OPPO宣布关(guān)停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲(zhé)库科技，引发了公(gōng)募(mù)REITs扩募风波(bō)，如(rú)今，二级(jí)市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继续延续(xù)此(cǐ)前几日的下(xià)跌走(zǒu)势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉(lā)升(shēng)，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾发布公(gōng)告(gào)，紧急(jí)回(huí)应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张润(rùn)大(dà)厦的重要承(chéng)租方(fāng)之一，目前(qián)未(wèi)收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁(lìn)协(xié)议的通(tōng)知(zhī)。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技(jì)后续情(qíng)况，积极做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始(shǐ)权益人(rén)相(xiāng)关负责人也表示(shì)，近期已(yǐ)同步启动了(le)应急预案，排摸储备租(zū)户(hù)，积极应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重视，浦东新区国(guó)资委也高度关注。

　　多位业(yè)内人士表示，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT近期市(shì)场波动较大，但其实(shí)不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外(wài)价(jià)值(zhí)，投资(zī)者(zhě)应理性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续(xù)波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科技的事件继(jì)续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT以3.726元(yuán)的价(jià)格小幅(fú)低开，此后二级市(shì)场价(jià)格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所(suǒ)回升，最终(zhōng)报(bào)收3.512元(yuán)，全(quán)天(tiān)跌幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期(qī)不利消息(xī)影响，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT最(zuì)近几个交易日二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格(gé)表现(xiàn)欠佳(jiā)，5月11日(rì)以来，3个(gè)交易(yì)日(rì)跌幅(fú)达到9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来(lái)，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位(wèi)居前列。

　　从(cóng)5月15日公募(mù)REITs市场整(zhěng)体表现上看，目(mù)前上市的8只产(c2000克是多少斤啊hǎn)业园区基础设(shè)施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不(bù)同(tóng)程度(dù)下跌，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年(nián)以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经披露张(zhāng)江光(guāng)大园项目出租率有所(suǒ)下降，如今拟扩募(mù)的项目又遭遇突发(fā)事件，因(yīn)此(cǐ)导致二级市场价(jià)格出现波动。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不(bù)过，在上述(shù)人士(shì)看来，尽管出于风险规避的原因(yīn)，最近几个交(jiāo)易日场内资金有所流(liú)出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不(bù)会从根本上影响其内外价值(zhí)。

　　他也(yě)同时表示，目(mù)前随着二级市场价格下跌，风(fēng)险(xiǎn)也得到一定释放(fàng)，但是价格涨跌会受到(dào)基本面(miàn)、情绪面等多重因素影响，不好判断价格是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业(yè)内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表(biǎo)现低迷，不少产品(pǐn)年内二级市场跌幅较大，其实(shí)有些(xiē)隐含收益率高的产品具备(bèi)一定的投(tóu)资价值，很适合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐(fá)，产业(yè)园区、物流(liú)类等REITs产品(pǐn)具备一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私(sī)募基金执行董事高(gāo)如(rú)星对(duì)此表示(shì)，若(ruò)张江园(yuán)区最终能顺(shùn)利解决招商(shāng)，平稳过度对经营(yíng)现金流(liú)没有造成大(dà)的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加上(shàng)前期(qī)本身园(yuán)区(qū)2000克是多少斤啊类资产就回调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调(diào)，最终(zhōng)还是落到租(zū)金收入(rù)受不受影(yǐng)响(xiǎng)，影响多大，估(gū)计园区会最终解(jiě)决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲(zhé)库科技。随后(hòu)5月12日晚(wǎn)，华(huá)安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入(rù)基础设施(shī)资产张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告(gào)中，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继续密切关(guān)注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露的张江(jiāng)光(guāng)大园项目出(chū)租率(lǜ)下降(ji2000克是多少斤啊àng)事项，一度(dù)二级市场价格出现回落。在随后(hòu)召开的业(yè)绩说明(míng)会(huì)中管理人就相(xiāng)关事项进行了解释说明，市场(chǎng)信心得到了一(yī)定提振(zhèn)，二级市场价(jià)格表现也趋于平(píng)稳(wěn)。据(jù)了解(jiě)，张江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召(zhào)开的线(xiàn)上和线下的扩募(mù)说(shuō)明会上，运营团(tuán)队表示了(le)对(duì)张江光大(dà)园项(xiàng)目的信心(xīn)，预计(jì)签署意向书和合同谈判中的(de)储备(bèi)租户正常(cháng)转化(huà)后(hòu)，项(xiàng)目出租率(lǜ)将(jiāng)得到回升。没(méi)想到(dào)仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又(yòu)迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起了市(shì)场各(gè)方(fāng)的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项目的原始权(quán)益(yì)人相关负责人坦言(yán)，事发(fā)突(tū)然确(què)实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第(dì)一时间即奔赴(fù)现场进行了沟通和核实工作，并同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积极应对(duì)哲库(kù)提前退(tuì)租的可能事项。由于(yú)张(zhāng)润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视(shì)，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相(xiāng)关负责人介绍(shào)说，目前储备租(zū)户还是比较丰富的，覆盖(gài)了芯片测试、人工智能(néng)、航天产业(yè)、信息技(jì)术等产业客(kè)户，租赁(lìn)意向面积(jī)超过了2万方(fāng)。从意向储备(bèi)转化为实际租户需(xū)要一些时间。

　　“我们正在(zài)着手通(tōng)过(guò)签署租赁意向(xiàng)书(shū)来尽快锁(suǒ)定一(yī)些重要租户。虽然收了三个月履约保证金给了(le)我们一(yī)些空(kōng)间(jiān)，但本着对首批扩募、对市场负责的态(tài)度，我们(men)肯定(dìng)要全力(lì)与时(shí)间赛跑，把这些面积(jī)在(zài)短(duǎn)期内完成去化(huà)。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江光大园项(xiàng)目一季(jì)度末(mò)也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人有那么多(duō)储备租户，之前的空(kōng)置率为何未能(néng)得到解(jiě)决。

　　对此相关负责人解释，张江光(guāng)大园一直以来都(dōu)坚持以(yǐ)市场化运营为(wèi)导(dǎo)向，历(lì)史(shǐ)运营(yíng)表现稳定，租(zū)户的调租(zū)和换(huàn)租都属于正常(cháng)情况，而这次项(xiàng)目的大租户退(tuì)租正好(hǎo)发生在(zài)市(shì)场活跃度的(de)短期低点(diǎn)，目前市场情况已有所好(hǎo)转。在看(kàn)到(dào)出(chū)租率(lǜ)下滑情况没有得到及时修复后，张江这边(biān)也作了(le)一定(dìng)的(de)资(zī)源调配和倾斜，引入了一些储备租户(hù)。

　　另(lìng)外，张润(rùn)大厦和张(zhāng)江光大园(yuán)项目在给租(zū)户(hù)的分隔空间、交付标准、租(zū)金水平(píng)等方面(miàn)也有一些差异化，张润大厦多(duō)是两(liǎng)千多(duō)平的大平层，楼(lóu)的成新度高一些，单价也贵一(yī)些，张江(jiāng)光大园单层(céng)以一千平的面(miàn)积为(wèi)主，还有一些(xiē)独栋形态的物业。租户(hù)自(zì)身(shēn)也(yě)会有诉求，也会根据自(zì)身需(xū)求(qiú)和(hé)预算挑选区域内的不(bù)同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以(yǐ)后(hòu)，新老资产的管理人(rén)都变成了(le)一(yī)家，后续我(wǒ)们在(zài)资源共享和联合营销方(fāng)面能更加充分(fēn)发挥协同效应，相信可以做得更(gèng)好。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最(zuì)后谈及对于(yú)张江REIT的定位(wèi)和(hé)展(zhǎn)望，相(xiāng)关负责人表示(shì)，张江集团(tuán)和张江高科目前在(zài)管(guǎn)资产(chǎn)约(yuē)五百万方，还有一些其(qí)他在开发的储备(bèi)项目，这些(xiē)都将成为(wèi)张江(jiāng)REIT实现(xiàn)打造(zào)张江园区产业空(kōng)间资产上市平台目(mù)标的(de)坚实(shí)后盾(dùn)和(hé)储备资源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个资本平台(tái)和它未来的发展。”相关(guān)负责人表示，“这次(cì)扩募(mù)是(shì)我们实(shí)现基金扩容的第一步，也是至关重要的一(yī)步(bù)，眼下我们可能面(miàn)临了一些(xiē)突(tū)发情况需要解决，但是这和我们在(zài)张江科学城这三十年(nián)建设发展(zhǎn)过程(chéng)中所经历的相(xiāng)比，只能算是一个(gè)非常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除(chú)万(wàn)难，尽一(yī)切(qiè)可能化解当前突发事件的所有负面影响(xiǎng)，维持预期和市场的信心。”

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