5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对于这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄然布局(jú)。数据显示(shì)，以南方和华(huá)夏(xià)的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅(fú)增长。根据(jù)基金一季报统计(jì)，龙头与地方国企央(yāng)企获(huò)得增(zēng)持(chí)，持仓数量(liàng)占流(liú)通(tōng)股比重增幅五只个(gè)股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红利时代已过(guò) 精(jīng)耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产(chǎn)行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持(chí)房(fáng)地产公司(sī)市值(zhí)在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是进(jìn)一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终(zhōng)于(yú)出现了三年来的首次(cì)回(huí)升(shēng)，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募(mù)对房地产行业(yè)的持(chí)股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地(dì)产(chǎn)板块一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集(jí)中于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块排(pái)名最高(gāo)的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名第二(èr)的(de)是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于(yú)几只房地(dì)产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位上(shàng)看均有退步(bù)，尤(yóu)其(qí)是万科最为明(míng)显；其(qí)次是金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到(dào)房地产是复(fù)苏链(liàn)上(shàng)最后(hòu)一环(huán)，且首(shǒu)季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房(fáng)地产已经(jīng)进入(rù)大分化时代，一(yī)二线城市好于三四线城市(shì)。而映射到二级市场(chǎng)投(tóu)资上，配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产行(xíng)业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类(lèi)，包括房(fáng)地产等几类行业在盖(gài)特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退(tuì)期(qī)的行(xíng)业，传统认知上没有什么投资机会(huì)的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的(de)变(biàn)化。”一不愿具(jù)名的上海(hǎi)公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募(mù)人士持谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再(zài)出(chū)现了(le)，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中国(guó)存量有400亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)建筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告别住房短(duǎn)缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额(é)，以及过快(kuài)上(shàng)行(xíng)的房价(jià)，因而行业高(gāo)增的(de)时代(dài)已(yǐ)经过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性(xìng)，就很(hěn)容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入(rù)到供给侧出清的(de)过程。这个(gè)过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强(qiáng)的公(gōng)司就能够(gòu)通过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提(tí)升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到(dào)股票投(tóu)资，就是(shì)强竞(jìng)争力(lì)公司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股(gǔ)成为(wèi)公募乃至整体机构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性(xìng)标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万(wàn)房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以(yǐ)来(lái)实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了(le)10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地产(chǎn)。排(pái)名(míng)第一的上(shàng)实发展，五一(yī)假(jiǎ)期归来后(hòu)日成交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个交易日(rì)收出涨停(tíng)。从该股的基本面(miàn)来(lái)看，上实发展的(de)主(zhǔ)营业务为房(fáng)地产开(kāi)发(fā)与(yǔ)经营(yíng)。公(gōng)司(sī)的主要产品及服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁(lìn)、物(wù)业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局(jú)的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日(rì)时的首季十大流通股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的(de)行列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其(qí)第(dì)一季(jì)度(dù)的收入(rù)利润规模大幅度复(fù)苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面是该公司后疫情(qíng)时(shí)代(dài)出(chū)租率复苏至近年来最高，另一(yī)方面(miàn)则(zé)是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上看(kàn)，一季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名(míng)机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大流通股股东来看(kàn)，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然(rán)在前十(shí)中，这(zhè)也(yě)是连(lián)续(xù)第三(sān)个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前(qián)十。同(tóng)时榜(bǎng)单(dān)中还(hái)有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述(shù)两家上(shàng)海区域性地产公(gōng)司(sī)外，荣安(ān)地产(chǎn)则(zé)是(shì)主要布局在深圳的(de)地产(chǎn)公司，一季报交出的也是(shì)一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募指基首季(jì)新杀入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂(mèi)出现的(de)机(jī)构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全(quán)球基(jī)金相关(guān)人士分(fēn)析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值(zhí)更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地(dì)市场大幅(fú)降温，优质土地(dì)供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上，目前房企的利(lì)润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问(wèn)题或(huò)者资金(jīn)紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企趁机(jī)获(huò)取低成本(běn)土地，龙头房(fáng)企(qǐ精忠报国的故事及主人公简介50字，精忠报国的故事及主人公简介100字)的(精忠报国的故事及主人公简介50字，精忠报国的故事及主人公简介100字de)拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆(gān)率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资(zī)成(chéng)本看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企的融资(zī)成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估(gū)的浪(làng)潮下，央国(guó)企地产股(gǔ)或存在(zài)发(fā)展的大(dà)好机会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行(xíng)业的结构性机(jī)会依然存(cún)在(zài)，少部分公司尤其是(shì)央企(qǐ)占(zhàn)据显著优势，其(qí)主要又体现(xiàn)为库存的(de)优势。央(yāng)企地产公(gōng)司，现阶(jiē)段(duàn)表现(xiàn)出较(jiào)低(dī)的(de)融(róng)资成本，优质的开发资源(yuán)和(hé)良好(hǎo)的(de)不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于(yú)民营(yíng)地产公司也是更有(yǒu)优势(shì)的(de)。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场对(duì)民(mín)营房(fáng)开企业的资产会(huì)有更多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说(shuō)估值的(de)修复更明显。中特估的(de)角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提(tí)升后，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速(sù)发展阶段更稳(wěn)定且可(kě)预期的盈利和现金(jīn)流创(chuàng)造能力(lì)，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运(yùn)营能力(lì)强(qiáng)、可(kě)以(yǐ)创造持续(xù)现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关(guān)注将受益于行(xíng)业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一思路(lù)的话，或许(xǔ)还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为(wèi)光明。不(bù)过国投瑞银基(jī)金投(tóu)资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察(chá)国(guó)企央企在(zài)三个方面(miàn)是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先是(shì)融资成本保持低位，其次是(shì)销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿(ná)地份额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩(jì)出(chū)现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些(xiē)公司(sī)也是机构的重(zhòng)仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出现(xiàn)明显改善的房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为(wèi)过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下(xià)半(bàn)年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投资力(lì)度较大。投资(zī)的驱(qū)动(dòng)能够推动房(fáng)企(qǐ)销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有一个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的(de)复苏(sū)过程(chéng)中，还(hái)面临着一(yī)些(xiē)不确定性。其实整(zhěng)个市(shì)场从四月份开(kāi)始(shǐ)又在往下掉(diào)。除了杭州、成都(dōu)等极个别城(chéng)市四月环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都出现环(huán)比(bǐ)下滑的(de)情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐(lè)观。按照现在(zài)的经(jīng)济状况(kuàng)、收入(rù)情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库存压力(lì)、企业的资金面压(yā)力，可(kě)能会出(chū)现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏(fá)力(lì)现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度(dù)增长不确定性的压(yā)力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及(jí)其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐(nài)心，这个(gè)时候，在房(fáng)地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱(qián)的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得(dé)多的企(qǐ)业，会伴随(suí)整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的(de)基本面不断地(dì)凸显出来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅为举(jǔ)例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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