导读(dú)

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中国(guó)地(dì)产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过(guò)去(qù)二十年是中(zhōng)国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地(dì)产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是(shì)否过(guò)剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据(jù)此判断(duàn)中国未(wèi)来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地(dì)产存量极度过(guò)剩，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国(guó)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人口普查调查数据显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部(bù)披露的(de)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑(zhù)占比不(bù)到一成，其(qí)中还(hái)包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等(děng)，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中城镇住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人(rén)均一间房(fáng)所能满足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)较发达(dá)国家还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味(wèi)着(zhe)中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其(qí)中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无(wú)直接公布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们(men)根据商品住(zhù)宅套(tào)数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着(zhe)户(hù)户有房，然(rán)而事实上(shàng)中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为(wèi)户均一(yī)套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁(lìn)和(hé)置(zhì)业需(xū)求。全(quán)国总人口的近(jìn)三(sān)成都(dōu)是流(liú)动人口，流动人口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规(guī)模缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势(shì)将(jiāng)延续，带来新(xīn)户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明(míng)显，区域经济(jì)资源分配(pèi)的(de)再集中吸引着人口流入(rù)，人口(kǒu)净迁入城市的新(xīn)增住宅(zhái)需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在(zài)2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的(de)改造势在(zài)必行。

　　第四(sì)，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积均较(jiào)发达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性(xìng)需求(qiú)正在不断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，这是过(guò)去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那么当(dāng)下(xià)房地产大(dà)分(fēn)化时代已至，大(dà)分化(huà)时(shí)代下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能级城(chéng)市之间，不(bù)同(tóng)区域(yù)板块(kuài)之(zhī)间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不2023年石油会暴涨吗，今日油价格表(bù)久前，官方(fāng)披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激(jī)增，引发(fā)一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还(hái)是供需(xū)平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅(zhái)存(cún)量数据(jù)并未公(gōng)布，我们(men)无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测(cè)算(suàn)出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的(de)房子(zi)是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来(lái)房地产(chǎn)市场会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数(shù)量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国自然灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普(pǔ)查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发(fā)布会上，负责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平(píng)均每栋(dòng)建筑(zhù)住不到3人，住宅(zhái)市(shì)场看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了(le)中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数大(dà)于(yú)1，看似(shì)意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数(shù)量有关，更与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积(jī)、配套设(shè)施等(děng)因素密切相关。单单从人(rén)均住宅(zhái)间数不能(néng)完全(quán)反映出城(chéng)镇居(jū)民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的(de)住宅才(cái)是城(chéng)镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅(zhái)主要(yào)分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是(shì)保障房、原公有(yǒu)住宅、自(zì)建房等非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数据(jù)，并没有直接公布(bù)城(chéng)镇住宅数量。居(jū)民住宅相(xiāng)关数据(jù)有两(liǎng)处可以直接公(gōng)布，一是每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二(èr)是居民住(zhù)宅来(lái)源（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计(jì)算(suàn)中国(guó)居民(mín)户(hù)均住宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年之前(qián)商品住宅数量极(jí)少(shǎo)，可(kě)忽(hū)略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套数(shù)相加，我(wǒ)们就(jiù)能够(gòu)得到(dào)当前商(shāng)品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据(jù)城镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的(de)商(shāng)品住宅和(hé)非商品(pǐn)住宅(zhái)比例，推(tuī)算得(dé)到居民(mín)住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总(zǒng)数除(chú)以家庭(tíng)户(hù)数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确(què)统计。我们利用(yòng)既有(yǒu)统(tǒng)计(jì)数(shù)据(jù)，大致(zhì)测算得到中国(guó)存量(liàng)房地(dì)产套数，并进一(yī)步推(tuī)算中国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房(fáng)和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)里(lǐ)的(de)期(qī)房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅累(lèi)计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套(tào)数除以家庭户(hù)数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一(yī)步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民的住宅结(jié)构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租(zū)赁其他(tā)住宅和(hé)购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房都(dōu)是商(shāng)品住(zhù)宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得(dé)到(dào)商品(pǐn)住宅占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化(huà)比例，从而我们(men)估算出(chū)2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到(dào)了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意(yì)味着中国(guó)城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地(dì)产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一(yī)套房(fáng)并不意味着(zhe)住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来(lái)满(mǎn)足因(yīn)人口流动、居民换房等因素产生(shēng)的(de)住(zhù)宅需求(qiú)。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美国(guó)、英(yīng)国(guó)和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套房，就会(huì)造成人(rén)口净流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人(rén)口和省际(jì)流(liú)动人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动(dòng)人口会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人口流动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及(jí)南京(jīng)工作的流(liú)动(dòng)人口在(zài)老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高工资吸(xī)引(yǐn)打工人，但高房价迫(pò)使打工人(rén)回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会(huì)占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一(yī)套(tào)房(fáng)。所以说户均一套(tào)房(fáng)无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足(zú)庞大(dà)流动人口的租(zū)赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着建筑(zhù)结(jié)构松散、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道(dào)等基(jī)础设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活带(dài)来了(le)很大的(de)不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很(hěn)难满足现代生活(huó)需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住宅为一居(jū)室和二(èr)居室，户型偏(piān)小。其中一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室(shì)占比(bǐ)为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来(lái)地产的需(xū)求驱(qū)动力(lì)

　　根(gēn)据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国(guó)人均水平的一半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使用的住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平(píng)，只(zhǐ)考(kǎo)虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前(qián)至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住(zhù)宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套(tào)房，未来地产(chǎn)还会有需(xū)求么(me)？

　　我们测(cè)算(suàn)得到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结构和动态趋(qū)势演绎(yì)，决定了中国未来地(dì)产(chǎn)仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来(lái)自于四个(gè)方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数增多，新户购(gòu)房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人(rén)户(hù)的占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户(hù)数(shù)会因户均(jūn)人口规模(mó)的缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经(jīng)济发展带来的(de)新增住宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的分化(huà)日(rì)益明显，资源和生产要素(sù)逐(zhú)步向经济(jì)带、都(dōu)市圈中心(xīn)城市流入，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)。人(rén)口迁移势(shì)必涉(shè)及(jí)到(dào)买房租(zū)房，给迁入地(dì)住(zhù)宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住(zhù)人(rén)口增量为72万，而出生(shēng)人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧(jiù)小区改(gǎi)善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年以前(qián)的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新(xīn)增8473万家(jiā)庭户，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了(le)1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在(zài)新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了(le)商品住宅。租房(fáng)、购买经济(jì)适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村和旧城改造，商品住(zhù)宅(zhái)的(de)占比(bǐ)势(shì)必(bì)会进一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设施配套差(chà)、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业(yè)管(guǎn)理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜居生(shēng)活的(de)环境，背后(hòu)的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济工(gōng)作会(huì)议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅间数较其(qí)他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅(zhái)舒(shū)适度与经(jīng)济(jì)水平2023年石油会暴涨吗，今日油价格表(píng)有(yǒu)着(zhe)密(mì)切正向联系。随(suí)着经济发展水(shuǐ)平的提(tí)高，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供(gōng)需出现错配(pèi)，这(zhè)是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供(gōng)需冲(chōng)突(tū)。房地产大(dà)分(fēn)化时代已至，这种分化不单(dān)局(jú)限于城2023年石油会暴涨吗，今日油价格表市能级之间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区(qū)和老(lǎo)旧二手房之间的差异也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数(shù)据调查(chá)的是人(rén)，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存(cún)在(zài)统计偏差。商品住宅占比实(shí)际(jì)值可能(néng)偏低，其增速可能超预期。

未经允许不得转载：中国书画艺术 2023年石油会暴涨吗，今日油价格表