饱受争议的二手(shǒu)房交(jiāo)易(yì)中介费问(wèn)题，正(zhèng)逐渐得到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建(jiàn)部、市场监管总局联合发布了关于规范(fàn)房地产经纪(jì)服务(wù)的意见。意见(jiàn)提及，近年来，部分房地产经纪机构存在利(lì)用房源(yuán)客源优势收取过高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交(jiāo)易当(dāng)事人(rén)负担、侵害其(qí)合法权益(yì)。

　　基于(yú)上(shàng)述背景，两部门从加强从业主(zhǔ)体管(guǎn)理、明确经纪服务内容、合理确定经纪(jì)服务(wù)收费、严格实行(xíng)明(míng)码标价等十(shí)方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席(xí)分析师(shī)张大伟(wěi)称，随着(zhe)城(chéng)市发展，一(yī)二线城市(shì)二手(shǒu)房(fáng)交易占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为(wèi)例，二(èr)手(shǒu)房占市(shì)场成交比例超过80％，大量二手房(fáng)成交依赖中(zhōng)介居间(jiān)成交(jiāo)，房地产调控重(zhòng)心逐渐从开发商过(guò)渡到中(zhōng)介(jiè)公司。

　　广(guǎng)东省城规(guī)院住房政策研(yán)究中心首(shǒu)席研究员李(lǐ)宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说属(shǔ)于金(jīn)额不低的大宗交易，由于(yú)二手房交易(yì)成本较高、交易周期较长，具有非常强的(de)专业性，居民往往通(tōng)过中介来完成。但(dàn)很多中(zhōng)介利(lì)用信息不对称等问题，将(jiāng)非(fēi)必要的(de)收费夹带(dài)其中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居(jū)民造成额外的负担，而且这些(xiē)服务事项并(bìng)未明码标(biāo)价(jià)。

　　对(duì)于(yú)二手房市场(chǎng)交易(yì)过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指出，对包括经(jīng)纪服(fú)务在(zài)内的(de)相关市场(chǎng)交易行为及(jí)其主体(tǐ)进行规范和(hé)秩(zhì)序整顿(dùn)，是房地产市场管理和调控(kòng)的主题。“当(dāng)下，推进这项工作的(de)意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监管重点(diǎn)

　　二手(shǒu)房市场中，历来对(duì)房地产经纪服务行业关注最多的(de)一个话题，便是房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为(wèi)，未(wèi)来相关(guān)部(bù)门主要监管的重点，将是对房地产经纪服(fú)务(wù)收费及中介交(jiāo)易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋(wū)交易过程中，部(bù)分价值不(bù)菲的房屋，往(wǎng)往要(yào)缴纳一笔(bǐ)金额不低的中介费。以北京某房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务机构2.7％的服(fú)务(wù)费率计算，一套1000万元的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在合理确(què)定(dìng)经纪服务收费上(shàng)，两部门(mén)在此(cǐ)次意见中提及，房地(dì)产经纪机(jī)构要(yào)合理降低住(zhù)房买(mǎi)卖和(hé)租(zū)赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越低的(de)原(yuán)则(zé)实行分档定价(jià)。引(yǐn)导由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍(shào)，目前房地产经纪服务收费标准的最早依(yī)据是1995年国家计(jì)委(wěi)建(jiàn)设(shè)部(bù)下发的《关(guān)于房(fáng)地产(chǎn)中介服务收费的通知》（971号(hào)文(wén)），其中第六条规(guī)定：房屋买卖(mài)代理收费，按(àn)成交价格总(zǒng)幂级数展开式常用公式，幂级数展开式怎么推导额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市(shì)执(zhí)行的幂级数展开式常用公式，幂级数展开式怎么推导2014年更新(xīn)后(hòu)的收(shōu)费标准，即根据(jù)这样的(de)规定(dìng)：“少数特(tè)别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易(yì)各方协商(shāng)同意，可(kě)在(zài)规定的收费标(biāo)准基础上适当上浮，上浮幅度(dù)最高不得(dé)超过10％。”这意(yì)味着，当前北京二(èr)手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放权(quán)”的精神，北京2015年取(qǔ)消(xiāo)了(le)房(fáng)地产中(zhōng)介服务等(děng)57个政府(fǔ)定价(jià)，房地产(chǎn)经纪服(fú)务收(shōu)费多少由各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构(gòu)在(zài)实际收取费用过程中(zhōng)，相关监管部门当前并(bìng)未明(míng)确具体的中介费(fèi)率，中介机构仅需在服务(wù)过(guò)程(chéng)中(zhōng)对(duì)收费标准进行明码标(biāo)价即可(kě)。而房(fáng)地产经纪(jì)服务机构在(zài)具体(tǐ)收取过程(chéng)中，会结合房屋价(jià)值(zhí)及(jí)工(gōng)资(zī)标准(zhǔn)，综合计算出合适的中介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构应(yīng)当在经营(yíng)门(mén)店、网站(zhàn)、客户端(duān)等场(chǎng)所或(huò)渠(qú)道，公(gōng)示服务(幂级数展开式常用公式，幂级数展开式怎么推导wù)项目、服(fú)务内(nèi)容(róng)和(hé)收(shōu)费(fèi)标准，不(bù)得(dé)混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机构提供的基本(běn)服务和(hé)延伸(shēn)服务，应当分别明确(què)服务项目(mù)和(hé)收(shōu)费标准。房地产经纪机(jī)构(gòu)收(shōu)费前(qián)应当向交易当(dāng)事人出具收(shōu)费清单，列明收费(fèi)标准、收(shōu)费金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明(míng)显(xiǎn)高于市(shì)场平均水平的房地产(chǎn)经纪机构，住房和城(chéng)乡(xiāng)建设部门将会同市场监管等部门采(cǎi)取约谈(tán)等(děng)综合措(cuò)施进(jìn)行(xíng)重点监管。市场监(jiān)管部门会同有关部门依法(fǎ)查(chá)处不(bù)按规(guī)定(dìng)明码标价、操(cāo)纵经(jīng)纪服(fú)务(wù)收(shōu)费等违(wéi)反价格和反(fǎn)垄断法律法规的行为。对房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机构相关(guān)违法违规信息，市场监管部(bù)门(mén)要依法(fǎ)依规纳入国家企(qǐ)业(yè)信用信息(xī)公示(shì)系统。

　　房屋(wū)中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分(fēn)档定价，是否(fǒu)意味(wèi)着，未来豪宅的中介费有望(wàng)大幅降(jiàng)低(dī)？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼(jiān)深(shēn)圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住(zhù)建部发文(wén)鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格越高、服务(wù)费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行(xíng)分档定价，合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用(yòng)，主要还是规(guī)范行业，打(dǎ)击(jī)收费过高的(de)经纪(jì)机构，但对市场影响有限，“以深(shēn)圳(zhèn)为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来(lái)收(shōu)费就不同，各家收费普(pǔ)遍在合理范(fàn)围内，加上经纪(jì)服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前两(liǎng)部门提出(chū)的(de)意见仅(jǐn)为鼓励(lì)性(xìng)质，即只是纲(gāng)领性(xìng)文(wén)件(jiàn)而非规定，未来(lái)如何具(jù)体认(rèn)定(dìng)其中的(de)细则，还(hái)需要看各(gè)城市(shì)落(luò)地执行(xíng)情况。

　　不过(guò)，张(zhāng)大(dà)伟表(biǎo)示，“从目(mù)前(qián)市(shì)场看(kàn)，经纪服务(wù)领(lǐng)域的调整改善(shàn)、规(guī)范化，有(yǒu)利于(yú)行(xíng)业(yè)健康发展。同(tóng)时，由于二(èr)手房(fáng)很多房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产(chǎn)权(quán)抵押(yā)、不同税费等都可能对(duì)交(jiāo)易产生影响，这对房地产经纪服务行业的专业性提(tí)出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出(chū)，在二手房(fáng)买(mǎi)卖过程中，原本应该由(yóu)上(shàng)下家各支付一半的中介费，但在一些热点城市的二手房交易过(guò)程中(zhōng)，往往会有这(zhè)样的情形(xíng)，因部分购房者处(chù)于弱势地位(wèi)，从(cóng)而会出现(xiàn)中介费及税费均由购房者来承担。即使一(yī)些房东(dōng)愿意(yì)承担中(zhōng)介费，这部(bù)分费用(yòng)也(yě)可(kě)能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价(jià)中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下家，市场这种(zhǒng)所谓(wèi)‘约定俗(sú)成’的情况，一些房产中介公司将其(qí)视为向(xiàng)购房者单边收费的行(xíng)为。部分中介公司可能会利用其(qí)支配地(dì)位，在原先经纪服务收费的基础上(shàng)，再(zài)次向房东收(shōu)取(qǔ)费用，而这(zhè)部分费用(yòng)，房东往往会将其(qí)转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上相当(dāng)于变相推高了房价。两部门提出(chū)严禁操纵经纪(jì)服务收费(fèi)，不(bù)仅有(yǒu)利(lì)于提高交易中操作的透明度，也有利(lì)于房价的稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟称。

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