OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如(rú)今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT开盘继(jì)续延续此前几日的下(xià)跌走(zǒu)势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大(dà)园REIT曾(céng)发(fā)布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦(shà)的重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协(xié)议(yì)的通知(zhī)。同时，在(zài)公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将(jiāng)继(jì)续(xù)密切关注哲(zhé)库科技(jì)后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人(rén)相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也(yě)表示，近期已同(tóng)步(bù)启动了应急预案(àn)，排摸储备租(zū)户，积(jī)极应对哲库提前退租的(de)可能(néng)事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司(sī)领导高度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内(nèi)人(rén)士表示(shì)，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT近期市场波(bō)动(dòng)较(jiào)大，但(dàn)其实不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不(bù)会从根本上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级(jí)市场(chǎng)价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技的事件继续扰动(dòng)公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此后二(èr)级(jí)市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华(huá)安张江光大园REIT最(zuì)近几个(gè)交易(yì)日二级市场价(jià)格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表现(xiàn)上(shàng)看，目前上市的(de)8只产业园区基础设施REITs中，仅博(bó)时(shí)招商蛇口产(chǎn)业园(yuán)REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不同(tóng)程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以(yǐ)来(lái)平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季报(bào)中已经披露张江(jiāng)光大园项目(mù)出租率有所下(xià)降，如今(jīn)拟(nǐ)扩募的项目又遭遇(yù)突发事件，因此导致二级市(shì)场价格出现波动。”一位业内(nèi)人士分析称(chēng)。

　　不(bù)过(guò)，在上述人(rén)士(shì)看(kàn)来，尽管出于(yú)风险规(guī)避的原因(yīn)，最(zuì)近几个交易日场内资金有所流出(chū)，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不(bù)会从根本上影响其(qí)内外价值。

　　他也同时表示，目前(qián)随着二(èr)级市场价(jià)格下跌，风险也得(dé)到一定(dìng)释(shì)放(fàng)，但(dàn)是(shì)价格涨(zhǎng)跌会(huì)受到基本面、情绪(xù)面(miàn)等多重因素影(yǐng)响，不好判断价格是不是已(yǐ)经(jīng)完(wán)全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士表示(shì)，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不(bù)少产品年内二级(jí)市场跌幅较(jiào)大，其实有(yǒu)些隐含收益(yì)率高的产品具备一(yī)定的(de)投资价值，很(hěn)适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产(chǎn)业园区、物流类等(děng)REITs产(chǎn)品(pǐn)具(jù)备一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执行董(dǒng)事高如(rú)星对此表示，若张江园区最终能顺(shùn)利解决招商(shāng)，平稳过度对(duì)经营(yíng)现金流没有造成(chéng)大的影响(xiǎng)，“事(shì)件性(xìng)利空下调至得这么急、这么(me)深(shēn)，加上前期本身园区(qū)类资产(chǎn)就回调不少(shǎo)了，这(zhè)就是黄金坑(kēng)。”不(bù)过，他也强调(diào)，最(zuì)终还是落到租(zū)金收入受(shòu)不受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江(jiāng)光大园REIT发布(bù)公告(gào)，紧(jǐn)急(jí)回应(yīng)称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购(gòu)入基础设施资(zī)产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要承租方(fāng)之(zhī)一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示(shì)，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继续密切关(guān)注哲库科技后(hòu)续情况，积(jī)极(jí)做(zuò)好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江硝酸银的相对原子质量是多少整数，硝酸银的相对原子REIT因其一季报中披露的张江光大园项目出租率下降事项(xiàng)，一度二级市场价(jià)格出现回落(luò)。在随(suí)后(hòu)召开(kāi)的业绩(jì)说(shuō)明会中管理人就相关事项进行(xíng)了解释说明(míng)，市场信心得到了一(yī)定提振，二(èr)级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明会上(shàng)，运营团队表示了对张江光大园项目的信(xìn)心，预计签署意(yì)向书(shū)和合同(tóng)谈判(pàn)中(zhōng)的(de)储备硝酸银的相对原子质量是多少整数，硝酸银的相对原子租户正(zhèng)常(cháng)转化后，项(xiàng)目出租率将(jiāng)得(dé)到回升。没想到仅过了不到三周(zhōu)的时(shí)间，张(zhāng)江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述(shù)公(gōng)告引起了市场各方(fāng)的广泛关注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人相关负责人(rén)坦言，事(shì)发突(tū)然确实(shí)始料(liào)未(wèi)及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的第一时间(jiān)即奔赴现场进行了(le)沟(gōu)通和核实工作，并同步启(qǐ)动(dòng)了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前(qián)退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项(xiàng)目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户(hù)情(qíng)况，相(xiāng)关负责人(rén)介绍(shào)说，目前储备(bèi)租(zū)户还是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测(cè)试(shì)、人(rén)工(gōng)智能(néng)、航天产业、信息技(jì)术等(děng)产业客(kè)户(hù)，租(zū)赁(lìn)意向面积(jī)超(chāo)过了2万方。从意向储(chǔ)备(bèi)转化为实际(jì)租(zū)户需要一些(xiē)时间(jiān)。

　　“我们正(zhèng)在着手通过(guò)签署租赁意(yì)向书来尽快锁(suǒ)定一些重(zhòng)要租户。虽然收了三个月(yuè)履(lǚ)约保(bǎo)证金给了我们一(yī)些空间，但本着对首批扩(kuò)募(mù)、对市场负(fù)责的态度，我们(men)肯定要(yào)全力与(yǔ)时间赛跑，把这些(xiē)面积在短期内(nèi)完成去化。”相关(guān)负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域(yù)的张江光大园(yuán)项目一季度末(mò)也有将近30％的空置率(lǜ)，原始(shǐ)权益人(rén)有那么多储备租户，之前的空置率为何未(wèi)能(néng)得到(dào)解决。

　　对此相(xiāng)关(guān)负(fù)责人解释(shì)，张江光大园一(yī)直(zhí)以来都坚持(chí)以市场化运营为导向，历史(shǐ)运营(yíng)表现(xiàn)稳定，租(zū)户的调租和换(huàn)租都(dōu)属于正(zhèng)常情况，而这次(cì)项目的大(dà)租户退租正好发生在市场活(huó)跃(yuè)度(dù)的短期低点，目(mù)前市场情(qíng)况(kuàng)已(yǐ)有所好转(zhuǎn)。在看(kàn)到(dào)出租率(lǜ)下滑情况没有得到(dào)及(jí)时修(xiū)复后，张江(jiāng)这边也(yě)作(zuò)了一定的(de)资(zī)源调配和倾斜，引入了一些(xiē)储备(bèi)租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光大(dà)园项目(mù)在给租户(hù)的分隔空间、交付标准、租金(jīn)水平(píng)等方面也有一些差(chà)异化，张润大厦(shà)多(duō)是两千多平的大平(píng)层，楼的成新度(dù)高一些，单价(jià)也(yě)贵一些(xiē)，张(zhāng)江光大(dà)园单(dān)层以一千(qiān)平的面积为主，还有一(yī)些独栋形态的物业。租(zū)户自身也会有诉(sù)求，也会根据(jù)自身需求和预算挑选区域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完(wán)成(chéng)以后，新老资(zī)产的管理人(rén)都(dōu)变成了一(yī)家(jiā)，后续我们在资源(yuán)共享和联(lián)合营(yíng)销方(fāng)面能更加(jiā)充(chōng)分(fēn)发挥协(xié)同效应，相信(xìn)可以(yǐ)做得(dé)更(gèng)好。”上述负责人补充(chōng)说(shuō)道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和(hé)展(zhǎn)望，相关负(fù)责人(rén)表示，张江集(jí)团和张江高科目前在管资产(chǎn)约五百(bǎi)万方(fāng)，还有一些其他在开发的储(chǔ)备项目，这些(xiē)都将成(chéng)为张江(jiāng)REIT实现打(dǎ)造张(zhāng)江园区(qū)产(chǎn)业空(kōng)间资产(chǎn)上市平台目(mù)标的坚实后(hòu)盾和储(chǔ)备(bèi)资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它(tā)未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现基金(jīn)扩容(róng)的第一(yī)步，也是(shì)至(zhì)关重(zhòng)要的一步，眼下我们可(kě)能面临了一(yī)些突发情况需要解决(jué)，但是这(zhè)和我(wǒ)们在张江科学城(chéng)这三十年(nián)建设发展过程(chéng)中所经历(lì)的(de)相比，只能算是一个非常小的插曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽一切可(kě)能化(huà)解当(dāng)前(qián)突发(fā)事件的所有负面影响，维持预期和市场的信(xìn)心。”

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