OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯片子公司哲库(kù)科(kē)技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级(jí)市场的(de)影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘(pán)继续延(yán)续(xù)此(cǐ)前几日的(de)下(xià)跌走势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大厦(shà)的重要承(chéng)租方之一，目前(qián)未(wèi)收到(dào)哲库科技及OPPO方(fāng)面关于(yú)停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁(lìn)协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示(shì)，原始(shǐ)权益(yì)人将继续密切关注哲库科技后续(xù)情况(kuàng)，积极(jí)做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始(shǐ)权益人相关负责人也(yě)表示(shì)，近期已同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国资委也(yě)高(gāo)度(dù)关注。

　　多位(wèi)业内人(rén)士表示，华安张江光大园REIT近期市场(chǎng)波动(dòng)较大，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并(bìng)不会从根本上影响其(qí)内(nèi)外(wài)价(jià)值，投资者应理性看(kàn)待。

　　张(zhāng)江光大(dà)园REIT

　　二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司(sī)哲库科(kē)技的(de)事件继续(xù)扰动公(gōng)募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以(yǐ)3.726元的(de)价格小幅低开，此(cǐ)后二(èr)级市(shì)场价格开始(shǐ)震(zhèn)荡走(zǒu)低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一(yī)度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响(xiǎng)，华(huá)安张江光大(dà)园REIT最近几个交易日(rì)二级市场价格表(biǎo)现(xiàn)欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易(yì)日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表(biǎo)现(xiàn)上看(kàn)，目(mù)前上市的(de)8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上(shàng)涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度下跌，8只产业(yè)园区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经披(pī)露张江光大园项目出租率(lǜ)有所下(xià)降，如(rú)今拟扩募的项目(mù)又遭遇突发事件，因此导(dǎo)致二(èr)级市场(chǎng)价格出(chū)现(xiàn)波动。”一(yī)位业内(nèi)人士分析称(chēn96的因数有哪些数，72的因数有哪些g)。

　　不(bù)过，在上述人士(shì)看来，尽管出(chū)于风险(xiǎn)规避的原(yuán)因，最(zuì)近(jìn)几个交易日场内资金有(yǒu)所流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率下跌并(bìng)不会从根本上影响其内外价值。

　　他也(yě)同时表(biǎo)示，目前(qián)随着二级市场价格下跌(diē)，风险也(yě)得(dé)到一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌(diē)会受到基本(běn)面、情绪面等多(duō)重因素影响(xiǎng)，不好(hǎo)判断价格是不是(shì)已经完(wán)全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位(wèi)业内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现低迷(mí)，不少产(chǎn)品年内(nèi)二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益(yì)率高的(de)产(chǎn)品具备一定的投资价值，很适合稳(wěn)健类投资者(zhě)。此(cǐ)外，伴随着(zhe)经济复(fù)苏的(de)步伐，产业园(yuán)区、物流类等(děng)REITs产品(pǐn)具备一(yī)定的投资价值(zhí)。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示，若张江(jiāng)园区最(zuì)终能顺利解(jiě)决招商(shāng)，平稳(wěn)过度(dù)对经(jīng)营(yíng)现(xiàn)金流没(méi)有造成大的影响，“事件(jiàn)性利(lì)空下调至得这么急、这么深，加上前期本身园区(qū)类资(zī)产就回调不(bù)少(shǎo)了，这就是(shì)黄金(jīn)坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是落到租金收(shōu)入受不受(shòu)影(yǐng)响，影响多大(dà)，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯片子公司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT发布公告(gào)，紧急(jí)回应称，哲(zhé)库科技是(shì)其扩募(mù)拟新购入基础设施(shī)资(zī)产张润大(dà)厦(shà)的重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止执行已签租(zū)赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益(yì)人将继续密切关注哲库科技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT因其一(yī)季(jì)报(bào)中披露的张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)项目出租率下降事项，一度二级市场价(jià)格出现回落。在随后召开的业绩说明会中(zhōng)管理人就相(xiāng)关事项进(jìn)行(xíng)了解释说明，市场信心得到了一定提振，二级市场价格表现(xiàn)也(yě)趋于平(píng)稳(wěn)。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明会上，运营团(tuán)队表(biǎo)示了对张江光大园项(xiàng)目的信(xìn)心，预计签署(shǔ)意向书和(hé)合(hé)同谈判中的储备租户正常(cháng)转化后，项目出租率(lǜ)将得到回升。没想到仅过了不到(dào)三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的(de)考(kǎo)验。

　　因张江(jiāng)REIT的上(shàng)述公告(gào)引起(qǐ)了市场各方的(de)广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项(xiàng)目的原始权益人相关(guān)负责人坦言，事发突然确实始(shǐ)料未及(jí)，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技(jì)消息的第一时间即奔(bēn)赴现场进(jìn)行(xíng)了沟通和核实工作(zuò)，并同(tóng)步启动了应急(jí)预案(àn)，排摸(mō)储备租(zū)户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司领导高(gāo)度重视，据(jù)悉(xī)新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相(xiāng)关负责(zé)人(rén)介绍说(shuō)，目前储备租户还(hái)是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能(néng)、航天(tiān)产(chǎn)业、信息技术等(děng)产业客户，租赁(lìn)意向面(miàn)积超过了2万(wàn)方。从(cóng)意(yì)向储备转(zhuǎn)化为实(shí)际租户需(xū)要(yào)一(yī)些时(shí)间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署(shǔ)租赁意向书来尽快锁定(dìng)一些重要租(zū)户。虽然(rán)收了(le)三个(gè)月(yuè)履约保(bǎo)证金给了(le)我们一些空间，但本着对(duì)首(shǒu)批扩(kuò)募、对(duì)市场(chǎng)负责(zé)的态(tài)度，我们(men)肯定要全力与时间赛跑(pǎo)，把这些面积在短(duǎn)期内(nèi)完成去化(huà)。”相关(guān)负责(zé)人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同(tóng)区域(yù)的张(zhāng)江光大(dà)园项(xiàng)目一季度(dù)末(mò)也有将近(jìn)30％的空置率，原始权(quán)益人有那(nà)么多储(chǔ)备租(zū)户，之前的(de)空置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对此相关负责(zé)人解释，张江光大(dà)园一直以来都坚持以(yǐ)市场化(huà)运营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和(hé)换(huàn)租都(dōu)属于正(zhèng)常情况(kuàng)，而(ér)这次项目的大租户退租正(zhèng)好(hǎo)发(fā)生在市(shì)场活跃(yuè)度(dù)的短期低(dī)点，目前市场情况已有所(suǒ)好转。在看到出租(zū)率下滑情(qíng)况(kuàng)没有得到及(jí)时修复(fù)后(hòu)，张江(jiāng)这边也作了(le)一定的资源调(diào)配和倾(qīng)斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江(jiāng)光大园(yuán)项(xiàng)目(mù)在给(gěi)租户的(de)分隔空间、交付标(biāo)准、租金水平等方面也(yě)有一些(xiē)差异化(huà)，张润大厦(shà)多是两千多平的大平(píng)层，楼的(de)成(chéng)新(xīn)度高一些，单价也贵一些(xiē)，张江(jiāng)光(guāng)大园单层(céng)以一(yī)千平的面积为主，还有(yǒu)一些(xiē)独栋形态(tài)的物业。租户自(zì)身也会有诉求，也会(huì)根据自身需(xū)求和预算(suàn)挑选区域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老(lǎo)资产的管理人都变成(chéng)了(le)一家，后续我们在资(zī)源共享和联(lián)合营销方面(miàn)能更加充(chōng)分发挥协同(tóng)效应，相信可以做得更好。”上述负(fù)责人补充说道(dào)。

　　最(zuì)后谈及(jí)对(duì)于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关负责(zé)人表示，张江集团和张江高科(kē)目前(qián)在管资产约五(wǔ)百万方，还有一(yī)些(xiē)其他(tā)在开发的储备(bèi)项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江(jiāng96的因数有哪些数，72的因数有哪些)园区产业(yè)空间资产上市平(píng)台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个资(zī)本平(píng)台和(hé)它未(wèi)来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我(wǒ)们实现基金扩容(róng)的(de)第一步，也(yě)是至关重要的(de)一步，眼(yǎn)下我们可(kě)能面(miàn)临了(le)一些突发情况需要(yào)解决(jué)，但是这和我们在张江(jiāng)科学城这三(sān)十年建设发展(zhǎn)过程中所(suǒ)经历的(de)相比，只(zhǐ)能算是(shì)一(yī)个非常小(xiǎo)的插曲。我们有(yǒu)信(xìn)心(xīn)排除万难，尽一切(qiè)可能化(huà)解当前突(tū)发事件的(de)所有负(fù)面影响，维(wéi)持预期(qī)和市场的信心。”

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