OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯片子公司哲库科(kē)技，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场的影(yǐng)响(xiǎng)仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续(xù)此前几日的下跌走势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦的重要承租(zū)方之(zhī)一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已(yǐ)签租赁协(xié)议的通(tōng)知。同(tóng)时(shí)，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权(quán)益人(rén)将继续密切关注哲库科技后续(xù)情况，积极做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目(mù)的(de)原始(shǐ)权益(yì)人相关负责人也表示，近期(qī)已同步启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大(dà)厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，浦东新区国(guó)资委也(yě)高度(dù)关注。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士表示(shì)，华(huá)安张江光大(dà)园REIT近期(qī)市场波动(dòng)较大，但其实不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值，投资(zī)者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关(guān)停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库(kù)科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此(cǐ)后二级市场价格开始震荡(dàng)走(zǒu)低，午(wǔ)盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格(gé)有所回(huí)升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最(zuì)近(jìn)几个交易日二(èr)级市场价(jià)格(gé)表现(xiàn)欠(qiàn)佳，5月11日(rì)以来(lái)，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市(shì)以(yǐ)来，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT累计(jì)涨幅超(chāo)过24％，在全(quán)市(shì)场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前上市的8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均(jūn)有不同程度下跌，8只产(chǎn)业(yè)园区基(jī)础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季(jì)报中(zhōng)已(yǐ)经披露张江光(guāng)大园项目(mù)出租率有所下(xià)降，如今拟扩募的项(xiàng)目又(yòu)遭遇突发事件，因此导致(zhì)二(èr)级市场价格出现波动。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看(kàn)来，尽管出于风(fēng)险规避的原因，最近几(jǐ)个(gè)交易(yì)日场内资金有所流(liú)出，但(dàn)是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期(qī)出(chū)租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从(cóng)根本上(shàng)影响其内(nèi)外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格下跌(diē)，风险(xiǎn)也得到一定释(shì)放(fàng)，但是(shì)价格涨跌会受到基本面、情(qíng)绪面等(děng)多重因素影响，不好判断(duàn)价格(gé)是不是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表示，今(jīn)年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年内二级市场跌幅较(jiào)大，其(qí)实有些(xiē)隐含(hán)收益(yì)率(lǜ)高的产(chǎn)品具备一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的(de)步(bù)伐(fá)，产业园区、物流类(lèi)等REITs产(chǎn)品具备(bèi)一(yī)定的(de)投资价(jià)值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高(gāo)如星对此(cǐ)表示，若张(zhāng)江园(yuán)区最终能顺利(lì)解决(jué)招(zhāo)商，平稳过(guò)度对经营(yíng)现(xiàn)金流没有造成大的影(yǐng)响，“事件性(xìng)利空下调至得这么急(jí)、这(zhè)么(me)深，加上前(qián)期本身园区类资产就回(huí)调不少(shǎo)了，这就是黄金(jīn)坑。”不(bù)过，他也(yě)强调(diào)，最终(zhōng)还是落到租(zū)金收(shōu)入受不(bù)受影响，影响(xiǎng)多大，估(gū)计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技。随后5月12日(rì)晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布(bù)公(gōng)告，紧急回应(yīng)称，哲库科(kē)技是其扩募(mù)拟新购入基(jī)础(chǔ)设(shè)施资产(chǎn)张润大(dà)厦(shà)的重要承租方之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关注哲库科技(jì)后续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中(zhōng)披露的张江光大园项目出租率下(xià)降事项，一(yī)度二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)出(chū)现回落。在随后(hòu)召开的业(yè)绩说明会中管(guǎn)理人(rén)就相关事项进(jìn)行了(le)解释说明，市场(chǎng)信心得到了一定提振，二级市(shì)场价(jià)格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上(shàng)和线(xiàn)下的扩募说明(míng)会(huì)上(shàng)，运营团队萝卜丁属于什么档次，世界十大奢华口红品牌表示了对(duì)张(zhāng)江光大园项目的(de)信心，预(yù)计签署(shǔ)意向书和合同谈(tán)判中的(de)储备(bèi)租(zū)户(hù)正(zhèng)常(cháng)转化(huà)后，项目出(chū)租率将得到(dào)回升(shēng)。没想到(dào)仅过了不(bù)到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的(de)上述公告(gào)引起了市(shì)场各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的(de)原始权益萝卜丁属于什么档次，世界十大奢华口红品牌人相关(guān)负(fù)责人坦言(yán)，事发突然(rán)确实始料未及(jí)，在(zài)获(huò)悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的(de)第一时(shí)间即奔赴(fù)现场进(jìn)行了沟(gōu)通和核实(shí)工作，并同步启动了应(yīng)急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国(guó)首批REITs申报扩募(mù)项目，公司(sī)领(lǐng)导高度重视，据悉新区国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储备租户(hù)情(qíng)况(kuàng)，相关负责人介绍说，目前储备租户还是比较丰富(fù)的，覆盖了芯片测试、人工智能、航(háng)天(tiān)产业、信息技术(shù)等(děng)产业客户，租赁意(yì)向面积超过了2万方。从(cóng)意(yì)向储备转化(huà)为实际(jì)租户(hù)需要(yào)一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租赁(lìn)意向(xiàng)书来尽快(kuài)锁定一些重(zhòng)要租(zū)户。虽然收了三个月履(lǚ)约保证金给(gěi)了我们一些空(kōng)间，但(dàn)本着对首批(pī)扩募、对市场(chǎng)负责的(de)态(tài)度，我们萝卜丁属于什么档次，世界十大奢华口红品牌肯定要全(quán)力与时(shí)间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这(zhè)些面积在短期(qī)内完成(chéng)去(qù)化(huà)。”相关(guān)负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持(chí)有(yǒu)的(de)同(tóng)区域的(de)张(zhāng)江光大园项目(mù)一(yī)季度末也有将近30％的空置率，原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人有那么多储备租户(hù)，之前的空置(zhì)率(lǜ)为何未(wèi)能得到解决。

　　对此相关(guān)负责(zé)人解释，张(zhāng)江光大园一直以来都坚持以市场化(huà)运营(yíng)为导向(xiàng)，历史运(yùn)营表现稳定，租户的调(diào)租(zū)和换租都属于正常情况，而(ér)这次项目的大租户退租正(zhèng)好发生在市场活跃度的(de)短期低点，目前(qián)市场情况已有(yǒu)所好转。在看(kàn)到(dào)出租率下(xià)滑(huá)情况没有得到及时(shí)修复后，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了(le)一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光(guāng)大园项目在给租户的分隔空间、交(jiāo)付标准、租(zū)金水平等方(fāng)面也有(yǒu)一些差(chà)异化，张润大(dà)厦(shà)多是两千多平的(de)大平层，楼的成新度(dù)高(gāo)一(yī)些，单价也贵一(yī)些(xiē)，张江光大园单层以一千平的面积(jī)为主，还有一些(xiē)独栋形(xíng)态的物业(yè)。租户自身也会有(yǒu)诉求(qiú)，也会根据自身需求和预(yù)算挑选区(qū)域内(nèi)的不(bù)同物业(yè)。

　　“如果扩(kuò)募完成以后(hòu)，新老资产(chǎn)的管理人都变成(chéng)了一(yī)家，后续我们在资源共(gòng)享和联合营销方面能(néng)更加充分发挥协同(tóng)效应，相(xiāng)信可以做得(dé)更(gèng)好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江(jiāng)REIT的定位(wèi)和展望，相关(guān)负责(zé)人表(biǎo)示，张江集团和张江高科目前(qián)在管资产约五百万方(fāng)，还(hái)有(yǒu)一些其他在开(kāi)发的储备项目，这些(xiē)都将成为(wèi)张(zhāng)江REIT实现打造张江园区产(chǎn)业空间资产上(shàng)市平台目标的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我(wǒ)们非常重视(shì)张(zhāng)江(jiāng)REIT这个(gè)资(zī)本平(píng)台和它未来的发展。”相关负责人表示(shì)，“这次扩(kuò)募是我们实现基金扩容的第一(yī)步(bù)，也是至关重要的一步，眼下我们可(kě)能面临(lín)了一些突发情况需要解决，但是(shì)这(zhè)和我(wǒ)们在张江科(kē)学城这三十年建(jiàn)设发展(zhǎn)过程中所经历的(de)相比，只(zhǐ)能算是一个(gè)非常小的插(chā)曲。我(wǒ)们有信心排除万难，尽一(yī)切(qiè)可能化(huà)解(jiě)当前(qián)突(tū)发事件的所(suǒ)有负面影(yǐng)响，维持预(yù)期和市(shì)场的信(xìn)心。”

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