近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投(tóu)资价(jià)值，通(tōng)过观(guān)测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生现金收(shōu)益(yì)，特许经营(yíng)权(quán)分(fēn)红目前(qián)已包含了利(lì)润分配和(hé)本金的归还(hái)，在选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标的时应了解资(zī)产类(lèi)型和分红的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外(wài)尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比例(lì)的(de)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配(pèi)金(jīn)额占可供(gōng)分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红收益，以及(jí)基(jī)金份额(é)交(jiāo)易价格的变化。基(jī)金份额二(èr)级市场价(jià)格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分(fēn)红预期(qī)则(zé)更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资产的(de)经营现金流，投资人(rén)通过基金募(mù)集材料和信息披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基(jī)础设施项目(mù)的(de)经营业(yè)绩(jì)，作为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分红作(zuò)为基(jī)金份额(é)持有人(rén)实际获得的现(xiàn)金收益(yì)，对于(yú)长期(qī)投资者更具参(cān)考价值。”中金基金相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平(píng)安(ān)基(jī)金REITs 投资(zī)中心运营高级副总(zǒng)监李华(huá)平(píng)也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基(jī)金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法规(guī)要求，基础设(shè)施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基金年度可(kě)分配金额以现金形(xíng)式分(fēn)配(pèi)给投资(zī)者，强制分红(hóng)机制是(shì)公(gōng)募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来(lái)看，基(jī)础设施公募(mù)REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和“债(zhài)性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同于债券(quàn)的固定利息回报(bào)，而(ér)是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来(lái)看(kàn)，一方(fāng)面是公募REITs丰(fēng)富了(le)机(jī)构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具(jù)有较强的配(pèi)置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投(tóu)资(zī)者稳定(dìng)收(shōu)益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于(yú)投资债(zhài)券相对高的收益性(xìng)，在有效控制风险的(de)前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益(yì)，起到投资(zī)“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水(shuǐ)平(píng)的预(yù)期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的(de)二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济(jì)的影(yǐng)响，可分配金额完成率不(bù)达预期，一定程度上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重(zhòng)因素的影响，投资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场价格的(de)主要因素之一，而稳定(dìng)的分(fēn)红(hóng)有利于吸(xī)引投(tóu)资(zī)者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人也(yě)表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈(chéng)现向股票(piào)和债(zhài)券回归的(de)过程；另(lìng)一方面(miàn)，基(jī)础设施(shī)项目的经营业(yè)绩相对经济活(huó)力(lì)的改善有一(yī)定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分红除权日，将(jiāng)对基金份(fèn)额的开盘指导(dǎo)价做(zuò)调减处理(lǐ)，调(diào)减(jiǎn)金额根据单位基金份(fèn)额的分红(hóng)金额进(jìn)行计算。除权操作(zuò)是对(duì)分红前后基金(jīn)份额(é)净值变化(huà)的修(xiū)正(zhèng)，使(shǐ)投(tóu)资人(rén)在(zài)基金(jīn)分(fēn)红前后均可以获得公平的投资(zī)机(jī)会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期(qī)投资的信心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益的(de)影响程度。”中(zhōng)航(háng)基金相关人士也(yě)称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红包括利(lì)润分配和本金(jīn)归(guī)还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士(shì)还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金(jīn)之上的增值(zhí)部分(fēn)不同，特许经营权REITs基(jī)金运(yùn)作(zuò)期间的(de)“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派(pài)的是本金与增值两个(gè)部分，两个(gè)部分之(zhī)间的比(bǐ)例是变动的，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红差异很大，大多数普通投资者(zhě)可能(néng)把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后(hòu)基金价(jià)值(zhí)面临极大不确(què)定性(xìng)，这是该类投资者(zhě)应该注(zhù)意(yì)的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示，目(mù)前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的(de)现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要(yào)来(lái)自(zì)项目每年的现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特(tè)许经(jīng)营权类资产的分(fēn)红包括(kuò)了利润分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)的归还，两者的比率也是变动的，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的(de)时，应(yīng)了(le)解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其(qí)分红(hóng)相当于包含(hán)“本(běn)金+收益(yì)”，分红相对(duì)较多，债性偏(piān)强。而(ér)产权类的公(gōng)募(mù)REITs分红主要为“收益(yì)”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对(duì)股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择(zé)公募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底层(céng)资产属性，对所选择产品的二(èr)级市场价(jià)格和分(fēn)红有(yǒu)合理预期长岛冰茶好喝吗，十大断片鸡尾酒酒排名。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也认为，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经营项目在经(jīng)营权(quán)到(dào)期后(hòu)不再(zài)能产生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特(tè)许经营项目，通常具(jù)备更高的分派率水平。对于(yú)剩余期限较长的特许经营权项目(mù)，即使分(fēn)派率相对(duì)较(jiào)低，也(yě)有足够年限(xiàn)收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注(zhù)意，特许(xǔ)经(jīng)营权项目的分派(pài)金额包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情(qíng)况下，基金份(fèn)额单(dān)价随着分派进度逐(zhú)年下降是正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项目的土地(dì)或(huò)建筑的剩余使用(yòng)年限一般(bān)较(jiào)长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴土地(dì)出让(ràng)金等追加(jiā)投资，有机(jī)会(huì)进一步延长经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的(de)假设反映在基础(chǔ)资产(chǎn)的估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资属(shǔ)性(xìng)。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标长岛冰茶好喝吗，十大断片鸡尾酒酒排名g>

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人(rén)士还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配(pèi)现金、内部(bù)收益率等指标，来观(guān)察(chá)和评估项目底层(céng)资产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关(guān)的指标有(yǒu)两个：一是(shì)年报(bào)中披(pī)露的经营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是(shì)可供(gōng)分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投(tó长岛冰茶好喝吗，十大断片鸡尾酒酒排名u)资产生(shēng)的现金流，基(jī)于企业本身经营活动产(chǎn)生；可(kě)供(gōng)分(fēn)配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债(zhài)市场独立的(de)资产配置功(gōng)能，比较适合长期持(chí)有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对经营权(quán)类的资产(chǎn)可以更多关注内部收益(yì)率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权类的(de)资产更(gèng)多关注分派率高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层(céng)资产(chǎn)的经营净现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产(chǎn)运营情(qíng)况直接影响投资回报，投资者(zhě)可(kě)综合(hé)考虑原始权益(yì)人综合实(shí)力、运(yùn)营管理机构实力、公(gōng)募基(jī)金管理人实力(lì)等多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交易带来(lái)的短期(qī)博(bó)弈机会仍在(zài)，叠(dié)加此前市场(chǎng)接连回调，建(jiàn)议(yì)投资者(zhě)关注(zhù)有基本(běn)面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明书均(jūn)会载明(míng)REITs在(zài)发行首年及次年的(de)可(kě)供分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的(de)实际分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析(xī)，结(jié)合经济及市场的实际环境，对基础设(shè)施项目(mù)的(de)运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责(zé)人也(yě)称(chēng)。