万柳书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意外走红，让这个位于(yú)北京海淀(diàn)的豪宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其(qí)背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书院再次受到舆(yú)论关注，起因中赫集团成了共同债务(wù)人被中国(guó)信达追债，中国信达为了(le)收回(huí)钱(qián)款不得不将(jiāng)中赫(hè)抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这(zhè)些房子早已(yǐ)售出(chū)，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入(rù)房(fáng)产的有钱人(rén)，房子(zi)现在(zài)莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂(zàn)未(wèi)看到这些业主的维权信息(xī)，难怪有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿(zī)势都那么(me)优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽头是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核(hé)心区位，名校环(huán)绕的顶级(jí)豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍(pāi)卖(mài)上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司(sī)不(bù)良债权转让项目”，债权(quán)总(zǒng)额(é)高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套(tào)万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不(bù)良(liáng)债权转让项目的(de)处置(zhì)主体是中(zhōng)国信(xìn)达(dá)资产管理股份有限公司北(běi)京市分公司（下称中国信(xìn)达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发有(yǒu)限(xiàn)公司（下称(chēng)赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同债务(wù)人。目(mù)前，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万(wàn)次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中(zhōng)国(guó)信达北分讨债(zhài)的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如(rú)果该报(bào)道属(shǔ)实(shí)，说明这些房子实际上都是(shì)卖(mài)出(chū)去(qù)了的(de)，是有(yǒu)人(rén)住(zhù)的。

　　那为什么中国(guó)信达的(de)拍卖页面上又注明这75套(tào)房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有网签，也没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经(jīng)的报道证(zhèng)实(shí)了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这(zhè)75套房(fáng)子抵押出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业主基本都是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业(yè)大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书院(yuàn)的业主。另据地(dì)产自(zì)媒体(tǐ)“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹(tàn)，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如(rú)果这些业主确实已经支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，那么(me)，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良债权回本(běn)的(de)愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还(hái)是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支(zhī)付价款并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续(xù)的，如(rú)果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除查(chá)封(fēng)，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求退还(hái)购房(fáng)款或办(bàn)理(lǐ)房产证，并承担(dān)违约(yuē)责任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人民法(fǎ)院报公布《最(zuì)高人民(mín)法院关(guān)于(yú)商品房消费者权利保(bǎo)护问题(tí)的(de)批复(fù)》，以(yǐ)司法解释的方(fāng)式明确了购(gòu)房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者(zhě)以居(jū)住为目的(de)购(gòu)买房屋并已支付全部(bù)价(jià)款，主张(zhāng)其(qí)房屋交付请(qǐng)求权优先于(yú)建设工程价款优先受偿权、抵押权(quán)以(yǐ)及(jí)其他债权的，人民(mín)法院应(yīng)当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的商(shāng)品房消费者(zhě)，在(zài)一审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子(zi)均为“已售未(wèi)网签”，那么(me)这笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山芋(yù)。可(kě)能不(bù)仅不(bù)能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还(hái)会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信(xìn)达申请不良债权转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前(qián)中国信达(dá)已经成为赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但(dàn)此前(qián)，赫(hè)华恒瑞为中(zhōng)赫集团(tuán)旗下(xià)子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置(zhì)地等选择退出了(le)赫华恒瑞的(de)股东行(xíng)列(liè)，中(zhōng)国金谷国际信托(tuō)有限责任公司成为了唯(wéi)一股东，后者由(yóu)中国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫(hè)集团(tuán)既(jì)没有很大规模(mó)，也没有很高(gāo)的国民知名(míng)度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的第一个(gè)豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫置地(dì)推出钓(diào)鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉(yù)为“北(běi)京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知(zhī)名(míng)房企手中，抢下了北京万柳地(dì)块(kuài)，成为北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀(shā)入市场，无论(lùn)是一块块从荷(hé)兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每(měi)平(píng)米20万元的价格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜(liū)中(zhōng)，就可(kě)看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业(yè)广场、恒大华(huá)府等(děng)，现如今(jīn)，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书上海为什么被称为魔都？传说......，上海为什么被称为魔都四大魔都分别为哪四个(shū)院一套300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然(rán)已经推出(chū)了8年之久，但其依(yī)旧在(zài)北(běi)京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开(kāi)发的豪宅，也吸引了(le)不少知名(míng)人士，如知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)则居(jū)住在(zài)万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪宅的(de)成功(gōng)奠(diàn)定了中赫集团的(de)“高(gāo)端(duān)路(lù)线”，也因此，它(tā)被外界贴(tiē)上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在(zài)豪(háo)宅开发商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执(zhí)行人(rén)，被(bèi)执行标的高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履行生效法律文书确定义务(wù)，中(zhōng)赫集团(tuán)正式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是(shì)有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初(chū)“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商(shāng)到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而(ér)追根溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中赫集(jí)团(tuán)就(jiù)尝试(shì)过多(duō)元化业务，先后进军能源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型(xíng)的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集(jí)团手中拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京国安(ān)的估值一直(zhí)没(méi)变(biàn)，那么中赫(hè)集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这(zhè)里，有人(rén)也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又(yòu)要(yào)质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其(qí)实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押(yā)，据企查查显示，目(mù)前(qián)中赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质权人(rén)包(bāo)括(kuò)海金商业保理、北(běi)京建工、山(shān)东(dōng)国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的经营(yíng)状(zhuàng)况没有得到(dào)改善，中赫集团(tuán)也被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金(jīn)压力(lì)，中赫集(jí)团和周金(jīn)辉夫妇还在持(chí)续(xù)质押(yā)手中(zhōng)的中赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)份(fèn)，但国安和中赫的经营状况却(què)持续(xù)没有好转。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团被5次列被执行人，执行(xíng)标的高(gāo)达11亿，北京国安(ān)也(yě)3次与中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及中赫集团(tuán)股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执行标的(de)约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，上述被执行人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难。不过在(zài)实控人都成为(wèi)老(lǎo)赖的情况(kuàng)下，被执行10个多(duō)亿的北京(jīng)国安，又如何能独善(shàn)其身(shēn)？

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