5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金为代表的机构对于这(zhè)一板块已(yǐ)经在(zài)悄然布(bù)局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时所公布的(de)总份额均较4月(yuè)28日时(shí)有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得(dé)增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有的房地(dì)产(chǎn)行业标的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股票市(shì)值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色，但一个人去巴基斯坦安全吗，中国人去巴基斯坦安全不公募所持房地产公司(sī)市值(zhí)在(zài)股票(piào)资产中的占比却断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三(sān)年来(lái)的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的(de)持股比例也(yě)同步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎(hū)在今年一(yī)季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓(cāng)持(chí)有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五个(gè)股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股一个人去巴基斯坦安全吗，中国人去巴基斯坦安全不(gǔ)份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的(de)是保利发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位(wèi)。对比去年(nián)四季报，变化(huà)之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从排位(wèi)上看(kàn)均有退步，尤其(qí)是万(wàn)科(kē)最为明显；其次(cì)是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产(chǎn)是(shì)复苏链(liàn)上最后(hòu)一环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传(chuán)导到二级市场乃(nǎi)至机(jī)构持(chí)仓上(shàng)还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进(jìn)入大(dà)分化(huà)时代，一二线(xiàn)城(chéng)市好于(yú)三(sān)四线城市。而映射到二级(jí)市场投资上，配(pèi)置房地产行(xíng)业轻(qīng)松(sōng)收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房(fáng)地产等(děng)几类行业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期的行(xíng)业，传统(tǒng)认(rèn)知(zhī)上没(méi)有什么投资(zī)机(jī)会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似的行(xíng)业(yè)也出(chū)现了一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大(dà)的变化(huà)。”一不(bù)愿具名的上海公募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平(píng)方(fāng)米的年销售面积很(hěn)难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是居民存(cún)款数量增(zēng)加了15万亿(yì)元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平(píng)方(fāng)米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平(píng)方米。需求端还需要有一定的政策出来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金(jīn)房(fáng)地产研(yán)究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化的(de)进程，还是人均(jūn)住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房(fáng)短缺时代，而目前(qián)居(jū)民(mín)的杠杆率和房价收入也不支撑每(měi)年(nián)18万亿元的销售(shòu)额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而(ér)行业高(gāo)增的时代已经过去(qù)，未来行(xíng)业的需求或(huò)将回落，在此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容(róng)易出(chū)现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到(dào)供给侧出清的过程。这个(gè)过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力强的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占(zhàn)率的提升。当行业(yè)需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城(chéng)市、位(wèi)置(zhì)、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而(ér)对应到(dào)股票投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于(yú)这样的认识转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整体机(jī)构(gòu)的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质(zhì)区域(yù)性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地(dì)产板块个股(gǔ)，在(zài)纳入统计的(de)124只房地产类标(biāo)的股中，本月以来实现股价上涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公(gōng)司月内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实(shí)发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第一的上实发展，五一(yī)假期归来后(hòu)日成交(jiāo)量明显放大(dà)，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营(yíng)业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要(yào)产品及服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其布(bù)局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的(de)迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂时排名第(dì)二(èr)的浦东金桥也是上海(hǎi)本地(dì)房企，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其(qí)原因(yīn)，一(yī)方面是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一(yī)方面则是公(gōng)司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字(zì)上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面(miàn)积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自(zì)然也吸引了知名机构在其中持续驻足(zú)。从第一(yī)季(jì)度十(shí)大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，知名私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品依然(rán)在前(qián)十中，这也(yě)是连续第(dì)三个季度他(tā)有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大(dà)名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局(jú)，其当(dāng)季(jì)还小幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两(liǎng)家上(shàng)海(hǎi)区域性(xìng)地(dì)产公司(sī)外，荣(róng)安地产则是主要布局(jú)在(zài)深圳的(de)地(dì)产(chǎn)公司，一季报交出的也是一(yī)份(fèn)报喜的成绩(jì)单：首季公(gōng)司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公(gōng)司股(gǔ)东(dōng)的(de)净(jìng)利(lì)润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季新杀(shā)入十大流通(tōng)股股(gǔ)东行列(liè)。具体说来， 南方中证全(quán)指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴(xīng)证全球(qiú)基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价(jià)值更(gèng)为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地(一个人去巴基斯坦安全吗，中国人去巴基斯坦安全不dì)市(shì)场大幅(fú)降(jiàng)温，优质(zhì)土地供(gōng)给较多（券商(shāng)测算对(duì)应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企受(shòu)限于信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额(é)）基本在30％以上(shàng)；从融资(zī)上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较低，净负债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看(kàn)，龙(lóng)头房企的融资成(chéng)本不(bù)断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售额(é)增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或(huò)存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出(chū)：“房地(dì)产(chǎn)行业的结构性机(jī)会依(yī)然存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著(zhù)优势(shì)，其主要(yào)又体现为库存的(de)优势(shì)。央企地产公(gōng)司(sī)，现阶段表现出(chū)较低的融资成本，优质(zhì)的(de)开(kāi)发资源和良好的不动(dòng)产(chǎn)资产(chǎn)运营能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关(guān)系等(děng)问题，市场对民营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国(guó)企相较于民企来说(shuō)估值的修复更明(míng)显。中(zhōng)特估的角度(dù)从中长期(qī)的维度看，行业(yè)的逻(luó)辑在于集中度提升(shēng)后，行业(yè)进入高质量(liàng)发展阶段(duàn)，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的(de)盈利和现金流创造(zào)能(néng)力，以此带来估值中枢的提(tí)升(shēng)，应(yīng)该关注估(gū)值(zhí)相对较低，企(qǐ)业(yè)自身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创造(zào)持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较低(dī)，行业内部将出(chū)现(xiàn)分(fēn)化，要(yào)关注将受益(yì)于行(xíng)业集中度提(tí)升的头(tóu)部公司。”星石(shí)投资首席研究(jiū)官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话(huà)，或许还(hái)是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头(tóu)前途更(gèng)为光明。不(bù)过国投瑞银基金(jīn)投(tóu)资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察国企央企在三(sān)个方(fāng)面(miàn)是否可(kě)以维持，首(shǒu)先是融资成本(běn)保持低(dī)位，其次是销售份额持续(xù)提(tí)升，再次(cì)是拿地份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需(xū)要多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根据(jù)房(fáng)企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年(nián)的业绩出(chū)现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季度(dù)的业(yè)绩分化(huà)更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是(shì)较(jiào)大增速(sù)的(de)增长。而这些公司也是机构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人(rén)士张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示，业绩出(chū)现(xiàn)明显改善的(de)房(fáng)企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去两三年时间(jiān)，尤其(qí)是(shì)在(zài)2021年下半年民营(yíng)房企不怎(zěn)么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性(xìng)地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的(de)驱(qū)动能够推动房(fáng)企销售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季度市场恢(huī)复但仍处于调整的(de)过程中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面临(lín)着(zhe)一些不确定性。其实(shí)整个(gè)市场(chǎng)从四月份开(kāi)始(shǐ)又在往下掉。除了杭(háng)州、成都(dōu)等极个别(bié)城(chéng)市四(sì)月环比三(sān)月相对表现较好之外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按(àn)照现(xiàn)在(zài)的经济(jì)状况、收(shōu)入(rù)情况，以及市场的去(qù)库存压力、企(qǐ)业(yè)的资金面压力(lì)，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的短(duǎn)期反弹(dàn)外(wài)的一(yī)个市(shì)场乏(fá)力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确定性(xìng)的(de)压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个(gè)房(fáng)地(dì)产(chǎn)以及其上(shàng)下(xià)游(yóu)产业(yè)链(liàn)的复苏速度(dù)都(dōu)比想(xiǎng)象的(de)要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多(duō)给一些耐心(xīn)，这(zhè)个(gè)时候，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚快钱的时(shí)候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着(zhe)，只(zhǐ)有极为(wèi)少数的、做(zuò)得比同(tóng)行好得多的(de)企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地去等待它的基本(běn)面不断地凸显出来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅(jǐn)为举例(lì)分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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