文(wén)：任泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开(kāi)的全国住房(fáng)和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以(yǐ)进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安(ān)徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东等地明(míng)确(què)表态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商(shāng)品房预售制了(le)，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了(le)，这是(shì)对(duì)购房(fáng)者(zhě)的(de)不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入高质量(liàng)发(fā)展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大(dà)开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以(yǐ)后(hòu)一(yī)手交钱(qián)，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼(jiān)顾(gù)化解停(tíng)贷、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制，长效机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济(jì)规律办事，中国(guó)一(yī)定能(néng)实现房(fáng)地(dì)产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商(shāng)品(pǐn)不能(néng)交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个人层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制对购房者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过(guò)度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，若遇(yù)到(dào)下行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，这(zhè)样有助于(yú)落(luò)实中央(yāng)房(fáng)住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助于(yú)保(bǎo)障购房老百姓权益(yì)、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳(wěn)健(jiàn)发展，一举多(duō)得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来(lái)的？国外什(shén)么情况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商品房预(yù)售(shòu)最早源(yuán)于中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一(yī)种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入了(le)商(shāng)品房预售(shòu)制度。其(qí)实，当前世(shì)界不少国家存在(zài)预售制。但是(shì)，重点来了(le)！发达国家一(yī)般有严格的监管保障措施，开发(fā)商在项目(mù)获得政(zhèng)府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买(mǎi)期(qī)房后(hòu)并(bìng)非(fēi)像中国一样在支付(fù)完首付款后(hòu)从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开(kāi)发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度(dù)是需(xū)要严(yán)格(gé)的资金监(jiān)管(guǎn)、分期支付以及违约(yuē)处罚措(cuò)施作(zuò)为(wèi)保障的(de)，如果没(méi)有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助于(yú)降负(fù)债降杠杆(gān)，不再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，当(dāng)然这需(xū)要配(pèi)套房企债务重组、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信心和(hé)房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市(shì)场(chǎng)化改革，中国一(yī)定能(néng)化解这(zhè)个难题，让房地产回归实(shí)体经(jīng)济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对(duì)购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本(běn)质是向善，是以客(kè)户为中心，房地产(chǎn)也不能例(lì)外(wài)，老(lǎo)百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在(zài)当前的情况下，取消预售制要结(jié)合(hé)稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通(tōng)金(jīn)融支持当期三好生(shēng)、新(xīn)模式等综合施(shī)策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国(guó)务(wù)院发展研究中心参与财(cái)税(shuì)改(gǎi)革(gé)方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等(děng)进行过长期(qī)系统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参考后来形(xíng)成的(de)专著《房(fáng)地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还(hái)未(wèi)推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者(zhě)其(qí)他临(lín)时住宅(zhái)，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才(cái)能购买。虽然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等(děng)问(wèn)题(tí)。针对这一系列问题(tí)，不(bù)少地(dì)产商开(kāi)始(shǐ)探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民数量(liàng)有(yǒu)所增(zēng)加，开发商(shāng)资(zī)金周转加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立信置业(yè)有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂(zá)货铺(pù)、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独到(dào)的见解，在努力寻(xún)求方法(fǎ)加(jiā)快自身资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下(xià)九(jiǔ)龙的(de)一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是(shì)另(lìng)外一个亮(liàng)点，即(jí)先收取买(mǎi)家(jiā)的(de)订金，采用类似租金的(de)分期(qī)付(fù)款形(xíng)式，等新楼落(luò)成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的(de)钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了(le)房(fáng)屋的建造和销售，也(yě)解决了制(zhì)造(zào)商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式(shì)成为当时中国(guó)香港房地产市场的一大特(tè)色，纵(zòng)观中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效率地解决了核心(xīn)的(de)住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港(gǎng)楼市(shì)几十年繁(fán)荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善(shàn)、规范(fàn)化(huà)，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于(yú)预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求(qiú)开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全部(bù)支付，还(hái)要证明自身有资(zī)金等(děng)能力(lì)把(bǎ)项目完(wán)成，资(zī)金需放入(rù)律师所(suǒ)托(tuō)管(guǎn)，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套(tào)取(qǔ)监管账户资金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银(yín)行(xíng)开设的信托账户(hù)（监(jiān)管账户）、开发商操作等(děng)采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责任上升，如(rú)出现(xiàn)房屋(wū)“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发(fā)展重工(gōng)业(yè)，强调(diào)基础建设(shè)，这(zhè)一导向使前期发(fā)展工业化的进程(chéng)大于(yú)城市化进程，唯有解决住房基础等城市化(huà)配(pèi)套问(wèn)题，才(cái)能进一(yī)步推进城市化。但当时推行的(de)是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利分房制度也出(chū)现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率低、配套差(chà)等问题，因(yīn)此福利分房(fáng)制度不再(zài)适用于当时的(de)国(guó)情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而社(shè)会缺(quē)少大型房地(dì)产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式无疑是(shì)对内(nèi)地房(fáng)地(dì)产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售(shòu)商品房制度，先后出台(tái)多项文件，大(dà)力支持国内房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出(chū)台(tái)《关于进(jìn)一步深(shēn)化城镇住房制(zhì)度改(gǎi)革，加快(kuài)住(zhù)房建设的通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房供给商品化(huà)、社会化(huà)的(de)住房新体制，从计(jì)划经济(jì)下(xià)的福利(lì)分(fēn)房转向(xiàng)市(shì)场经济的商品房。房地(dì)产(chǎn)市场采用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和(hé)开发时(shí)间周(zhōu)期长的(de)两大难题(tí)，开发商以预售款(kuǎn)撬动下(xià)一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模(mó)式，住房供应速度加(jiā)快。自此(cǐ)中国内地开始房(fáng)改(gǎi)货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极(jí)大作用(yòng)推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后，经调整形(xíng)成契(qì)合(hé)中国内地(dì)的商(shāng)品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房地产开发(fā)企(qǐ)业将(jiāng)正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者支付定金或(huò)房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中国(guó)内地实(shí)践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办(bàn)理(lǐ)预(yù)售(shòu)许(xǔ)可(kě)证-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖合(hé)同(tóng)-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付(fù)清(qīng)剩余房款，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商可能已(yǐ)拿到(dào)了全(quán)部购房款，这点与中国香港的按照工程(chéng)进(jìn)度付款有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内地的开发(fā)商而言，预售制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠(gāng)杆的(de)运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城市(shì)化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的(de)最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推(tuī)动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过(guò)去20多年(nián)对中国内地房地产市场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房(fáng)地产市场快速发(fā)展阶(jiē)段的(de)资(zī)金需求，也提高(gāo)了居(jū)民居住水平，中国(guó)内地城镇居民(mín)从(cóng)筒子楼(lóu)住到(dào)住宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗居(jū)到基本适(shì)居，住房事业(yè)取得(dé)巨大进步(bù)，数十年时间走完(wán)发(fā)达国家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来(lái)，城(chéng)镇化(huà)进程进入(rù)快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成区面(miàn)积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发(fā)布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅(zhái)存(cún)量从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑(zhù)面积(jī)从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住房套(tào)数从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内(nèi)地(dì)商品住宅(zhái)期(qī)房(fáng)销售面积(jī)占总销(xiāo)售面积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销售面积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了中国内地房(fáng)地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投(tóu)资完成(chéng)额从(cóng)0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面(miàn)积(jī)和(hé)销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无到有、从国(guó)企先行到民(mín)企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中国内地经(jīng)济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下游产业链(liàn)特(tè)别长，高达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地(dì)产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房(fáng)地(dì)产对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带动(dòng)最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投(tóu)资(zī)占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占(zhàn)固(gù)定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房地产贷款占(zhàn)银行(xíng)各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等(děng)通道业务，占比超过(guò)三分之(zhī)一。从房(fáng)地产(chǎn)融(róng)资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约(yuē)，将导致(zhì)银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效(xiào)应渠道，根据(jù)我们(men)的《中(zhōng)国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从(cóng)住(zhù)房(fáng)市(shì)值(zhí)占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与(yǔ)股(gǔ)债房(fáng)市值(zhí)的(de)比例(lì)较(jiào)高，主要(yào)是因(yīn)为住(zhù)房市值高，以及中国(guó)资(zī)本市(shì)场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低(dī)，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购(gòu)房(fáng)者和(hé)开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和(hé)银(yín)行的按揭贷款合(hé)同是两个独(dú)立(lì)的合同关(guān)系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房(fáng)合同向开发(fā)商主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需要根据(jù)按(àn)揭贷款合同按时(shí)向(xiàng)银(yín)行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此购房(fáng)者承担的(de)风险较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响自身(shēn)信用和购房者对行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经营不(bù)善，出现资金链(liàn)断裂等一(yī)系列问题，导致“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者签(qiān)订的(de)预售合同和按揭(jiē)合同，已(yǐ)经(jīng)从银(yín)行(xíng)获得(dé)房(fáng)款，如果购房(fáng)者丧失(shī)还款能(néng)力或短期不能(néng)还(hái)款等(děng)，则(zé)风险完(wán)全由银(yín)行承担，银行将面临(lín)较大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的(de)预售(shòu)监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商(shāng)品房预售管理办法》中明确规(guī)定(dìng)了开发企(qǐ)业(yè)预售商品房所得款项(xiàng)应当用(yòng)于有关(guān)的工程建(jiàn)设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房地产管理部(bù)门制(zhì)定。但(dàn)多年以来(lái)全(quán)国并没有统一的预售(shòu)资金监管规定(dìng)，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比例为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者(zhě)项(xiàng)目工程总额(é)报(bào)价(jià)计算(suàn)重点资(zī)金。而事实是(shì)，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继(jì)续(xù)建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续(xù)还款。那么，监管账户资(zī)金如何(hé)被挪走的？实际上(shàng)，在过去房(fáng)地产(chǎn)大(dà)开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调预(yù)售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以(yǐ)工程建设名(míng)义，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨付(fù)资金，再由工程方将资(zī)金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过(guò)这些方式套取的资(zī)金，在(zài)房(fáng)企各地项目间(jiān)流动(dòng)，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样做提(tí)供(gōng)了(le)资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循环(huán)高周转模式(shì)，但一定程度上(shàng)把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售(shòu)制度(dù)呈(chéng)现(xiàn)以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付(fù)资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机(jī)制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要(yào)求购房者(zhě)支(zhī)付的预(yù)付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋(wū)交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预(yù)付(fù)款一般以定(dìng)金方式支付(fù)，或按工程(chéng)进度分期支(zhī)付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程进度付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐渐发(fā)放，购房(fáng)者开(kāi)始月供；二是(shì)房(fáng)屋(wū)交付后发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)提供期房(fáng)烂(làn)尾保险，在商(shāng)品房出(chū)现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一(yī)是期房(fáng)由政府或第三(sān)方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得购房者(zhě)支付的房(fáng)款。二是开发(fā)商为购(gòu)房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内(nèi)无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付，其余房(fáng)款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定(dìng)金比(bǐ)例一般为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数(shù)据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除(chú)定金(jīn)或首付(fù)外，购房(fáng)者在(zài)房屋交付(fù)后通过按揭贷(dài)款支付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，美(měi)国为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金(jīn)，购(gòu)房(fáng)者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或(huò)产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任(rèn)何责任与(yǔ)损失。而开发商(shāng)在房屋(wū)建设过程中(zhōng)的资金(jīn)全部来自(zì)银(yín)行，银(yín)行根(gēn)据工程进(jìn)度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资(zī)金直接损害(hài)银行利益，银行有充分动机监管开(kāi)发(fā)商施(shī)工进度。开发(fā)商(shāng)在房屋交付(fù)时(shí)需取得由政府相(xiāng)关部门(mén)经审(shěn)查(chá)后发放的(de)验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)向银行(xíng)得到(dào)购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工(gōng)期进度支付，按揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，开发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德(dé)国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同前(qián)，购(gòu)房者需支付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金(jīn)退还。如由于(yú)任何原(yuán)因不能购买，定金按(àn)照德国(guó)法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公(gōng)证(zhèng)费(fèi)和土地交(jiāo)易税(shuì)，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购(gòu)房(fáng)款中，属(shǔ)于(yú)购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最低(dī)首付比(bǐ)例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支(zhī)付节(jié)点(diǎn)、比例(lì)因项目而(ér)异。一般来说，支付节点(diǎn)可分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室(shì)内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施(shī)工(gōng)节奏分多(duō)次(cì)发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房者一定使用期限，期(qī)限结(jié)束后(hòu)，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保(bǎo)险公(gōng)司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保(bǎo)险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或(huò)购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuā妥否的意思是什么，妥否的用法ng)方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师(shī)，负责(zé)沟通期(qī)房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容(róng)确认无误后签(qiān)订首付(fù)交换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由保险公(gōng)司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合同(tóng)签订(dìng)21天内支付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英(yīng)国(guó)采取按工程进度(dù)付款的(de)方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低(dī)，一(yī)般会在合(hé)同签订(dìng)6-24个(gè)月(yuè)分别(bié)支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须(xū)经(jīng)过房产公(gōng)证(zhèng)公司的检验验收后才能交付(fù)，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国期房预售资(zī)金(jīn)监管极为严格，资(zī)金也由律师监管，在(zài)确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房(fáng)律师将资(zī)金转给卖(mài)方律师，卖(mài)方律师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即资(zī)金在进入开发商账户前(qián)经过两道关口，有利(lì)于(yú)保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商(shāng)必(bì)须完(wán)成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例(lì)不超(chāo)房(fáng)款的(de)20％，开发(fā)商违约需(xū)返还(hái)定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法(fǎ)方面(miàn)，日(rì)本二战(zhàn)结束后由于房屋供(gōng)给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一(yī)部规范(fàn)期房交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根据日本(běn)《宅地建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房者支(zhī)付定金(jīn)超过(guò)5％或(huò)超(chāo)1000万(wàn)日(rì)元的部(bù)分(fēn)，法律要求开发商必(bì)须完成定金保全措(cuò)施才可预(yù)售。什么(me)是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发(fā)商向金融机(jī)构或(huò)指定保证机构或保险机构签订定(dìng)金保证委(wěi)托合同，设(shè)置购(gòu)房者(zhě)定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明(míng)书交付给(gěi)购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也受该措施(shī)保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金(jīn)融机构或保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时，开(kāi)发商需向购房者(zhě)赔付(fù)违约(yuē)金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的(de)定金，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者即可向(xiàng)银行申请贷(dài)款，但交房后才开(kāi)始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房(fáng)者违约可返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进(jìn)度支付，所有资(zī)金进(jìn)银行(xíng)专(zhuān)门项目资(zī)金账(zhàng)户，交房后满1年保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有统(tǒng)一的(de)选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进(jìn)一步(bù)签订购买合同(tóng)，不(bù)执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付(fù)15％的(de)首付及(jí)印花税，同(tóng)时购(gòu)房者(zhě)向银行(xíng)申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统一(yī)详细规(guī)定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节(jié)点(diǎn)一(yī)般为(wèi)合同签订(dìng)后、地基完工、框(kuāng)架完(wán)工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程(chéng)进度放款，月供(gōng)在此过(guò)程中随(suí)着(zhe)放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款(kuǎn)部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与付款会存入(rù)银(yín)行(xíng)专门的项目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房地产到(dào)了政策出手临界(jiè)点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一(yī)方面(miàn)，加(jiā)大对(duì)刚需(xū)和改(gǎi)善型需(xū)求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部(bù)停贷现象(xiàng)，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保民生(shēng)，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头(tóu)并(bìng)购重(zhòng)组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看(kàn)，应充分估计形(xíng)势复(fù)杂性和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房(fáng)者定金安全(quán)。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大(dà)延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支(zhī)付环节(jié)，建立按工程进度付款机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于(yú)开(kāi)发(fā)商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关(guān)部(bù)门直接监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修期(qī)内，开发商应对(duì)房屋质(zhì)量问题全权负(fù)责、免费维修，购房(fáng)者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预(yù)售制是(shì)大势所趋。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房(fáng)民众的(de)最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。

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