近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现(xiàn)出高比例(lì)稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对(duì)此表示(shì)，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出(chū)该(gāi)类产品长期投资价值，通过观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可(kě)供分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是(shì)观(guān)察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注(zhù)意，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营(yíng)REITs项目(mù)在经(jīng)营(yíng)权(quán)到(dào)期(qī)后(hòu)不再产生现金收益，特许经营(yíng)权分红目前已包含了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归(guī)还，在选择投(tóu)资标的时应了解资(zī)产类(lèi)型(xíng)和分红的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日(rì)，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配(pèi)金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的主要收(shōu)益(yì)来(lái)源为(wèi)持(chí)有期分红收益，以及基金份额交易价格的(de)变化(huà)。基金(jīn)份(fèn)额(é)二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较(jiào)易引起(qǐ)波(bō)动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资(zī)产的经营现金流(liú)，投资(zī)人通过基金募集(jí)材料和信息披露(lù)文(wén)件(jiàn)，结合(hé)行业及(jí)市场情况，可以分(fēn)析(xī)基础设施项目的(de)经(jīng)营(yíng)业绩(jì)，作为进行投(tóu)资决(jué)策的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额二级市场价格(gé)变化(huà)导致(zhì)的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红(hóng)作为基金份额持有人实际(jì)获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副(fù)总监(jiān)李(lǐ)华平(píng)也表(biǎo)示(shì)，根(gēn)据《公开(kāi)募(mù)集基础设施证券投资(zī)基(jī)金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基(jī)础设(shè)施基(jī)金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金额(é)以现(xiàn)金形式分配给投资(zī)者(zhě)，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定的(de)分红机制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期(qī)投资价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也(yě)认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了这类产品的(de)“债性”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)要求，分(fēn)红类似于债券(quàn)派息(xī)，但不等同于债券的固(gù)定利(lì)息(xī)回报，而是由(yóu)可供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能(néng)够帮助(zhù)机(jī)构投资者稳定收益。机(jī)构(gòu)投资者公募REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获(huò)取相(xiāng)对于(yú)投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除(chú)了投资(zī)收益(yì)“落袋为安”外，市场对于(yú)未来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市(shì)场(chǎng)价格走势的(de)关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部(bù)分产品(pǐn)受宏观(guān)经济的影响，可分(fēn)配(pèi)金额完(wán)成率不达预(yù)期，一定程度上影响(xiǎng)了(le)公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的(de)价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收益是(shì)影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价格的(de)主(zhǔ)要因素(sù)之一，而稳定的(de)分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人也(yě)表示(shì)，近期(qī)经(jīng)济预期恢(huī)复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债(zhài)券回归的过程；另一方面，基(jī)础设施(shī)项目(mù)的经(jīng)营业绩(jì)相对(duì)经(jīng)济活力(lì)的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的(de)开(kāi)盘指导(dǎo)价(jià)做调减处理，调减金额根据单(dān)位(wèi)基金份额的分红金额进行计(jì)算。除权操作是(shì)对分红(hóng)前(qián)后基金份额净值变化的修正，使投资人在基(jī)金分(fēn)红前后均可以获得(dé)公平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资(zī)者长期(qī)投资的信(xìn)心，同时需结合持(chí)有产品的特性(xìng)，关注(zhù)二级市场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士(shì)也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分红包括利(lì)润分(fēn)配和(hé)本(běn)金归还(hái)

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公(gōng)募(mù)基金分(fēn)红前提是本金之上的增值部分不(bù)同，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金运作期(qī)间的“分红(hóng)”界定为“分派”更(gèng)为(wèi)准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本金(jīn)与(yǔ)增值(zhí)两个(gè)部分，两个部分(fēn)之间(jiān)的比例是变(biàn)动的，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数普通(tōng)投资者可(kě)能(néng)把“分派”金额误认为是(shì)持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期(qī)后(hòu)基金价值面临极大(dà)不确(què)定(dìng)性(xìng)，这是该(gāi)类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类(lèi)和产(chǎn)权(quán)类两大资产(chǎn)类(lèi)型，持有产权类产品的收(shōu)益主要包括每年(nián)的现(xiàn)金(jīn)分红(hóng)及资产增(zēng)值的(de)收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收(shōu)益主要来(lái)自项目(mù)每年(nián)的现金分红。其中，特(tè)许经营权(quán)类资(zī)产(chǎn)的(de)分红包(bāo)括了利(lì)润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择投资(zī)标的(de)时，应了(le)解公(gōng)募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细(xì)分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资(zī)产属性(xìng)不(bù)同而形成(chéng)区别(bié)。特许经营权类(lèi)的公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相当(dāng)于包(bāo)含“本(běn)金+收益(yì)”，分红相对(duì)较多(duō)，债性偏(piān)强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏(piān)强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对(duì)所选择产品的(de)二级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营项目在经营权(quán)到(dào)期后(hòu)不再能产生现金收(shōu)益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配(pèi)理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点(diǎn)，剩余(yú)经(jīng)营期(qī)限较短(duǎn)的特许(xǔ)经营项目(mù)，通常具(jù)备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营(yíng)权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有(yǒu)足够年(nián)限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)项目(mù)的分派金额包含了投资(zī)本金，在不进行扩募(mù)的情况下，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐年下降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目(mù)剩余期(qī)限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地(dì)或(huò)建(jiàn)筑的剩(shèng)余使(shǐ)用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金(jīn)等追加(jiā)投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期(qī)限。这种类似(shì)永续经营的假设(shè)反映在基础资产(chǎn)的估(gū)值上，使产权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在基金分红的(de)时点(diǎn)，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红(hóng)期(qī)，投资者可以观(guān)测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察(ch燃气热水器是一直开着还是用时开省电，燃气热水器每天晚上需要关吗á)和评估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活(huó)动现金流，二是(shì)可(kě)供分配现金(jīn)，二者存在本质性(xìng)区别。经(jīng)营活动产生的现金净(jìng)流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基(jī)于企业本身经营(yíng)活动产生；可供(gōng)分配的现金实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现金影响利(lì)润表的项目(mù)进行(xíng)调整(zhěng)，加期初(chū)现金，最终得到燃气热水器是一直开着还是用时开省电，燃气热水器每天晚上需要关吗的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选择(zé)，投资价(jià)值体现在相对(duì)股(gǔ)债市场独立的资产(chǎn)配置功(gōng)能，燃气热水器是一直开着还是用时开省电，燃气热水器每天晚上需要关吗比较(jiào)适合长期(qī)持有。建(jiàn)议投(tóu)资(zī)者对(duì)经(jīng)营权(quán)类的资产(chǎn)可以更多关(guān)注(zhù)内部(bù)收益(yì)率的高(gāo)低(dī)，对产权(quán)类的资(zī)产更(gèng)多关注分(fēn)派(pài)率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产(chǎn)的(de)经营净现(xiàn)金流，所以底(dǐ)层资产运(yùn)营情况(kuàng)直接影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实(shí)力、运营管理(lǐ)机构实力、公(gōng)募基金管理人实力等(děng)多重因素来选择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信证券研(yán)报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交易带来的(de)短(duǎn)期(qī)博(bó)弈(yì)机会仍在(zài)，叠加此前(qián)市(shì)场接连回调，建(jiàn)议投(tóu)资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红规(guī)模较为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均(jūn)会(huì)载(zài)明REITs在(zài)发行(xíng)首年及次(cì)年的可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金(jīn)额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中披露(lù)预测进行(xíng)比较(jiào)分析(xī)，结合经(jīng)济及市场的(de)实际环(huán)境，对基(jī)础设施项目的运(yùn)营业绩及(jí)REITs的(de)管(guǎn)理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述负责人也称。

未经允许不得转载：中国书画艺术 燃气热水器是一直开着还是用时开省电，燃气热水器每天晚上需要关吗