导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中国地(dì)产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国房地产市场黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景(jǐng)气(qì)，有关(guān)中国地产(chǎn)是否过剩的讨论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存量极度过剩(shèng)，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数据(jù)显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还(hái)包括大(dà)量城镇非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商业(yè)办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民(mín)人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居住(zhù)面积(jī)、配(pèi)套设施等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国(guó)家还有很大差距。人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1同样不意(yì)味着中国(guó)住宅(zhái)市(shì)场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国(guó)城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每(měi)户(hù)持有商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直接公(gōng)布中国家庭户均住(zhù)宅的数(shù)据，我们根(gēn)据商(shāng)品住宅套数、商(shāng)品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数(shù)，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目(mù)前城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期(qī)房顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有(yǒu)房，然(rán)而事实(shí)上中国住宅市场供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为(wèi)户均(jūn)一套(tào)房无法满足流(liú)动(dòng)人口的租赁(lìn)和置业需(xū)求。全国总人(rén)口(kǒu)的(de)近三成都是(shì)流动人口，流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)买房(fáng)，从而产生了额(é)外(wài)的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产仍有四(sì)大(dà)新增需(xū)求动(dòng)力(lì)。

　　第(dì)一，户(hù)均(jūn)人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致(zhì)家(jiā)庭(tíng)户数增多(duō)。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将延(yán)续(xù)，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化(huà)日益明显，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在(zài)2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达(dá)国家有(yǒu)着不小差距，“住(zhù)上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，这(zhè)是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地产大(dà)分化时代(dài)已至(zhì)，大分(fēn)化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同(tóng)能(néng)级城市之间，不(bù)同区(qū)域板(bǎn)块之间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官方(fāng)披露全国(guó)已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各(gè)大城(chéng)市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二(èr)手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅(zhái)到底是供给(gěi)过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布(bù)，我(wǒ)们(men)无法(fǎ)直接(jiē)知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测算出中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前(qián)的房子是否真的过剩(shèng)了？据(jù)此判断未来房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的(de)直(zhí)观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合(hé)风险普查工作情(qíng)况为(wèi)主题(tí)的新闻发布会上，负(fù)责人(rén)对外(wài)披露(lù)：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数(shù)据以(yǐ)及(jí)80多(duō)万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每(měi)栋建筑住不到(dào)3人，住宅市(shì)场看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际(jì)仅(jǐn)有(yǒu)4700多(duō)万栋(dòng)，还包(bāo)括了大(dà)量商(shāng)业楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医院等非(fēi)住宅。总的算下来(lái)，住宅(zhái)占比(bǐ)并(bìng)不(bù)大。

　　第(dì)七(qī)次人口普查数(shù)据公布(bù)了中国(guó)城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1，看似(shì)意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单从人(rén)均住宅间数(shù)不能完(wán)全反映(yìng)出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家庭为单(dān)位购(gòu)买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才(cái)是城(chéng)镇居民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另(lìng)一类(lèi)是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏(fá)统计(jì)数(shù)据(jù)，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居民(mín)住宅(zhái)相(xiāng)关(guān)数(shù)据有两处可以直接公布，一是每年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售套(tào)数(shù)（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查数据(jù)）。计(jì)算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要(yào)用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革(gé)始于(yú)1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品(pǐn)住宅数量极少，可(kě)忽略不计(jì)。估算(suàn)城镇居民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每(měi)年商品住(zhù)宅销售套(tào)数相加(jiā)，我们就能够(gòu)得(dé)到当(dāng)前商(shāng)品住(zhù)宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商(shāng)品(pǐn)住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以家(jiā)庭户(hù)数，我(wǒ)们就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到底有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们利用既(jì)有(yǒu)统计数据，大致(zhì)测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包(bāo)含现房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的(de)房地产(chǎn)销售以期(qī)房为主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销售中(zhōng)期(qī)房(fáng)占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售套(tào)数里的期房销售，得到商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住宅累计(jì)销售套(tào)数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装修的时间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)除以家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城(chéng)镇居民(mín)拥(yōng)有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民(mín)的(de)住(zhù)宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占比3.8％、原公有戊戌年是哪一年住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁(lìn)其他(tā)住宅和购买二(èr)手房都(dōu)是商品住宅(zhái)，因(yīn)此将(jiāng)租赁其(qí)他住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与购(gòu)买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度(dù)的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的实际变(biàn)化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味(wèi)着中(zhōng)国地产存(cún)量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市(shì)场供(gōng)需平(píng)衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅来满足因人口流(liú)动、居(jū)民换房等因素(sù)产生的住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的(de)住宅套(tào)户比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和(hé)日本的(de)住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人(rén)口净流入地的(de)住宅市场供不应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际(jì)流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工(gōng)作的流(liú)动人(rén)口在老家拥(yōng)有住(zhù)宅比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸(xī)引(yǐn)打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人口实际(jì)上会(huì)占据两套(tào)房，在高(gāo)房价的大(dà)城市租赁一(yī)套房(fáng)，在房价较低的县城(chéng)购买一(yī)套房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的租(zū)赁(lìn)与置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)中依然(rán)有(yǒu)不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年以前(qián)建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了(le)很大(dà)的不便和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难(nán)满足现代生(shēng)活需求(qiú)，在未来大(dà)都会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一(yī)居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是(shì)未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进(jìn)城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及(jí)全(quán)国人均水平的(de)一半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方(fāng)米的家(jiā)庭(tíng)界定(dìng)为住(zhù)宅(zhái)存(cún)在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至(zhì)少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国家人均(jūn)住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国(guó)和(hé)英国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要(yào)的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套(tào)房，未(wèi)来地产还(hái)会有需(xū)求么(me)？

　　我们(men)测算得(dé)到中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)1套(tào)房，看似已经户(hù)户有房。即(jí)便如此，中(zhōng)国人(rén)口静态结构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍(réng)有需求释放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现实之(zhī)下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户(hù)均(jūn)人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多，新户购房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数不(bù)断下降，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均人口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人户(hù)的占比明(míng)显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续，导致(zhì)户数会因户均人(rén)口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的(de)新增住(zhù)宅需求旺盛。戊戌年是哪一年

　　中国(guó)经济(jì)板块(kuài)的分化日益明(míng)显，资源和生(shēng)产要素(sù)逐步向经济带(dài)、都市圈(quān)中心城市流入，区(qū)域经济资源分(fēn)配(pèi)的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及(jí)到(dào)买(mǎi)房租房，给(gěi)迁入地(dì)住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常住人(rén)口增量为(wèi)72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人，其人(rén)口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间(jiān)为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二(èr)手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买经济适(shì)用房和其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村(cūn)和旧(jiù)城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅的占比(bǐ)势必会(huì)进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或(huò)少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居(jū)民追(zhuī)求美(měi)好(hǎo)、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性需求(qiú)有待(dài)释放。

　　戊戌年是哪一年ng>第四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于(yú)资(zī)金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品(pǐn)质，以小换(huàn)大、以旧换(huàn)新。2022年底的(de)中央经济工作会(huì)议明确(què)指出支持住(zhù)宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较其他(tā)国家依旧存在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经(jīng)济发(fā)展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不足，供(gōng)需出现错配(pèi)，这是过去(qù)二(èr)十年(nián)房(fáng)价快(kuài)速(sù)上(shàng)涨基石。那么未来将是(shì)住宅(zhái)质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这种分(fēn)化不单局限于城市能级(jí)之间(jiān)差(chà)异，优(yōu)质小区和老旧(jiù)二手(shǒu)房(fáng)之间的(de)差异(yì)也(yě)将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查(chá)的是人，并不(bù)是(shì)针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速(sù)可能超预期。

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