近两(liǎng)年火爆的(de)创(chuàng)新产品(pǐn)公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分(fēn)红机(jī)制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出(chū)该类(lèi)产品长期投资(zī)价值，通(tōng)过(guò)观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者注(zhù)意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)相比，特(tè)许经营REITs项目在(zài)经(jīng)营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分(fēn)红目前(qián)已包含了利润分配和本金(jīn)的归还，在选择投(tóu)资标(biāo)的(de)时应了(le)解资(zī)产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比例的(de)稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的公(gōng)募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金额占(zhàn)可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)对此表示(shì)，投资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益(yì)来源为持有期(qī)分红收益，以及(jí)基金份额(é)交易价格的变化。基(jī)金份额(é)二级市(shì)场价格受到公(gōng)募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起(qǐ)波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分(fēn)红预期(qī)则更(gèng)有规(guī)律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基础设(shè)施资产的经营现金流，投资人通过(guò)基金(jīn)募集材(cái)料和信息(xī)披露文件，结合行业及(jí)市场情况，可以(yǐ)分析基(jī)础设施项目的经营业绩(jì)，作(zuò)为进行投资决策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际获得的现金收益，对(duì)于长(zhǎng)期投资者更具(jù)参考价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华(huá)平也表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相(哈密瓜什么季节吃比较好，哈密瓜几月份吃是正季xiāng)关(guān)法(fǎ)规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以(yǐ)上合(hé)并后基金(jīn)年度(dù)可分配金额(é)以现金(jīn)形(xíng)式分配给投资者，强制分红(hóng)机制是(shì)公(gōng)募(mù)REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为(wèi)，从(cóng)投(tóu)资角度来看，基(jī)础设施公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了(le)这类产(chǎn)品的“债性(xìng)”特(tè)点(diǎn)。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类(lèi)似于(yú)债券派息(xī)，但不等同于债券的固(gù)定(dìng)利(lì)息(xī)回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资(哈密瓜什么季节吃比较好，哈密瓜几月份吃是正季zī)债券(quàn)相(xiāng)对(duì)高的收益性，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资(zī)收益(yì)“落袋(dài)为(wèi)安(ān)”外(wài)，市场对于未来分红水平的(de)预期(qī)，也(yě)是影响REITs基(jī)金二级市(shì)场(chǎng)价格走势的(de)关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二级(jí)市场表现看(kàn)，截(jié)至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和(hé)债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年(nián)年(nián)报，部(bù)分产品受宏观经济的(de)影响，可分配金(jīn)额(é)完成率不达预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受(shòu)多(duō)重因素的影响，投资(zī)收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素(sù)之(zhī)一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的(de)投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人也表示，近期经(jīng)济(jì)预期(qī)恢复(fù)，一方面市场热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和债(zhài)券(quàn)回归的(de)过(guò)程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相(xiāng)对经济(jì)活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘(pán)指导价做调(diào)减处理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分红金(jīn)额进行计(jì)算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的修(xiū)正，使(shǐ)投(tóu)资(zī)人在基金分红前后均可以获得公平的投(tóu)资机(jī)会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的信心，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对(duì)整体(tǐ)收益(yì)的影响程(chéng)度。”中航基金(jīn)相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润(rùn)分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公募基(jī)金(jīn)分红前提(tí)是本金之上(shàng)的增值部(bù)分不同(tóng)，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派(pài)”更为(wèi)准确，分派的是(shì)本金与增值(zhí)两个部分，两个部分(fēn)之(zhī)间的比例是(shì)变动的，与(yǔ)现有公(gōng)募基金(jīn)分红差异(yì)很大(dà)，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分(fēn)红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价(jià)值面临极大(dà)不确定哈密瓜什么季节吃比较好，哈密瓜几月份吃是正季(dìng)性(xìng)，这是该类投资者应(yīng)该注意(yì)的(de)情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年(nián)的(de)现金分红及资产增值的收益，而(ér)持有特许经营(yíng)类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的(de)现金分红。其中，特许经营权类资(zī)产的分红包括了利润分(fēn)配和(hé)本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底(dǐ)层资产属性不同而(ér)形成区别。特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相(xiāng)当于包含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较(jiào)多(duō)，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产的(de)价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产(chǎn)品的二(èr)级市场价格(gé)和(hé)分红有(yǒu)合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在(zài)经营权到期(qī)后不再能产(chǎn)生现金(jīn)收益，因此将可供(gōng)分(fēn)配金额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这个特点，剩余(yú)经营期限较短的特许经营(yíng)项目，通(tōng)常具备更高的分(fēn)派率水(shuǐ)平(píng)。对于(yú)剩余(yú)期限较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低(dī)，也有足够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人(rén)提醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特许(xǔ)经营权项目的分(fēn)派金额包含了(le)投资(zī)本(běn)金，在不进行扩募的情况(kuàng)下(xià)，基金份额(é)单(dān)价(jià)随着(zhe)分派进度(dù)逐年下降是正常(cháng)现象，投(tóu)资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限(xiàn)产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目(mù)的土地(dì)或(huò)建筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年限一般较长，再加上(shàng)到(dào)期后通过对建筑的更新改造(zào)或补缴土地出让金等(děng)追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进一步延(yán)长经营期限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续(xù)经营的假设反映在基础资产的估值(zhí)上(shàng)，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资(zī)者(zhě)可(kě)以观测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)、内部收益率等指标，来(lái)观(guān)察和(hé)评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个(gè)：一(yī)是年报中披(pī)露(lù)的(de)经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净(jìng)流量是指企业(yè)经营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的现金流，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可供分配的(de)现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影(yǐng)响利润表的(de)项(xiàng)目进行调整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置(zhì)新(xīn)选择，投资(zī)价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的(de)资产配置功能(néng)，比较适(shì)合长期持有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营权类的(de)资产可(kě)以更(gèng)多关(guān)注内部收益(yì)率(lǜ)的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资(zī)产运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资(zī)者可综合考虑原始权(quán)益人(rén)综合实(shí)力、运营管理机(jī)构(gòu)实(shí)力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机(jī)会仍在(zài)，叠加(jiā)此前(qián)市场接连(lián)回调，建议投资者关(guān)注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填权效应相对(duì)明显、同时(shí)分(fēn)红(hóng)规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明(míng)书(shū)均会载(zài)明(míng)REITs在发行首年(nián)及(jí)次(cì)年的可(kě)供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的(de)实际分红(hóng)金(jīn)额与募集(jí)材料中披露预测(cè)进行比(bǐ)较分析，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力(lì)进行判断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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