导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步(bù)入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年是中国房地(dì)产(chǎn)市场黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年(nián)商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持(chí)续低(dī)景气(qì)，有关中国地(dì)产是否(fǒu)过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量(liàng)住(zhù)宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国(guó)地(dì)产存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露(lù)全(quán)国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数(shù)据显(xiǎn)示城镇家庭户(hù)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到一(yī)成，其中还包括(kuò)大(dà)量城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民(mín)人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足(zú)，它与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数较发(fā)达国家还有(yǒu)很(hěn)大(dà)差距(jù)。人均(jūn)住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中(zhōng)国住宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算发现中(zhōng)国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每(měi)户持有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布(bù)中国(guó)家庭户均住宅(zhái)的数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每(měi)户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎(hū)意味(wèi)着户户有(yǒu)房，然而事实上中国(guó)住宅市(shì)场供(gōng)需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户(hù)均一套房无法满足流动人口的租赁(lìn)和(hé)置业(yè)需求。全国(guó)总人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从(cóng)而(ér)产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来(lái)地产(chǎn)仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化(huà)趋势将延(yán)续(xù)，带来(lái)新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入(rù)，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积均较发(fā)达国家有着不小差距，“住上更大(dà)房(fáng)子”的(de)改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二(èr)十年是中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为(wèi)住宅供给(gěi)存在(zài)不足，这是(shì)过去二十(shí)年房价快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大分化时代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在(zài)住(zhù)宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化必将体(tǐ)现在不(bù)同能级(jí)城市之间(jiān)，不同(tóng)区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披露全(quán)国(guó)已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在(zài)不足？可惜由(yóu)于住宅存(cún)量数据并(bìng)未公布，我(wǒ)们无(wú)法直接知晓具(全的偏旁还有什么字，全的偏旁还有什么字再组词jù)体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)套数，回答当前的房子(zi)是(shì)否(fǒu)真的过(guò)剩了？据(jù)此(cǐ)判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过(guò)剩的直观判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况为主题的新闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行业获取了(le)全(quán)国近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每(měi)栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以上，以栋数计(jì)算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算(suàn)下来(lái)，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数(shù)据(jù)公布了(le)中国城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大(dà)于1，看似意味着(zhe)人(rén)人都有房间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平(píng)不(bù)仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。单单从人均住宅间数(shù)不能(néng)完全反映(yìng)出城(chéng)镇(zhèn)居民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要是(shì)以家(jiā)庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户(hù)均住宅(zhái)的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一(yī)类是(shì)保障(zhàng)房(fáng)、原公有住(zhù)宅、自建房(fáng)等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直(zhí)接公布城镇住宅(zhái)数量。居民(mín)住宅相关(guān)数据有两处可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查(chá)数据）。计算(suàn)中(zhōng)国(guó)居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅和非(fēi)商品住宅比例，推算(suàn)得到居民(mín)住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们(men)就能够得(dé)到城镇(zhèn)户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到(dào)底有(yǒu)多(duō)少(shǎo)，目前(qián)缺(quē)乏(fá)一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并(bìng)进一步推(tuī)算中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售套数(shù)里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截(jié)止到2022年(nián)商品住宅(zhái)累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数除(chú)以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一(yī)步(bù)推算(suàn)中国城镇(zhèn)居民拥有的(de)户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房(fáng)都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他(tā)住(zhù)宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从而(ér)我(wǒ)们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购(gòu)期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚(shèn)至意(yì)味着中国地(dì)产存量供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市场供(gōng)需平(píng)衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居民(mín)换(huàn)房(fáng)等(děng)因素产生(shēng)的(de)住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国(guó)、英国和日(rì)本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会造(zào)成人口净流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人(rén)口和(hé)省际流动人(rén)口分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查(chá)数(shù)据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅(zhái)比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套房，在(zài)房价(jià)较(jiào)低的县(xiàn)城购(gòu)买一套房。所以说户(hù)均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口的(de)租赁与置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的(de)城(chéng)镇住(zhù)宅中依然有不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅(zhái)是(shì)2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管道(dào)等基础设施(shī)陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的不便和(hé)安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的家庭没(méi)有独立卫(wèi)浴和(hé)厨(chú)房。这类上(shàng)世纪修(xiū)建的老旧小区很(hěn)难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居(jū)室和二居(jū)室，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户(hù)型更小，当(dāng)然(rán)这(zhè)与(yǔ)城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住(zhù)宅存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两年间农民带(dài)房进城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的(de)家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平(píng)的一半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市将人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)低于15平方米的家(jiā)庭界(jiè)定为住宅(zhái)存(cún)在困难(nán)，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的(de)家庭存(cún)在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家(jiā)庭(tíng)户(hù)人数，需要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前至少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家(jiā)人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人(rén)均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的(de)集体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　全的偏旁还有什么字，全的偏旁还有什么字再组词ong>四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如此(cǐ)，中国人口静态结构和(hé)动态趋势演(yǎn)绎，决(jué)定了中国未(wèi)来地产仍有需(xū)求(qiú)释放(fàng)。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自(zì)于四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新(xīn)户(hù)购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六(liù)普显示(shì)城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二(èr)人(rén)户(hù)的占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的(de)分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济(jì)带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市流(liú)入，区域经济资源分配的再(zài)集(jí)中吸(xī)引着(zhe)人(rén)口流入。人口(kǒu)迁移(yí)势必涉及到(dào)买(mǎi)房租(zū)房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常住人口增(zēng)量(liàng)为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅家(jiā)庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家庭购买了商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必(bì)会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的(de)住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)配(pèi)套差、没有(yǒu)或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境(jìng)，背后(hòu)的改善(shàn)性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大(dà)房(fáng)子(zi)”的(de)改善(shàn)性需(xū)求(qiú)还将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾(qīng)向于(yú)中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提(tí)高生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明(míng)确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他(tā)国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向(xiàng)联系(xì)。随着经济发展水(shuǐ)平的提(tí)高，中国的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那(nà)么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于城市能级(jí)之间(jiān)差异，优(yōu)质小区和老旧二手房(fáng)之间的差异(yì)也将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可能(néng)超预(yù)期。

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