导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年(nián)地产持续低(dī)景气(qì)，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是否过(guò)剩的讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城(chéng)镇存(cún)量住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据(jù)此(cǐ)判断中国未来地产(chǎn)趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地(dì)产存(cún)量(liàng)极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次(cì)人(rén)口普(pǔ)查调查数(shù)据显(xiǎn)示城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包括(kuò)大量城(chéng)镇非(fēi)住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国(guó)城镇居(jū)民人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是(shì)人均一间(jiān)房所能(néng)满足，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密(mì)切相关。中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数较(jiào)发(fā)达(dá)国家还有很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意(yì)味着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现中(zhōng)国城(chéng)镇居民户均(jūn)1套房，其(qí)中每户持(chí)有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数(shù)，计(jì)算出(chū)城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有(yǒu)房，然而事实(shí)上中国住宅市场(chǎng)供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡(héng)，是因为户均(jūn)一(yī)套房无法(fǎ)满足流动人口(kǒu)的租赁(lìn)和置业需求(qiú)。全国(guó)总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生(shēng)了额(é)外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产仍有四(sì)大新(xīn)增需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩(suō)小，一人户(hù)、两人户(hù)占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化(huà)趋(qū)势将(jiāng)延(yán)续，带来新(xīn)户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域(yù)经(jīng)济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的(de)新增(zēng)住宅需求有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积均(jūn)较发达(dá)国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)正(zhèng)在不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住(zhù)宅供给存(cún)在(zài)不足，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时代已至，大(dà)分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全(quán)国已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发热(rè)议。从2月(yuè)以来(lái)，各大(dà)城(chéng)市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一(yī)阵二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁担(dān)心(xīn)，中(zhōng)国的房子是否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公布，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算(suàn)出中国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有住宅(zhái)套数(shù)，回答当(dāng)前的房(fáng)子是否真(zhēn)的(de)过(guò)剩了(le)？据此判断未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察(chá)中国(guó)户(hù)均拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数量过(guò)剩(shèng)的(de)直(zhí)观判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害(hài)综合风(fēng)险普(pǔ)查工作情(qíng)况(kuàng)为主题的新闻(wén)发布(bù)会上，负(fù)责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数(shù)据以(yǐ)及(jí)80多万(wàn)处市(shì)政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑(zhù)住不(bù)到3人(rén)，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居(jū)民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似(shì)意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相关。单单从人均住(zhù)宅间(jiān)数不能完全反映出城(chéng)镇居(jū)民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家庭为单(dān)位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是(shì)城镇(zhèn)居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测(cè)算思(sī)路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大类，一(yī)类是(shì)商品住宅，另(lìng)一(yī)类(lèi)是保障房(fáng)、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处(chù)可以(yǐ)直接公(gōng)布，一(yī)是每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数（统计局(jú)）；二是(shì)居民住宅来源（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算中国居(jū)民户(hù)均住宅数量，我们(men)主要用(yòng)到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住宅(zhái)数(shù)量极少(shǎo)，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)套数相加，我们就能(néng)够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅和非商品(pǐn)住宅(zhái)比例，推算(suàn)得(dé)到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城(chéng)镇户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭抚州市是哪个省的 抚州市是几线城市住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个(gè)准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国(guó)存量房地产套数，并进一(yī)步推算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我(wǒ)们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期(qī)房为(wèi)主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房(fáng)占比近(jìn)9成(chéng)。本文去除商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售(shòu)套数里(lǐ)的期房销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)交房后装修的时(shí)间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需要进一(yī)步(bù)推算中国(guó)城镇居民拥有的(de)户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其他住宅(zhái)和购买二(èr)手房(fáng)都是(shì)商品住宅(zhái)，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅(zhái)与购买二手房加(jiā)总，得到(dào)商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅(fú)度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际(jì)变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭都会(huì)拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民(mín)已经达(dá)到了户均一套房的程度(dù)，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意(yì)味着中国(guó)城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国地产存量供给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套房并(bìng)不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅来满足(zú)因人口流(liú)动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅(zhái)需求。因(yīn)此(cǐ)，成(chéng)熟房地(dì)产市场(chǎng)的(de)住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的(de)住宅套(tào)户比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作(zuò)的流动人口在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高(gāo)房(fáng)价迫使打工人(rén)回(huí)乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际上(shàng)会占据(jù)两套房，在高(gāo)房(fáng)价的(de)大城市租赁一套房(fáng)，在(zài)房(fáng)价(jià)较低的县城购(gòu)买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动(dòng)人口的(de)租赁与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化(huà)、管道(dào)等基础设施(shī)陈(chén)旧，给(gěi)住户的生活(huó)带来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅(zhái)面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面(miàn)积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和(hé)厨房(fáng)。这类上世纪(jì)修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代(dài)生(shēng)活需(xū)求，在未(wèi)来大(dà)都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和(hé)二居(jū)室，户型偏小。其(qí)中一(yī)居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城(chéng)市土地资源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地(dì)产的需求驱动力(lì)

　　根据七(qī)普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存(cún)量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不(bù)及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的(de)公摊，可(kě)使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住(zhù)宅存(cún)在(zài)困(kùn)难，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积(jī)为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户人数(shù)，需要(yào)住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还(hái)会有需求么(me)？

　　我们(men)测(cè)算得(dé)到(dào)中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎(yì)，决(jué)定了中国(guó)未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需(xū)求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断(duàn)下(xià)降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人户的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致(zhì)户(hù)数会因户均人口规模的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济(jì)发(fā)展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的分化日益明显，资源和(hé)生(shēng)产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区(qū)域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入(rù)地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改建最多(duō)。自建房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造(zào)时(shí)间(jiān)为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需(xū)求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅(zhái)的(de)占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质量(liàng)低(dī)、基础(chǔ)设(shè)施(shī)配套差(chà)、没有或(huò)少有(yǒu)物业管理，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环(huán)境，背(bèi)后的改善性(xìng)需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希(xī)望(wàng)提高生(shēng)活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经(jīng)济工作会议明确指(zhǐ)出支(zhī)持(chí)住宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其(qí)他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着(zhe)经济发展水平的提(tí)高(gāo)，中国(guó)的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过(guò)去(qù)二十年是中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，供需(xū)出现错配，这是过去二十年房(fáng)价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么未(wèi)来将是住宅(zhái)质量的(de)供需冲(chōng)突。房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，这种分化不单局限于(yú)城市能级之(zhī)间差(chà)异(yì)，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人(rén)，并不是针对住宅(zhái)，因(yīn)此可能存在统计偏(piān)差。商(shāng)品住宅(zhái)占(抚州市是哪个省的 抚州市是几线城市zhàn)比实(shí)际值可能(néng)偏低，其增速可(kě)能超预期。

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