近两年火爆的创新(xīn)产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对(duì)此表示，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期(qī)投资(zī)价值，通过观测经营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通(tōng)投资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到(dào)期(qī)后不再产生(shēng)现金(jīn)收益(yì)，特(tè)许经营权分红目前已包含了利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金(jīn)的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标的时应了解(jiě)资产类(lèi)型和分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配(pèi)情况尚(shàng)未(wèi)公(gōng)布(bù)。整(zhěng)体(tǐ)来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金(jīn)额占(zhàn)可供(gōng)分配金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期(qī)分红(hóng)收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市场价(jià)格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市(shì)场因素(sù)的(de)综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有(yǒu)规(guī)律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基(jī)础设施资产的经(jīng)营(yíng)现金流，投资人通过基金募集材料(liào)和信(xìn)息披(pī)露文件，结合(hé)行业及市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析(xī)基础(chǔ)设施(shī)项目的(de)经营业绩，作(zuò)为(wèi)进行投资决(jué)策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化(huà)导致的浮(fú)盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基金份(fèn)额(é)持有(yǒu)人实际获得的现(xiàn)金(jīn)收益，对(duì)于长期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营(yíng)高级副总监(jiān)李华(huá)平也表示，根据《公开(kāi)募集(jí)基础设施证券投资(zī)基金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金(jīn)年度可分配金额(é)以现(xiàn)金形式(shì)分配(pèi)给投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认(rèn)为(wèi)，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基础设(shè)施公募(mù)REITs同时具备早晨的太阳叫什么，早晨的太阳叫什么雅称“股性”和“债性”双重特(tè)点。二(èr)级市场价格(gé)反映(yìng)这类产品“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分红体(tǐ)现了这(zhè)类产品(pǐn)的“债性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强制分红要求(qiú)，分红(hóng)类似于债(zhài)券派息，但不等(děng)同于债券的(de)固定(dìng)利息回(huí)报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资(zī)者的投资品类(lèi)，为资产配(pèi)置多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的(de)配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助(zhù)机(jī)构投(tóu)资者稳(wěn)定收(shōu)益。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能够通(tōng)过分红(hóng)获取相对于投资债券相对高的收(shōu)益性，在(zài)有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投资收益(yì)“落袋(dài)为(wèi)安(ān)”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预(yù)期(qī)，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键因(yīn)素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和(hé)债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可(kě)分配金额完成率不达预期，一(yī)定程(chéng)度上影响(xiǎng)了公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平(píng)称(chēng)，公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的(de)价(jià)格波(bō)动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素(sù)之一，而稳定的分红(hóng)有(yǒu)利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近(jìn)期经济预期(qī)恢复(fù)，一方面(miàn)市场热点(diǎn)呈现向(xiàng)股票(piào)和(hé)债(zhài)券(quàn)回(huí)归(guī)的(de)过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除(chú)权(quán)日，将(jiāng)对基(jī)金份(fèn)额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额(é)根据单位基金份(fèn)额(é)的分红金额进行(xíng)计(jì)算。除(chú)权操作是对分红前后(hòu)基(jī)金(jīn)份额(é)净(jìng)值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红(hóng)前后(hòu)均可以(yǐ)获(huò)得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期(qī)投资的(de)信(xìn)心(xīn)，同时需结合持有产品的特性，关注(zhù)二(èr)级市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航(háng)基金相关(guān)人士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红包括利(lì)润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红前(qián)提是本(běn)金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派(pài)的(de)是(shì)本(běn)金与增值两个部分，两(liǎng)个部(bù)分(fēn)之间的比例是变动的(de)，与现有(yǒu)公募基金分红差异(yì)很(hěn)大，大(dà)多(duō)数普通投资(zī)者可能把“分(fēn)派(pài)”金(jīn)额误认(rèn)为(wèi)是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年(nián)限到期后基金价值面临极大不(bù)确(què)定性，这是(shì)该类投资(zī)者(zhě)应(yīng)该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示，目前(qián)公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要(yào)包括(kuò)每年的(de)现金(jīn)分红及资(zī)产增值的收(shōu)益(yì)，而持有特许经营类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要来(lái)自项(xiàng)目每年(nián)的现金(jīn)分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资产的(de)分红包括了利润分配(pèi)和本(běn)金的(de)归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对(duì)特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收(shōu)益。普通投(tóu)资(zī)者在(zài)选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也(yě)表示，从细分来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属性不同而形成区别(bié)。特(tè)许经营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产权(quán)类(lèi)的(de)公(gōng)募(mù)REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资(zī)产的(de)价(jià)值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通(tōng)投资者在(zài)选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择(zé)产品(pǐn)的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也认(rèn)为，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在(zài)经营权(quán)到期后(hòu)不再能产生现(xiàn)金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配(pèi)理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营项目，通(tōng)常(cháng)具备更高的分派率水平(píng)。对(duì)于剩(shèng)余期(qī)限较长的特许经营权项(xiàng)目，即使分(fēn)派率(lǜ)相(xiāng)对较低，也有足(zú)够年限收(shōu)回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许(xǔ)经营权项目(mù)的分派金额包含了投(tóu)资本(běn)金，在不进(jìn)行(xíng)扩募的情(qíng)况下(xià)，基(jī)金份额单价随着分派进度(dù)逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目(mù)剩余(yú)期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年(nián)限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新(xīn)改造或(huò)补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金等追加(jiā)投资，有机会(huì)进一步延长(zhǎng)经营期限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续(xù)经营的(de)假设(shè)反映在基础资(zī)产(chǎn)的估(gū)值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测内部(bù)收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估项目(mù)底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红(hóng)的时(shí)点，多位业内(nèi)人士还表(biǎo)示(shì)，在产品分(fēn)红期，投资(zī)者(zhě)可以观测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金、内(nèi)部收益(yì)率等(děng)指标，来观(guān)察和(hé)评估项目底(dǐ)层资产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露(lù)的经营活动现金流，二是(shì)可供分配(pèi)现(xiàn)金，二者存在本(běn)质性(xìng)区别早晨的太阳叫什么，早晨的太阳叫什么雅称。经营活动产生的现金净流(liú)量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新(xīn)选择(zé)，投资价值体现在相(xiāng)对股(gǔ)债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资(zī)者(zhě)对经营(yíng)权类的资产(chǎn)可以更多关(guān)注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关(guān)注分派率高低。因(早晨的太阳叫什么，早晨的太阳叫什么雅称yīn)为公募REITs可(kě)分配收益主要来(lái)自底(dǐ)层资(zī)产的经营净现(xiàn)金流(liú)，所(suǒ)以底层(céng)资产(chǎn)运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益(yì)人综合实力、运(yùn)营管理机构(gòu)实力、公募基(jī)金管理人实(shí)力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报也显示(shì)，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，由于分红交易带来的(de)短期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠加(jiā)此前市场接连(lián)回调，建(jiàn)议投资者关注有基(jī)本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同(tóng)时分红(hóng)规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载(zài)明REITs在(zài)发(fā)行首年及次年(nián)的(de)可(kě)供分配金额预测。投(tóu)资者可(kě)以(yǐ)将REITs的(de)实(shí)际(jì)分红金额与募集材料中披露(lù)预(yù)测(cè)进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实(shí)际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负(fù)责人也称。

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