万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初(chū)“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位(wèi)于(yú)北京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也(yě)被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成了共(gòng)同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达(dá)为了收(shōu)回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售(shòu)出，业主并非中(zhōng)赫集团(tuán)，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未看到这(zhè)些业主的(de)维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿(zī)势(shì)都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万柳书(shū)院”，但(dàn)谁(shuí)都没想到(dào)，这(zhè)个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍(pāi)卖上(shàng)，上(shàng)架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公(gōng)司不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额(é)高达(dá)近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述(shù)不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目(mù)的(de)处置主(zhǔ)体是中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司北京市(shì)分(fēn)公司(sī)（下称(chēng)中国信达(dá)北(běi)分），处(chù)置(zhì)的是(shì)对北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公(gōng)司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万(wàn)柳书院总(zǒng)共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说(shuō)明这些房子实际(jì)上都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖(mài)页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子(zi)根本没有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证(zhèng)实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把(bǎ)这75套房子抵(dǐ)押出去(qù)，现在还没(méi)资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基本都是北京的(de)高端(duān)人士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据地(dì)产(chǎn)自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的(de)业主(zhǔ)中，还(hái)有(yǒu)不少中(zhōng)赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖(mài)损(sǔn)失最(zuì)大(dà)的，没准还(hái)是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关(guān)法律规(guī)定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价(jià)款并实际占有，但未(wèi)办(bàn)理过(guò)户手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民(mín)法院(yuàn)不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封(fēng)的可以(yǐ)向法院(yuàn)提(tí)出执(zhí)行异(yì)议(yì)申请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联(lián)合起诉(sù)开发商，要(yào)求退(tuì)还购(gòu)房款(kuǎn)或办理(lǐ)房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法院关于(yú)商品房消费者(zhě)权利保(bǎo)护(hù)问题(tí)的批复》，以司(sī)法解释的方式明确了购房(fáng)人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目(mù)的购买房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋(wū)交(jiāo)付(fù)请(qǐng)求权优先于建设工程价(jià)款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以(yǐ)支持(chí)。只支(zhī)付了(le)部分价款的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已(yǐ)实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这75套房子均(jūn)为“已售未网签(qiān)”，那么(me)这笔不(bù)良债(zhài)权(quán)，实际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信(xìn)达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中(zhōng)国信达申请不良(liáng)债权转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前(qián)中国信(xìn)达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退(tuì)出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托(tuō)有限责任公司成为了(le)唯一股东，后者由中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他(tā)房(fáng)企，中赫集团既没有很大规模(mó)，也(yě)没有很高(gāo)的国(guó)民知(zhī)名(míng)度(dù)，但却(què)在北京豪(háo)宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集团进入(rù)北京的第一个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号(hào)院3号(hào)楼，高达30万(wàn)/平(píng)米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院(yuàn)，更(gèng)是(shì)被(bèi)誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科(kē)等大型知名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京当(dāng)年的“双料地王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米(mǐ)20万元的价(jià)格，都令业内外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树(shù)、北平(píng)府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就(jiù)可看出(chū)其在北京豪宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末上(shàng)市的(de)它，对(duì)手是当(dāng)时(shí)有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它(tā)远远超(chāo)过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳(liǔ)书院虽然已经推(tuī)出了8年(nián)之久，但其依(yī)旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名(míng)演员宋(sòng)丹丹(dān)，就住(zhù)在(zài)钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则(zé)居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了(le)，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵的房(fáng)，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环(huán)的背(bèi)后(hòu)，这个(gè)地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为(wèi)被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定(dìng)义务，中赫(hè)集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的(de)开(kāi)发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直(zhí)下。而(ér)追根(gēn)溯源，这(zhè)个转折(zhé)点，就在于(yú)收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多元化转型，但转型(xíng)之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业务，先后(hòu)进军能(néng)源(yuán)市场(chǎng)、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接(jiē)着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至(zhì)此(cǐ)拿下北京国(guó)安(ān)俱乐(lè)部全(quán)部股(gǔ)权。如果北(běi)京国(guó)安的估值一(yī)直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总(zǒng)计花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人(rén)也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是(shì)这样，中赫为(wèi)什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周(zhōu)金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份质押陆(lù)续质(zhì)押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫(hè)集团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权人(rén)包括海(hǎi)金商业(yè)保理、北(běi)京(jīng)建工、山东国际(jì)信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京(jīng)国安的时间(jiān)完(wán)全(q形容一晃十年的诗句，含有十年的诗句uán)吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主北京国安后，不仅国安的(de)经营状况没(méi)有(yǒu)得到改(gǎi)善，中赫集团也被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官(guān)网信息(xī)显示(shì)，2020年，北(běi)京国安足球(qiú)俱(jù)乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫(hè)集团和(hé)周金(jīn)辉夫妇还(hái)在(zài)持续质押手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份，但国安和中赫的经营状况却(què)持续(xù)没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行(xíng)人，执(zhí)行标的(de)高(gāo)达(dá)11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为(wèi)被执(zhí)行(xíng)人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文(wén)书确定义(yì)务，上述被(bèi)执行人成(chéng)为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难(nán)。不(bù)过在实(shí)控人都成为老赖的(de)情况下，被(bèi)执(zhí)行10个(gè)多亿的北京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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