5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机(jī)构对于(yú)这一(yī)板块已经在悄(qiāo)然布局(jú)。数据显示(shì)，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根(gēn)据基金一(yī)季报(bào)统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精(jīng)耕细作(zuò)成共识

　　从公募(mù)基金对房地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的(de)市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在股票资(zī)产(chǎn)中(zhōng)的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的(de)首(shǒu)次(cì)回(huí)升，年(nián)底这一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产(chǎn)行业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一(yī)季(jì)度(dù)得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公(gōng)募(mù)对于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总(zǒng)的(de)重仓股中，房地(dì)产板块排名最(zuì)高的是保利发展，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排名第(dì)二(èr)的是(shì)招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老牌龙头(tóu)股万(wàn)科(kē)A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去年四(sì)季报(bào)，变化之处(chù)首先在(zài)于几只房地产龙头(tóu)股从排位(wèi)上(shàng)看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明(míng)显；其次(cì)是金地集团退出百大之列(liè)。但考虑(lǜ)到房地(dì)产(chǎn)是(shì)复苏链(liàn)上最后一(yī)环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房(fáng)地产已经(jīng)进入大(dà)分化时代，一二线(xiàn)城市(shì)好于三(sān)四线城(chéng)市。而映(yìng)射到二级市场投资(zī)上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的(de)红(hóng)利(lì)期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期来(lái)分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有什么投资机会的(de)。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出(chū)现了(le)一些机会，背(bèi)后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观(guān)态度：“行业(yè)前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款(kuǎn)数量增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的(de)更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定(dìng)的政策出来(lái)去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出(chū)：“时至(zhì)今(jīn)日(rì)，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的进程(chéng)，还是人均住房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告(gào)别住房短(duǎn)缺时代，而目前(qián)居民的杠杆(gān)率(lǜ)和房价收(shōu)入(rù)也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时(shí)代(dài)已经过去，未(wèi)来(lái)行业(yè)的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容(róng)易(yì)出现信(xìn)用(yòng)风(fēng)险(xiǎn)问(wèn)题(tí)（类(lèi)似2022年的民(mín)营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的(de)公司(sī)就(jiù)能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于(yú)城(chéng)市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而对(duì)应(yīng)到股票(piào)投资(zī)，就(jiù)是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公(gōng)募乃至整体机构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质(zhì)区域性标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的(de)个(gè)股来看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万房地产板(bǎn)块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的(de)达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五(wǔ)的(de)公司(sī)月内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它们(men)分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的(de)上实发展，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日(rì)连续(xù)两个交易日(rì)收出涨停。从(cóng)该股的基本面(miàn)来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地(dì)产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服(fú)务、工程项目(mù)、酒店经营(yíng)。从速溶黑咖啡粉是纯咖啡吗，黑咖啡配料表写着速溶咖啡粉业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各类机(jī)构(gòu)都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的(de)首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身(shēn)前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时排名(míng)第二(èr)的(de)浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫(yì)情时代出租率复(fù)苏(sū)至近年(nián)来最高，另一方面则(zé)是公司拿地(dì)结算持续性向好，从(cóng)数(shù)字(zì)上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下，自然也吸(xī)引了(le)知名机构(gòu)在(zài)其中持续驻足。从第(dì)一(yī)季度十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依(yī)然在(zài)前十中，这也是连续第三个(gè)季(jì)度他有的两(liǎng)只产品杀入前(qián)十。同时(shí)榜单中(zhōng)还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季(jì)还小幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地(dì)产公司(sī)外，荣(róng)安(ān)地产则是(shì)主要布局在深圳的地(dì)产公司(sī)，一季报(bào)交出的(de)也(yě)是(shì)一份报喜的(de)成(chéng)绩(jì)单：首季公(gōng)司实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两只公(gōng)募(mù)指(zhǐ)基(jī)首季(jì)新杀入十大流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂(mèi)出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优质土(tǔ)地供(gōng)给较多(duō)（券商测(cè)算对(duì)应(yīng)潜在(zài)毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或(huò)者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其(qí)他(tā)房企的净(jìng)负债率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头(tóu)房企的融资成本(běn)不(bù)断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当(dāng)前中特估的浪潮(cháo)下，央国(guó)企地(dì)产股或存在发展(zhǎn)的大(dà)好机会。中信证券指出(chū)：“房地(dì)产行业(yè)的结构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤(yóu)其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又(yòu)体现为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出(chū)较低(dī)的融资(zī)成本，优质的开发(fā)资源(yuán)和良(liáng)好的(de)不动(dòng)产资产运营能力的(de)多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估，国央企相较于民(mín)营地产公(gōng)司也是更有优(yōu)势的(de)。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市场对(duì)民营(yíng)房开企业的资产会(huì)有更多(duō)担忧和质疑，所以在(zài)这一轮(lún)行业出清的过程(chéng)中，央(yāng)国企(qǐ)相较于民企(qǐ)来说估值的(de)修复更明显。中特(tè)估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提(tí)升后，行业进入高质(zhì)量发(fā)展阶段，具备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金(jīn)流创造能(néng)力，以(yǐ)此带来估值中枢的(de)提升，应该关注估值相对较低，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能力(lì)强、可(kě)以创造(zào)持续现金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于(yú)行业集(jí)中(zhōng)度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方(fāng)磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思路的话，或(huò)许(xǔ)还是保利发(fā)展、招商(shāng)蛇(shé)口等国(guó)资背(bèi)景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资(zī)部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持(chí)续观(guān)察国企央企在三(sān)个(gè)方面是否(fǒu)可(kě)以维持，首先是融(róng)资成(chéng)本保持低(dī)位，其次是销售份额持续(xù)提升，再次是(shì)拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季(jì)度(dù)的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实现(xiàn)了业(yè)绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些公司(sī)也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红周刊》分析(xī)表示，业(yè)绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两三年时(shí)间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么(me)投(tóu)资拿地(dì)之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复(fù)但仍处于调整的(de)过程中，能够保有一个正(zhèng)速溶黑咖啡粉是纯咖啡吗，黑咖啡配料表写着速溶咖啡粉增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时(shí)也提醒(xǐng)表示，在(zài)房地产的复苏(sū)过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市(shì)场(chǎng)从四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市四月(yuè)环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大(dà)多数城市都出现环比下(xià)滑的情况(kuàng)。而现在五月(yuè)的市场(chǎng)表现也不太乐观。按(àn)照现在(zài)的经济状况、收(shōu)入(rù)情况，以及市(shì)场(chǎng)的(de)去库存压(yā)力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了半(bàn)年报冲业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外的一个(gè)市(shì)场乏力(lì)现象。也(yě)就是(shì)说，第二(èr)季(jì)度、第三季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以(yǐ)及(jí)其上下游产业链的复苏速度(dù)都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候(hòu)，只能(néng)赚他基本(běn)面的(de)钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的(de)企业，会伴(bàn)随整个行(xíng)业的弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐步(bù)体现出来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地(dì)去等(děng)待它的基(jī)本(běn)面不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：中国书画艺术 速溶黑咖啡粉是纯咖啡吗，黑咖啡配料表写着速溶咖啡粉