万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意外走(zǒu)红(hóng)，让这个位(wèi)于(yú)北京海淀(diàn)的豪宅(zhái)被(bèi)全国知晓，其(qí)背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)成了共同债务人被(bèi)中国信达(dá)追(zhuī)债，中国信达为了(le)收回钱(qián)款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫抵押(yā)的75套万(wàn)柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已售出(chū)，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购(gòu)入房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这(zhè)些业主的(de)维(wéi)权(quán)信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的(de)姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校环(huán)绕(rào)的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍(pāi)卖上(shàng)，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的(de)抵押(yā)物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让(ràng)项(xiàng)目(mù)的处置(zhì)主体(tǐ)是(shì)中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公(gōng)司北(běi)京市分公司（下称中国信达北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不(bù)良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫集团有限(xiàn)公司是(shì)共同债务人。目前(qián)，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国(guó)信(xìn)达(dá)北(běi)分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒(méi)体报道(dào)，万(wàn)柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该(gāi)报道(dào)属实，说明这些房子(zi)实际上都是卖(mài)出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页(yè)面上又(yòu)注明(míng)这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道(dào)证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在(zài)还没(méi)资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪宅，最强(qiáng)学(xué)区房，万柳书(shū)院的业主基(jī)本都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬也(yě)是(shì)万柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富(fù)人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果这些业主(zhǔ)确实已经支付(fù)价款(kuǎn)并实(shí)际占有，那么(me)，中国信达转让这笔不(bù)良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还(hái)是债(zhài)主中国信达。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经(jīng)支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果(guǒ)业主没有(yǒu)阳光女孩用英语怎么写啊怎么读，阳光女孩用英语怎么写啊翻译过错，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)不得查封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院提出执行异议申(shēn)请(qǐng)，请求法院解(jiě)除查封，同(tóng)时可以联(lián)合(hé)起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办理(lǐ)房产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人(rén)民法院报公布《最高人(rén)民法院关(guān)于商品房(fáng)消费者权利保(bǎo)护问题的批复(fù)》，以司法(fǎ)解(jiě)释(shì)的方式明确了购房人的(de)优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者以居住(zhù)为目(mù)的购(gòu)买(mǎi)房(fáng)屋(wū)并已支付全部(bù)价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先(xiān)于(yú)建设工程价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其(qí)他债(zhài)权的，人民法(fǎ)院应当予以支(zhī)持(chí)。只(zhǐ)支付了部分价款(kuǎn)的商品房消费(fèi)者，在一审法(fǎ)庭(tíng)辩论终结(jié)前已实(shí)际支付剩余价(jià)款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售(shòu)未网签”，那(nà)么(me)这笔(bǐ)不良(liáng)债权，实(shí)际上(shàng)是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信(xìn)达(dá)申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但此前，赫华(huá)恒(héng)瑞为中赫(hè)集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞(ruì)的(de)股东行(xíng)列(liè)，中国(guó)金谷国际信托(tuō)有(yǒu)限责(zé)任(rèn)公司成为了(le)唯一股东，后(hòu)者(zhě)由中国(guó)信达资产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其(qí)他(tā)房企，中赫集团既没(méi)有很大规(guī)模，也没有很高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号院，作为中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)进(jìn)入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京(jīng)城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被(bèi)誉为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万科等大型(xíng)知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北京当年(nián)的(de)“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿(zī)态杀入(rù)市场，无(wú)论(lùn)是一块块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高(gāo)墙，还是(shì)每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令(lìng)业(yè)内外震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的树、北平府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对(duì)手是(shì)当(dāng)时有名的融(róng)创观(guān)澜嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒大华府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书院(yuàn)一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经(jīng)推出了(le)8年之久，但其依旧(jiù)在北(běi)京豪宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开发的豪宅(zhái)，也(yě)吸引(yǐn)了不少知名人士，如(rú)知(zhī)名(míng)演(yǎn)员(yuán)宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台(tái)七号(hào)院。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊(lěi)等(děng)知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也(yě)因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多次成为被执(zhí)行(xíng)人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落(luò)到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走红之时(shí)，深蓝财(cái)经就曾深挖出(chū)背后(hòu)的(de)中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫(hè)集团实(shí)控人周金(jīn)辉(huī)的人生轨(guǐ)迹(jì)跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就(jiù)在于(yú)收购北(běi)京(jīng)国安。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷(fēn)开始(shǐ)了多元化转型(xíng)，但转型(xíng)之路并不(bù)好(hǎo)走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业务，先(xiān)后进军(jūn)能(néng)源(yuán)市(shì)场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场。最终(zhōng)，周金阳光女孩用英语怎么写啊怎么读，阳光女孩用英语怎么写啊翻译辉将(jiāng)转型的(de)目(mù)光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元参(cān)股国(guó)安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着(zhe)在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团(tuán)从中信集团(tuán)手中拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐(lè)部(bù)全部股权。如果北京国(guó)安的估值一直没变(biàn)，那么中赫(hè)集团拿下(xià)北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么(me)又要质押股(gǔ)权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团(tuán)及其(qí)实控(kòng)人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)份质押(yā)陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权(quán)出质记(jì)录(lù)。质权人包括海金商业保理、北(běi)京建工、山东国(guó)际(jì)信(xìn)托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安(ān)后(hòu)，不(bù)仅国安的(de)经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫(hè)集团也被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据(jù)北(běi)京产权交易所官网信息(xī)显(xiǎn)示(shì)，2020年，北(běi)京(jīng)国安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金(jīn)压力，中赫集团(tuán)和周金(jīn)辉夫妇还(hái)在(zài)持(chí)续质押(yā)手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫(hè)的经营状况却持(chí)续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中(zhōng)赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共(gòng)同成为被(bèi)执行人(rén)，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履行能力而(ér)拒(jù)不履行生(shēng)效法律文书确定义务(wù)，上述被执(zhí)行人(rén)成为(wèi)“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不(bù)过在实控人都成(chéng)为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又如何(hé)能(néng)独善其身(shēn)？

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