“现在的房(fáng)地产很难再出现像过去十(shí)年的系统性行情(qíng)。”思(sī)睿(ruì)集团(tuán)合伙(huǒ)人(rén)、首席经济学(xué)家(jiā)洪灏向(xiàng)《红(hóng)周刊》表示(shì)，房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)分化的愈加(jiā)明显，让机构和投资者的关注度从板块向单个(gè)标(biāo)的转移。上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬向《红周刊》指(zhǐ)出，从(cóng)行(xíng)业来看，无论(lùn)是业绩，还是估值，房地(dì)产都已(yǐ)经(jīng)双杀到了最底(dǐ)部，而且是(shì)反复地杀到了底部(bù)，再往下的(de)空间已经(jīng)不大(dà)了(le)。

　　三道(dào)红(hóng)线等指标

　　成挖掘个股阿尔(ěr)法重要参考

　　那么如何(hé)寻(xún)找(zhǎo)房地产个(gè)股的阿尔法呢？

　　洪(hóng)灏提醒，在房地产赛道中进行选择，需要非常小心(xīn)，避(bì)免选了半(bàn)天，标(biāo)的公司出现爆(bào)雷的情况(kuàng)。除(chú)此之外，洪灏指出，需要满足以下三个基准：有大的国资背景(jǐng)的、杠杆率(lǜ)较低的、此前没有踩过红线(xiàn)的。

　　他还(hái)表示，如(rú)果关注一下今(jīn)年房(fáng)地产的开发资金来源，可以发现，其实银行的信(xìn)贷倾(qīng)向是不(bù)太愿(yuàn)意给(gěi)房企贷(dài)款的，房企的主要(yào)资金来源来(lái)自新盘的(de)销售。但(dàn)今(jīn)年(nián)新房的销售(shòu)情况(kuàng)相较(jiào)一般。再关注一下，哪些房企能从银行(xíng)拿到钱，其实(shí)主要(yào)还是(shì)那(nà)些有国企(qǐ)背景的(de)房企(qǐ)，民营房企相对比(bǐ)较困难，所以整个行业出现了(le)一个很(hěn)明(míng)显的分(fēn)化，无(wú)论是(shì)在(zài)销售(shòu)，还是融资(zī)等各个方面都非常明(míng)显。现在有国资(zī)背(bèi)景的房企在资本市(shì)场表现相对较好，但没有国资背景的(de)民营房企股价大多表现很一般。

　　陈昊扬则(zé)向《红周刊》表示(shì)，在房地产(chǎn)行业内，我(wǒ)们的逻辑(jí)是(shì)，“寻(xún)找最后的赢家(jiā)”。而(ér)具体到如何挖(wā)掘，我们会特别重(zhòng)视企业的(de)成本优势，更具体一点，就是它的净借(jiè)贷水(shuǐ)平(píng)（净负债(zhài)率）是不是行(xíng)业内的最低水平；利润率(lǜ)是不是行业(yè)内最高(gāo)的(de)；融(róng)资成本(běn)是否(fǒu)是行业(yè)内最(zuì)低的；建安成本是否(fǒu)也(yě)是(shì)业内(nèi)最低的；这些都是我们看(kàn)重的一(yī)家(jiā)房企的综合(hé)成本。

　　需要注(zhù)意的是，能够(gòu)同时(shí)满足上述(shù)条件(jiàn)的房企并不多。即便是在国央(yāng)企中，仍(réng)有部分房企(qǐ)出现了“三(sān)道红线”的(de)“踩线”情况迪丽热巴男朋友，迪丽热巴全名，且有逐渐恶化(huà)的(de)趋势。以A股为例，《红周刊》根据Wind数据整理发现，截至2022年末，天房发(fā)展(zhǎn)、陆家(jiā)嘴(zuǐ)、格力地(dì)产、西藏城(chéng)投、中交地产、中(zhōng)国武夷等国央企“三道红线(xiàn)”全踩。

　　除此(cǐ)之外，城建发展(zhǎn)、京投发(fā)展、光明地(dì)产、云南城投、首(shǒu)开股份、珠江股份、城(chéng)投控(kòng)股等(děng)国央企(qǐ)房企也踩了“三(sān)道红(hóng)线”中(zhōng)的两条。

　　2022年激进扩(kuò)张房企

　　需警惕其重蹈(dǎo)覆(fù)辙

　　不难看(kàn)出(chū)，即便是有着较稳健特色的国央(yāng)企房企，其财务指标称得上完全(quán)健康(kāng)的(de)仍是(shì)少数。而更加值得注意的(de)是(shì)，在2022年，不(bù)少国企，甚至地(dì)方国企开(kāi)始大举扩张(zhāng)。而这无(wú)疑(yí)又进一步(bù)考验着国央(yāng)企的资金链情况。

　　对(duì)房企而言，扩张速度的张弛有度(dù)尤为重要，节奏把握准确，有助(zhù)于房企储备优质“弹(dàn)药”；但过于乐观(guān)的预判未来市(shì)场，以(yǐ)及过于激进的扩张拿地节奏(zòu)也有可能让房企重蹈此前的高(gāo)杠杆覆(fù)辙。

　　陈昊(hào)扬以其配置的一家房企进行举例(lì)，它从2018年开始到2021年，连续4年的净借贷比例都维持在(zài)33％左右(yòu)，完(wán)全没有(yǒu)增加(jiā)杠杆比例(lì)。而到2022年，这家(jiā)房企明显感觉到机(jī)会(huì)来(lái)了(le)，其(qí)开始在一(yī)线城市(shì)进行大(dà)举拿地，净(jìng)负债率也由此前(qián)的33％左右水准(zhǔn)提高到45％左右，涨了接(jiē)近三分之一(yī)。与此同时(shí)，该房(fáng)企(qǐ)新购入(rù)地块(kuài)也实现了快速的开盘(pán)利用率，预计今(jīn)年会有(yǒu)更多的楼盘入(rù)市。像这类企业就符合“最后的赢家”的特点。一(yī)方面，在于它本身(shēn)储备了(le)很多弹药，去年拿(ná)地超1000亿元，且其(qí)中一半在一线城市，另(lìng)外一半也主要集中在强(qiáng)二(èr)线迪丽热巴男朋友，迪丽热巴全名和二线(xiàn)城市；另一方面，它的扩(kuò)张是有节制地扩(kuò)张(zhāng)。

　　陈昊扬同样(yàng)提醒道，与之相反(fǎn)，有些房企的(de)扩张速度让人感觉又回到(dào)了2016年、2017年，或(huò)者说看到了(le)2016年～2020年期间扩张的(de)民营(yíng)企(qǐ)业的影(yǐng)子。虽然说，见到机(jī)会时要出手，但出手的章法仍要(yào)小心，如果(guǒ)负债率扩张得太快，但未来的两(liǎng)年市场(chǎng)没有想象得那么(me)好，可能会重蹈覆(fù)辙。

　　那(nà)么如何来衡量一(yī)家房企的扩张速度(dù)是(shì)否激进？陈昊扬(yáng)向《红周刊》表示，主(zhǔ)要还是看房企的(de)净负债率水平，在我看(kàn)来，这(zhè)个(gè)比(bǐ)例如果超过60％，就(jiù)是扩张得过于快(kuài)速(sù)了。

　　不(bù)难看出，这一标准(zhǔn)要比“三道红线(xiàn)”对房(fáng)企的净负(fù)债率(lǜ)要(yào)求(qiú)不得高于100％要更加严格。陈昊扬解释，当前(qián)房地(dì)产行业(yè)的复苏速度并没有那么快，所以要规避公司净负债率提高到(dào)一个(gè)比较危险的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿(ná)地较积极的房企梳理发现，中交地(dì)产、中(zhōng)国(guó)金茂、华发股份(fèn)、越(yuè)秀地产(chǎn)、绿城中国(guó)、保利发展(zhǎn)等房企2022年净负债率都在(zài)60％之(zhī)上。其中，中(zhōng)交地产净负债率持续居高不下，在2020年(nián)至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是(shì)，华润置(zhì)地、中国(guó)海(hǎi)外发展、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙湖(hú)集(jí)团等房企在践行较积(jī)极的拿(ná)地(dì)策略的同时，也较好地控制(zhì)了公司的(de)扩张速度与净负(fù)债率(lǜ)水平（见附表）。

　　滨江集团等个别民营(yíng)房企

　　或具备“最后赢家”的(de)黑马特质

　　陈昊扬指出，实(shí)际上，他(tā)们是以(yǐ)同一筛选标准来(lái)看国央企与民营房企，但在(zài)各(gè)维(wéi)度(dù)的实(shí)际(jì)表现上，国央企确实会更胜一筹。如(rú)国(guó)央企的(de)融资成本更低，融资(zī)渠道也更顺畅，能够做到想融就(jiù)融，这(zhè)样，国央(yāng)企(qǐ)自然而然就具有天然优势(shì)。

　　虽然对比(bǐ)民营房企，机构更加看好(hǎo)国(guó)央企，但这也并不意味着，民营企业中(zhōng)就没有“黑马(mǎ)”的存在。

　　据《红(hóng)周刊》梳理发(fā)现(xiàn)，仍有(yǒu)少数民(mín)营(yíng)房企(qǐ)同样受到(dào)机(jī)构的青睐。比如，根据2023年(nián)一季报(bào)，滨江集团的十大(dà)流通股东中(zhōng)新(xīn)进(jìn)了“中国工商银行股份有限公司－景顺长(zhǎng)城中国回报灵活配置混(hùn)合(hé)型证券投资(zī)基金”“全国(guó)社保基金一一六组合”等。

　　除此(cǐ)之(zhī)外，自2021年开(kāi)始，百亿(yì)私募珠(zhū)海阿巴马资(zī)产管(guǎn)理有限公司就长(zhǎng)期持有滨江(jiāng)集团(tuán)。根据一(yī)季(jì)报，该资产公司(sī)的几只产品(pǐn)合计持(chí)有(yǒu)滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)9543万(wàn)股(gǔ)，约(yuē)占流(liú)通(tōng)A股的(de)3.56％。

　　滨江集团的受青(qīng)睐(lài)，和其自身的基本面表现存在一(yī)定(dìng)关系。2020年以来的近(jìn)三年时间，房地(dì)产(chǎn)市场整(zhěng)体(tǐ)在(zài)走“下坡路”，但作为杭州(zhōu)本土房企的滨(bīn)江(jiāng)集团仍是(shì)表现(xiàn)出(chū)较强的韧劲，2020年以来，滨江集(jí)团在业(yè)绩表现(xiàn)、销售规模、新增土储、股价表现等多(duō)维度都表现了较强的增长势头。

　　业(yè)绩方面(miàn)，2020年～2022年期间(jiān)，滨江集团扣非归母净利(lì)润依次为(wèi)21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一季报，今年(nián)一(yī)季度，滨江集(jí)团更是实现了扣非归母净(jìng)利(lì)润(rùn)5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地(dì)产“青铜(tóng)时代”仍能保持自身业绩的持续增长，和(hé)滨江集(jí)团扎根杭(háng)州的战略布(bù)局(jú)关(guān)系密切(qiè)。根据2022年年(nián)报，滨江集(jí)团有近七(qī)成(chéng)营收来自杭州(zhōu)地(dì)区，而(ér)在2021年，杭(háng)州(zhōu)地(dì)区的营(yíng)收比重只(zhǐ)占到近六成(chéng)。近(jìn)三年(nián)持(chí)续稳(wěn)居杭(háng)州(zhōu)房企销售排(pái)名(míng)第一。

　　与此同时，滨(bīn)江(jiāng)集团在杭州的土储补充同样较为积极，根据诸葛找房(fáng)、住(zhù)在杭州网数(shù)据显示(shì)，2020年、2021年、2022年(nián)在杭拿地金额依次(cì)为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳(wěn)居杭州的本(běn)土第一。

　　而滨江集团在杭(háng)州的较突出(chū)表(biǎo)现，也让滨(bīn)江集(jí)团的房企排名迅速提升。到2023年，滨江集团的房(fáng)企(qǐ)排名已冲进前十，根据中指数据(jù)，2023年前4月，滨江集团实(shí)现销售额607.3亿元，位列房(fáng)企第九位(wèi)。

　　值(zhí)得注意的是(shì)，2020年至今，滨(bīn)江集团股(gǔ)价(jià)翻(fān)了超一倍以上(shàng)，而近期，滨江集(jí)团更(gèng)是迎来多(duō)家机构的集中调研(yán)。滨江集(jí)团发布公告表(biǎo)示，公司于5月10日接受了信达证(zhèng)券、金鹰基金、建(jiàn)信养(yǎng)老、新华养老等(děng)18家机构调研(yán)。

　　产业链布局重点移至(zhì)存量赛(sài)道

　　机构在下游家纺、家(jiā)居、物(wù)业觅α

　　实际上房(fáng)地产(chǎn)开发只是房地产产(chǎn)业链(liàn)上的中游环节，其上游主(zhǔ)要(yào)为钢铁、水泥、建(jiàn)材、玻纤等材料供应商，而下游(yóu)应用行业主要包括中介(jiè)服务(wù)、家(jiā)用电器、物业管理、家居用品。综(zōng)合《红(hóng)周刊》的采访，房地(dì)产开发环节与上游材(cái)料端息(xī)息相关(guān)，新盘(pán)开(kāi)工(gōng)不足(zú)导致(zhì)上游不(bù)被(bèi)看好(hǎo)，机构寻觅个股阿尔法的思路渐渐(jiàn)移至下游。“中(zhōng)国房地产行业在进入(rù)存(cún)量房(fáng)时代，所以对地(dì)产产业链，尤其是偏消费(fèi)属性的家装家居领域，我们相(xiāng)对看好，因为居民保(bǎo)有(yǒu)的住房规(guī)模越来越大，随着时间(jiān)的(de)增加，内装(zhuāng)更新的(de)需求也会越来越多。美国过去(qù)的数据充分说(shuō)明了这一点，在新房销(xiāo)售见(jiàn)顶(dǐng)之后，家具消费的增(zēng)长却(què)一直都很好(hǎo)。对(duì)于地产产业链，我(wǒ)们相对看好和内装相关(guān)的行业，例(lì)如消费(fèi)建材(cái)、家(jiā)居装饰等(děng)。”万家基金人(rén)士表示。

　　而(ér)根据《红(hóng)周刊(kān)》对下游(yóu)细分中相关赛(sài)道龙头年内表现的统计(jì)，目前暂(zàn)居前两(liǎng)位的(de)都(dōu迪丽热巴男朋友，迪丽热巴全名)是来自家纺赛道的公司，它们分别(bié)是富安娜和(hé)水(shuǐ)星(xīng)家纺(fǎng)，特别(bié)是前者在月线连收(shōu)七根阳线的基础上，年内迄(qì)今涨(zhǎng)幅已经逼(bī)近30％。

　　以(yǐ)前者为(wèi)例，富安娜主(zhǔ)要(yào)从事纺织家居(jū)、睡眠家居、生活类产品的研发、设(shè)计、生产(chǎn)及销(xiāo)售，旗下(xià)拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而(ér)乐”和“酷奇智”自(zì)有(yǒu)品牌(pái)。第一季(jì)度报告显示，报告期内，富安娜实现(xiàn)营(yíng)业收入约6.2亿元，同比(bǐ)减少7.57％；不过实现(xiàn)归属于上市(shì)公(gōng)司股东的净利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司(sī)一季报的十大流通股股东来看(kàn)，能(néng)够发(fā)现该股早(zǎo)已(yǐ)成为基金重仓股(gǔ)的天下，彼时包括公募的中欧价(jià)值发现、中欧潜力价值、工银瑞(ruì)信灵动(dòng)价值(zhí)、宝盈新(xīn)价值(zhí)和私募的明河2016，都在其中出现，占据了半壁江(jiāng)山(shān)。需要强调的是，中欧的两只基(jī)金(jīn)都是价值派基金经(jīng)理曹名长在(zài)管的产品(pǐn)，首季其同时重仓的房地产产业链(liàn)股(gǔ)票还有金地(dì)集团和大(dà)亚圣(shèng)象。

　　对比(bǐ)而言，前几年曾经风光一(yī)时的家居(jū)板块也(yě)因(yīn)疫情、消(xiāo)费复苏进(jìn)程缓慢(màn)等多因素一度沉寂，不过好在困境反转露出(chū)曙光，家居(jū)板块中年内(nèi)表(biǎo)现(xiàn)最好(hǎo)的是志邦家居。同一时间段，该股年(nián)内上涨已经超过(guò)23％，从(cóng)业(yè)绩来看(kàn)，无论是营收还是归母净利(lì)润(rùn)，公(gōng)司都(dōu)实现了同比双升(shēng)。

　　从公(gōng)司的(de)十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，《红周刊》发现广发基金经理罗洋慧眼独具，一季报中他管理的广发策(cè)略优(yōu)选(xuǎn)和广(guǎng)发安宏(hóng)回报(bào)均(jūn)增加了持股，而这(zhè)两只产品也成为(wèi)志邦家居(jū)十大流通股(gǔ)股东中仅有的两只(zhǐ)公(gōng)募。有意思的是(shì)，他似乎对于定(dìng)制(zhì)家居类(lèi)标的情有独钟，在(zài)另一家(jiā)赛道公司金牌橱柜中(zhōng)，他(tā)管理的全部三只产品均登榜(bǎng)十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东，其也成为他的(de)独门重(zhòng)仓股。

　　除去家居家纺外，下(xià)游的物业(yè)股也越来越被(bèi)机构所青睐，不(bù)过这类(lèi)标的(de)大多在香(xiāng)港上市，如何选择成为难题。对(duì)此(cǐ)，前述上(shàng)海公募基金经理(lǐ)举例分析：“物(wù)业(yè)服务不(bù)是一个高毛利的行业，挣钱很辛苦，我选公(gōng)司还是希(xī)望挣(zhēng)的是(shì)市场化应该挣的钱，以(yǐ)我曾(céng)经买(mǎi)的绿城服务为例，它在中高端楼盘(pán)占(zhàn)比是比较高的，每年(nián)到期的(de)合同里提(tí)价(jià)成功率(lǜ)在30％～40％。它能做到滚动的大部(bù)分项(xiàng)目(mù)到期(qī)之后(hòu)，经过(guò)两三轮合同周期还能做(zuò)到产品提价。”

　　“行业里真(zhēn)正能做到(dào)产(chǎn)品提价的公司很少，因为物业公司很容易(yì)一开始是挣(zhēng)钱的，后(hòu)面因为(wèi)保安这些固(gù)定人(rén)员成(chéng)本(běn)的年度增长，不(bù)过服务没有特别好，客户没(méi)有那么满意，能做到提价难度是(shì)非常大的。但是该公司能在(zài)业内(nèi)做到(dào)到(dào)期之后提价(jià)率比较高，这跟它的定(dìng)位和(hé)比较(jiào)好(hǎo)的(de)服务(wù)是有(yǒu)关系的。”他(tā)进一(yī)步强调。

未经允许不得转载：中国书画艺术 迪丽热巴男朋友，迪丽热巴全名