)，基础设施(shī)基金应当将90％以(yǐ)上合并后基(jī)金年度(dù)可分配(pèi)金额以现金形式分配给投资(zī)者(zhě)，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来(lái)看(kàn)，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级(jí)市场价格反(fǎn)映这类产品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债券派(pài)息，但不等同(tóng)于(yú)债券的固定利息(xī)回(huí)报，而(ér)是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看(kàn)，一(yī)方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富了(le)机(jī)构投资(zī)者的投资品类，为资产配置(zhì)多(duō)元化提供(gōng)抓(zhuā)手(shǒu)，具有(yǒu)较(jiào)强(qiáng)的配置价值(zhí)。另(lìng)一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助(zhù)机构投资者稳(wěn)定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获(huò)取相对于投资债(zhài)券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压(yā)舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关(guān)键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股(gǔ)票(piào)和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额(é)完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格波动受(shòu)多重因素的影响，投(tóu)资收益(yì)是影(yǐng)响REITs二级市场价(jià)格(gé)的主要因素(sù)之(zhī)一，而(ér)稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示(shì)，近期经(jīng)济预期恢复(fù)，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债券回(huí)归(guī)的(de)过程；另(lìng)一(yī)方(fāng)面(miàn)，基础设施项目的(de)经(jīng)营业绩相对(duì)经济活(huó)力的改善有一(yī)定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根(gēn)据单(dān)位(wèi)基金份(fèn)额(é)的(de)分(fēn)红(hóng)金额进行(xíng)计算。除权操作是对分红前后基(jī)金份(fèn)额净值变化的修正(zhèng)，使投资(zī)人(rén)在基金(jīn)分红前后均可(kě)以获得(dé)公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的(de)信心，同时需结(jié)合持有(yǒu)产(chǎn)品的特性(xìng)，关注二级市(shì)场扰动对整(zhěng)体收益的影响程度(dù)。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和本金(jīn)归(guī)还

　　普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者应了(le)解底层(céng)资(zī)产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红前提(tí)是(shì)本金之上(shàng)的增(zēng)值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的(de)，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数普通投(tóu)资者可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认为(wèi)是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金(jīn)价(jià)值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类(lèi)两大资产类型，持(chí)有产权类产(chǎn)品的收(shōu)益主要包括每年的现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特(tè)许(xǔ)经营类产品的收益主要来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的(de)分红包括(kuò)了利润分(fēn)配(pèi)和本(běn)金的(de)归还，两者的比率也(yě)是变动(dòng)的，对特许经(jīng)营权(quán)类资(zī)产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普通(tōng)投资者在(zài)选择投资标的时，应了(le)解公募(mù)REITs底层(céng)资产的(de)类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细(xì)分(fēn)来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权(quán)类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相当于包(bāo)含“本(běn)金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而产权类(lèi)的(de)公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为“收(shōu)益(yì)”，更(gèng)看重底层资(zī)产(chǎn)的价(jià)值增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在(zài)选择公募(mù)REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的二级市场价(jià)格和分(fēn)红(hóng)有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目(mù)在经营权到(dào)期后不再(zài)能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金(jīn)额的分(fēn)配理(lǐ)解为“分(fēn)派(pài)”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较(jiào)短的(de)特许经(jīng)营项目，通常具备更(gèng)高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特许经营(yíng)权项目，即使分(fēn)派率相对较(jiào)低(dī)，也有足够年限收回本(běn)金并取得收益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营(yíng)权项(xiàng)目的分派(pài)金额包含了(le)投资本(běn)金，在(zài)不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价(jià)随着分(fēn)派进度逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目剩余期(qī)限产生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目(mù)相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用(yòng)年(nián)限一(yī)般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营(yíng)的假设反映在基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多(duō)位业内人士(shì)还(hái)表示，在产(chǎn)品分红期，投资者(zhě)可以观测经(jīng)营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益(yì)率等(děng)指标，来观察和评估项目(mù)底(dǐ)层资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表(biǎo)示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两(liǎng)个：一是(shì)年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本质(zhì)性区别(bié)。经营活动产(chǎn)生的现金净流量(liàng)是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企业本(běn)身经营(yín100厘米等于多少分米，100厘米等于多少分米多少米g)活(huó)动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进(jìn)行调整，加期初(chū)现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体现在(zài)相对股债市场独(dú)立(lì)的资产(chǎn)配置功能(néng)，比(bǐ)较适(shì)合长期(qī)持有。建(jiàn)议投资者对经营(yíng)权类(lèi)的资产可以更多(duō)关注(zhù)内部收益(yì)率的高低，对产权类的资产更多关注(zhù)分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底层(céng)资(zī)产运(yùn)营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资(zī)回(huí)报，投资者可综(zōng)合考虑原(yuán)始权益(yì)人综合(hé)实力、运营管理机构实力、公募基(jī)金管理(lǐ)人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报(bào)也(yě)显示，公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，由于分(fēn)红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资(zī)者(zhě)关注(zhù)有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填权(quán)效应相(xiāng)对明(míng)显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书(shū)均(jūn)会(huì)载(zài)明REITs在发行首(shǒu)年及次(cì)年(nián)的可(kě)供分配金额100厘米等于多少分米，100厘米等于多少分米多少米预(yù)测。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金(jīn)额与募(mù)集材料(liào)中披露预(yù)测(cè)进(jìn)行比(bǐ)较分析，结合经(jīng)济及市(shì)场(chǎng)的实际环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的(de)管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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