OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技，引发了公募(mù)REITs扩募(mù)风(fēng)波，如今，二级市场(chǎng)的(de)影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开(kāi)盘(pán)继续(xù)延续此前几日的(de)下跌(diē)走(zǒu)势，午(wǔ)后跌(diē)幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌(diē)6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易(yì)日(rì)跌幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购(gòu)入基础设施资(zī)产(chǎn)张润大厦(shà)的重要(yào)承租(zū)方之一，目(mù)前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示(shì)，原始(shǐ)权益人(rén)将继(jì)续密切(qiè)关注(zhù)哲库(kù)科(kē)技(jì)后续情况(kuàng)，积(jī)极(jí)做好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目(mù)的原始(shǐ)权益人相关负责人也表示，近期(qī)已同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对(duì)哲库提前退租的可能事(shì)项(xiàng)。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国资委(wěi)也高度(dù)关注。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其实(shí)不动产公募REITs项目短期出(chū)租(zū)率(lǜ)下跌并不(bù)会从根本上影响其内外(wài)价值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园(yuán)REIT

　　二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技(jì)的(de)事件继(jì)续(xù)扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后(hòu)二级市场价格开始震(zhèn)荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅一(yī)度(dù)扩大(dà)到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最(zuì)终报收3.512元(yuán)，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最近(jìn)几(jǐ)个(gè)交(jiāo)易(yì)日二级(jí)市(shì)场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以(yǐ)来(lái)，3个(gè)交易日跌幅达到(dào)9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年(nián)6月(yuè)21日上市以来(lái)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在(zài)全市(shì)场公募(mù)REITs中位(wèi)居(jū)前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场(chǎng)整体表(biǎo)现(xiàn)上看(kàn)，目前上市的8只(zhǐ)产业(yè)园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有(yǒu)不同(tóng)程度下(xià)跌，8只产业(yè)园区(qū)基础设施REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江REIT一季报(bào)中已经披露张江光大园(yuán)项目出租率有(yǒu)所下降(jiàng)，如今拟扩募(mù)的项目又遭遇突发事(shì)件，因此导致二级市场价格出(chū)现波(bō)动。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出于风(fēng)险规避的(de)原因，最近几个(gè)交易(yì)日场内资金有所(suǒ)流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本(běn)上影响其内外价值(zhí)。

　　他也同(tóng)时表示(shì)，目前随着二级市场(chǎng)价格(gé)下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会受(shòu)到基本面、情绪面(miàn)等多重因素(sù)影响，不(bù)好判断价格是不(bù)是已经完全触(chù)底。

　　此外(wài)，还有(yǒu)一位(wèi)业内人士(shì)表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品年内二级市场(chǎng)跌幅(fú)较(jiào)大，其实有些隐含(hán)收益率高的产品(pǐn)具备(bèi)一定的投资价值，很适合稳(wěn)健类投(tóu)资者。此外(wài)，伴随着经济(jì)复苏(sū)的(de)步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品具备一定的投资价(jià)15英寸等于多少厘米 15英寸等于多少寸值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行董事高如星对此表示，若张江园(yuán)区最终能顺利解决招商，平(píng)稳过度对经营现金流没(méi)有造成大的影(yǐng)响，“事件性利空下调至得这么急、这么深(shēn)，加上前期本身园区类(lèi)资(zī)产就回调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调(diào)，最终还(hái)是(shì)落(luò)到租金收(shōu)入受(shòu)不受影响，影响多大，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路(lù)上再(zài)迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布(bù)公告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩募(mù)拟(nǐ)新购(gòu)入基(jī)础(chǔ)设施资产张(zhāng)润大(dà)厦(shà)的重要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协(xié)议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一(yī)步表示(shì)，原(yuán)始权(quán)益人(rén)将继续密切(qiè)关注哲(zhé)库科技后(hòu)续情(qíng)况，积极做好相关应对(duì)。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中(zhōng)披露的张江(jiāng)光(guāng)大园项目出租(zū)率下降事(shì)项(xiàng)，一度二级市(shì)场价格出现回落。在(zài)随后召开的(de)业绩说明(míng)会中管(guǎn)理人就相关事项进行(xíng)了解释说明，市场信心得到(dào)了一定提振(zhèn)，二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)表现(xiàn)也趋(qū)于(yú)平稳。据(jù)了解，张(zhāng)江 REIT在(zài)5月(yuè)11日召(zhào)开的线(xiàn)上和线下的扩募(mù)说(shuō)明会上，运营(yíng)团(tuán)队(duì)表示了对张(zhāng)江光大园项目的信心，预(yù)计(jì)签署意向(xiàng)书和(hé)合同谈判中的储备(bèi)租户正常转化后，项目出(chū)租率(lǜ)将得到回升。没想到仅过了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的(de)扩募(mù)之路又迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告(gào)引起了(le)市场各方的广泛关(guān)注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权(quán)益人相关(guān)负(fù)责人坦言，事发突(tū)然确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的(de)第(dì)一(yī)时间即(jí)奔(bēn)赴(fù)现(xiàn)场进行(xíng)了沟通和核实工作(zuò)，并同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公司领导高度重视，据(jù)悉新(xīn)区国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈(tán)及储备租户情况(kuàng)，相关负责人介绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片(piàn)测试、人工智能、航天产业、信息(xī)技术等产业(yè)客户，租赁意向面积超过了2万方。从(cóng)意(yì)向储备转化为(wèi)实际(jì)租户需(xū)要(yào)一些(xiē)时(shí)间。

　　“我们正在着手通过签署租赁(lìn)意向(xiàng)书来尽快锁定(dìng)一些重要(yào)租户。虽然收了三个月履约保证金给了我们一些空间，但本(běn)着对首批(pī)扩募(mù)、对市(shì)场负(fù)责(zé)的态度，我们肯定要全(quán)力与(yǔ)时间(jiān)赛(sài)跑，把这些面积(jī)在短期内完成去(qù)化(huà)。”相关负责人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张江光大园项目(mù)一(yī)季度末也有将(jiāng)近30％的空(kōng)置率，原(yuán)始权(quán)益人(rén)有那么多储备租(zū)户，之前的空置率为(wèi)何未能(néng)得到解决。

　　对此相(xiāng)关(guān)负责人(rén)解释，张江光大园一直以来都坚持(chí)以(yǐ)市场化运(yùn)营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和(hé)换(huàn)租都属于正常情况，而这次项目的大租户(hù)退租(zū)正(zhèng)好发生在市(shì)场活跃度(dù)的短(duǎn)期低(dī)点，目前市场情(qíng)况已有(yǒu)所好转(zhuǎn)。在看到(dào)出租率(lǜ)下(xià)滑情况没有得到及时修复后，张(zhāng)江这边也作了一(yī)定的(de)资源调(diào)配和(hé)倾(qīng)斜，引入(rù)了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和(hé)张江光大园项目在给租户的分隔空间、交付(fù)标准、租金(jīn)水(shuǐ)平等方面也有一些(xiē)差(chà)异化，张润大厦多是两千多平的大(dà)平(píng)层，楼的成(chéng)新度高一些，单价(jià)也贵一些，张江光大(dà)园(yuán)单(dān)层以一千平的面积为(wèi)主，还有一些独栋形态的物(wù)业。租户自身(shēn)也会(huì)有诉求，也会根据自身(shēn)需求和预算挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩(kuò)募完(wán)成(chéng)以后，新老资产的管理人都变成了一(yī)家，后续我们在资15英寸等于多少厘米 15英寸等于多少寸源共享和联合营销方面能(néng)更加充分发挥协同效应(yīng)，相信可以做得(dé)更好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈及(jí)对(duì)于张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责人(rén)表示，张江集团和(hé)张江高科(kē)目前在管(guǎn)资产约(yuē)五百(bǎi)万方(fāng)，还有一些其他在开发(fā)的储备项目，这些都将成为(wèi)张(zhāng)江REIT实现(xiàn)打造张江园区(qū)产(chǎn)业空间(jiān)资产上市平台(tái)目标(biāo)的坚实后盾和储备(bèi)资源。“我们(men)非(fēi)常(cháng)重视张江REIT这(zhè)个资本平台和(hé)它未来的发展。”相关负责(zé)人表(biǎo)示(shì)，“这次扩(kuò)募是我们实现基金扩(kuò)容的第一步，也是至关重要的一步，眼下(xià)我们可能面临了一些突发情况需要(yào)解决，但是这和我们在(zài)张江科学城这三(sān)十(shí)年建设发展过程(chéng)中所经历的相比，只能算是一(yī)个非常小的插曲。我们(men)有信(xìn)心排(pái)除(chú)万难，尽(jǐn)一切可能化解(jiě)当(dāng)前突发(fā)事件的所有负面(miàn)影响(xi15英寸等于多少厘米 15英寸等于多少寸ǎng)，维持预期和市场的(de)信心。”

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