近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)REITs产品，平(píng)均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士对此表示(shì)，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一(yī)，稳(wěn)定分红体现(xiàn)出该(gāi)类产品长期投资价值，通过观测经营活动(dòng)现金(jīn)流(liú)、可供分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标(biāo)，也(yě)是(shì)观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通(tōng)投(tóu)资者注意(yì)，与(yǔ)产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经(jīng)营权分红(韩红个人简历和职位 韩红是什么军衔hóng)目前已包(bāo)含了利(lì)润分配和(hé)本金的归还，在选择投(tóu)资标的(de)时应了解资产类型和(hé)分(fēn)红的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除息(xī)日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了(le)高比例的稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金(jīn)额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期(qī)分红收(shōu)益(yì)，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基金份额二级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综合影(yǐng)响，较易(yì)引起(qǐ)波(bō)动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预期(qī)则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要(yào)来自基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投(tóu)资人通过基金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业(yè)及市场情况，可以分析(xī)基础设(shè)施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二(èr)级市场价格变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实际获得的现金收(shōu)益，对于长期投资者(zhě)更具参考(kǎo)价(jià)值(zhí)。”中金基金相关负(fù)责人(rén)称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监(jiān)李华平也表示，根据《公开(kāi)募集(jí)基础设施证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求，基础设施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金年(nián)度可分配金额以现金形式分配给(gěi)投(tóu)资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定(dìng)的(de)分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资(zī)角度来看，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二级市场价(jià)格反映这类产品“股性(xìng)”的(de)一面，分(fēn)红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要(yào)求，分红(hóng)类(lèi)似(shì)于债券(quàn)派息(xī)，但不等同(tóng)于债券的(de)固定(dìng)利(lì)息回报，而是由可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角(jiǎo)度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投(tóu)资(zī)品类(lèi)，为资产配置(zhì)多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置(zhì)价值。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资(zī)者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益性(xìng)，在(zài)有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起(qǐ)到投资(zī)“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏(hóng)观经(jīng)济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格(gé)波动(dòng)受多重因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而(ér)稳定(dìng)的分红有利于吸(xī)引(yǐn)投(tóu)资者参与公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一(yī)方(fāng)面(miàn)市(shì)场热点(diǎn)呈(chéng)现(xiàn)向股票和债券回归的(de)过程；另(lìng)一(yī)方面，基础设施(shī)项目(mù)的(de)经营业绩相(xiāng)对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份(fèn)额的开盘指导价(jià)做调减处理，调减金额根(gēn)据单位基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操(cāo)作是(shì)对分红前后基金份额净值变化的(de)修(xiū)正，使投(tóu)资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资者长期投资的(de)信(xìn)心，同(tóng)时(shí)需结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关注二级(jí)市场扰(rǎo)动对(duì)整体收益(yì)的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分配(pèi)和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前(qián)提是本金(jīn)之上的增值部分(fēn)不同，特许经营权(quán)REITs基金运作(zuò)期间的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与增(zēng)值两个部分，两(liǎng)个部分(fēn)之间的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金分红(hóng)差异很大，大多数(shù)普通投(tóu)资者可(kě)能(néng)把“分派”金额误认(rèn)为(wèi)是(shì)持(chí)续分(fēn)红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这(zhè)是(shì)该类投(tóu)资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营权类和产权类两大(dà)资产(chǎn)类型(xíng)，持(chí)有产权类产(chǎn)品的(de)收益(yì)主要(yào)包(bāo)括(kuò)每年的现金分红(hóng)及资产增值的收益，而(ér)持有(yǒu)特许经(jīng)营(yíng)类产品(pǐn)的收(shōu)益(yì)主要来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分(fēn)红包(bāo)括了利润分配和本金(jīn)的归还，两(liǎng)者的(de)比率也是(shì)变动的，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益。普通投资(zī)者在选择投资标的(de)时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资(zī)产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也(yě)表示(shì)，从细(xì)分来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底层资产属性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相当于包含(hán)“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较(jiào)多(duō)，债性(xìng)偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更(gèng)看重底层资产的(de)价值(zhí)增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的二级市场价格(gé)和分红有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项韩红个人简历和职位 韩红是什么军衔目相(xiāng)比，特许经(jīng)营项目在经营权到期(qī)后不再能产生(shēng)现金收益，因(yīn)此将可供分(fēn)配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限(xiàn)较(jiào)短(duǎn)的特许经(jīng)营项目，通常具备更(gèng)高的分(fēn)派(pài)率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项(xiàng)目(mù)，即使分(fēn)派率相对(duì)较(jiào)低，也有足够(gòu)年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者注意，特(tè)许经营权项目的分派金额包(bāo)含了(le)投资本金，在不进(jìn)行(xíng)扩募(mù)的情况下，基金份(fèn)额单价随着分派(pài)进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投(tóu)资特许经营权(quán)REITs的收(shōu)益来(lái)自项目剩余(yú)期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目相比，产权(quán)类项目的土地(dì)或建筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年限一般较长，再加上到(dào)期(qī)后通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出(chū)让金等追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经(jīng)营期(qī)限。这种类(lèi)似永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设反映在基(jī)础资产的估值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的时点(diǎn)，多位业内(nèi)人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者(zhě)可以(yǐ)观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配(pèi)现金、内部(bù)收益率等指标，来观察和评估(gū)项目底层资产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两个：一是年(nián)报中(zhōng)披露的经营活(huó)动现金(jīn)流，二是可(kě)供分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产生的现金净(jìng)流量(liàng)是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生(shēng)；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影(yǐng)响利润表(biǎo)的项目进(jìn)行调整(zhěng)，加期(qī)初现金(jīn)，最终(zhōng)得到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价(jià)值体现在相对股债市(shì)场(chǎng)独立的资(zī)产配置功能(néng)，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者(zhě)对经营权(quán)类的资产可(kě)以更多(duō)关(guān)注内部收益(yì)率的高低(dī)，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来(lái)自(zì)底层资(zī)产的经营净现金流，所以底层资产运营情韩红个人简历和职位 韩红是什么军衔况直接影响(xiǎng)投资(zī)回报(bào)，投(tóu)资者(zhě)可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综(zōng)合实(shí)力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金(jīn)管理人实力等(děng)多(duō)重因(yīn)素来选择(zé)投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博(bó)弈机会仍(réng)在，叠加此(cǐ)前市场接(jiē)连回调，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时分红规模(mó)较(jiào)为(wèi)可观的(de)个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明(míng)书均会(huì)载明(míng)REITs在(zài)发(fā)行(xíng)首(shǒu)年及次(cì)年(nián)的可供分配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的(de)实际分红金额(é)与(yǔ)募集(jí)材料中披(pī)露预测进行比较分析(xī)，结合经济(jì)及市(shì)场的实际环境，对基础设(shè)施项目的运营业(yè)绩及(jí)REITs的管理能力(lì)进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述负责人(rén)也称。

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