OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技，引发了(le)公募REITs扩(kuò)募风(fēng)波，如今，二级(jí)市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继(jì)续延续此前几日的下跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有所拉(lā)升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易(yì)日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称，哲(zhé)库(kù)科(kē)技是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入基础(chǔ)设施(shī)资产张润(rùn)大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签(qiān)租赁协议(yì)的通(tōng)知。同(tóng)时，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密(mì)切关注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始(shǐ)权益人相关负(fù)责人也表示，近期(qī)已同步启动(dòng)了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是(shì)全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新区国资委也(yě)高度关注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT近(jìn)期(qī)市场波动较大，但(dàn)其实(shí)不动产公(gōng)募REITs项目短期(qī)泰国相当于中国的哪个省，泰国等于中国哪个省出租率下跌并(bìng)不会(huì)从根本上影响其内外价(jià)值，投资者应理性看(kàn)待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市(shì)场价格继(jì)续(xù)波动

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库(kù)科(kē)技的事件继续扰动公募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元(yuán)的(de)价格小幅低开，此后二级(jí)市场价格开始(shǐ)震(zhèn)荡走低，午盘收(shōu)跌6.17泰国相当于中国的哪个省，泰国等于中国哪个省％。午(wǔ)后，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT跌幅一(yī)度扩大(dà)到8.30％，随后价格有(yǒu)所回(huí)升，最终报(bào)收3.512元，全(quán)天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光(guāng)大园REIT最近几个交易日二级市场价(jià)格表现欠佳(jiā)，5月(yuè)11日以来(lái)，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市(shì)场公(gōng)募(mù)REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表现上看，目前上市的(de)8只(zhǐ)产业园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有(yǒu)不同程(chéng)度(dù)下跌(diē)，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报(bào)中已经披(pī)露张江(jiāng)光大园项(xiàng)目出(chū)租率有所下降，如今拟扩募(mù)的项目又遭(zāo)遇突发事(shì)件，因此导致二(èr)级市场(chǎng)价格出现波动。”一(yī)位业(yè)内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险(xiǎn)规避的原因(yīn)，最近(jìn)几(jǐ)个交易日(rì)场内资金(jīn)有所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率下跌并不会从根(gēn)本上(shàng)影响其(qí)内外(wài)价(jià)值。

　　他也同时表示，目前(qián)随着二级市场价(jià)格下跌，风(fēng)险(xiǎn)也得(dé)到(dào)一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌(diē)会受到基本面、情绪面(miàn)等(děng)多重因(yīn)素影响，不好判断(duàn)价格是不(bù)是已经(jīng)完全触(chù)底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有一位业(yè)内人士(shì)表示，今(jīn)年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产(chǎn)品年内二级市(shì)场跌(diē)幅较大，其实有些隐含收益率高的(de)产品具备一定的投资价值(zhí)，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的(de)投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行(xíng)董事(shì)高(gāo)如星(xīng)对此表示，若张江园区最(zuì)终(zhōng)能(néng)顺利解决招商，平稳过(guò)度对经(jīng)营现金流没有造成(chéng)大的(de)影(yǐng)响，“事件(jiàn)性利空下调(diào)至(zhì)得这么急、这(zhè)么深，加(jiā)上前(qián)期本身园区(qū)类资产就回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最终还是落到租金收入受不(bù)受影响，影响多大，估(gū)计园区(qū)会最(zuì)终解决(jué)。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩(kuò)募路(lù)上(shàng)再迎接考(kǎo)验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯(xīn)片(piàn)子公(gōng)司哲库科技。随后5月12日(rì)晚(wǎn)，华安张江(jiāng)光大园REIT发布(bù)公告(gào)，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入(rù)基础设(shè)施资产(chǎn)张润大(dà)厦(shà)的(de)重(zhòng)要承租方之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原(yuán)始权(quán)益人将(jiāng)继续(xù)密切关(guān)注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披露的张(zhāng)江光大园项目(mù)出(chū)租(zū)率下降事项，一度(dù)二级市(shì)场价格出现(xiàn)回落(luò)。在(zài)随(suí)后召开的业绩(jì)说明会中管理(lǐ)人就相关事(shì)项进(jìn)行了解释说明，市场(chǎng)信心得到了一(yī)定提振，二级市(shì)场(chǎng)价格表现也趋于平稳。据(jù)了(le)解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和线下的扩(kuò)募(mù)说明会上，运营团队表示了对张(zhāng)江光大园(yuán)项目的信心(xīn)，预计(jì)签署意(yì)向(xiàng)书(shū)和合(hé)同(tóng)谈判中的储备租户正常转化后，项目出(chū)租(zū)率(lǜ)将得到回升。没(méi)想(xiǎng)到仅(jǐn)过了不(bù)到(dào)三周的时间，张江REIT的(de)扩募之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的(de)上(shàng)述公告引起了市(shì)场各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目的原(yuán)始权益人相(xiāng)关负(fù)责人坦言(yán)，事发突然确实始料未(wèi)及，在获悉(xī)OPPO关(guān)停哲(zhé)库(kù)科(kē)技消息的第(dì)一(yī)时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟(gōu)通和核实(shí)工作(zuò)，并(bìng)同步启动了应(yīng)急预案(àn)，排(pái)摸储备(bèi)租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高(gāo)度重视，据(jù)悉新区国资(zī)委也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情(qíng)况，相关负责人介绍说，目前储(chǔ)备租户还是比较丰富的，覆盖(gài)了(le)芯片测试、人工(gōng)智能(néng)、航天产(chǎn)业、信息(xī)技术等产(chǎn)业客(kè)户，租赁意向面积超(chāo)过(guò)了2万方(fāng)。从意(yì)向储备转化为实际租户需要(yào)一些时间。

　　“我们正在(zài)着手通过签署租赁意向书来(lái)尽快锁定一些重要租户(hù)。虽(suī)然收(shōu)了三个月履约保证(zhèng)金给了我们一(yī)些空(kōng)间(jiān)，但(dàn)本着(zhe)对首(shǒu)批扩募、对市场负责的态度，我们(men)肯(kěn)定要(yào)全力(lì)与时(shí)间赛跑，把这些面(miàn)积在短期内完成(chéng)去化。”相关(guān)负责(zé)人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区(qū)域的张江光(guāng)大园项目一季(jì)度末也(yě)有将近(jìn)30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那么多储备(bèi)租户，之前(qián)的空(kōng)置率(lǜ)为(wèi)何未能得到解(jiě)决(jué)。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江光大园(yuán)一(yī)直以来都坚(jiān)持(chí)以市场化运营为导向(xiàng)，历史运(yùn)营表现稳定，租户(hù)的调(diào)租和换租都属于正常情况，而这次(cì)项目的大租(zū)户(hù)退租正(zhèng)好(hǎo)发生在市场活(huó)跃(yuè)度(dù)的短期低点，目前市(shì)场情(qíng)况已有所好转(zhuǎn)。在(zài)看到出(chū)租率下滑情况(kuàng)没有得到及时(shí)修(xiū)复后，张江(jiāng)这边也作(zuò)了一定的资源(yuán)调配和倾斜，引入了(le)一些储备租户。

　　另外(wài)，张(zhāng)润大厦和张江光大园项目在(zài)给租户(hù)的分隔空间、交付(fù)标准(zhǔn)、租金水(shuǐ)平等(děng)方(fāng)面也有一(yī)些差异化(huà)，张润大(dà)厦多是(shì)两千多(duō)平的大平层，楼的成(chéng)新度(dù)高一些，单(dān)价也贵(guì)一(yī)些(xiē)，张江光(guāng)大园单(dān)层以一(yī)千平(píng)的面(miàn)积(jī)为主(zhǔ)，还有一些独栋(dòng)形(xíng)态的物业(yè)。租户自身也会有(yǒu)诉求，也会根据自身需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的(de)管理人都变成了一家，后续我们在资源共(gòng)享和联合营(yíng)销(xiāo)方(fāng)面能(néng)更加充分发挥协(xié)同效应，相(xiāng)信(xìn)可(kě)以做得更(gèng)好。”上述负责(zé)人补充说道(dào)。

　　最后谈及(jí)对于(yú)张江REIT的定位和展望，相关(guān)负责人表示，张(zhāng)江集团和张江高(gāo)科(kē)目前(qián)在管资(zī)产约五百(bǎi)万方，还有一些(xiē)其他(tā)在开发的(de)储备项目(mù)，这些都(dōu)将成为张江(jiāng)REIT实现(xiàn)打造张江园区(qū)产业空间资产上市平台目标的坚(jiān)实后盾和储备资源。“我们(men)非常(cháng)重视张江(jiāng)REIT这(zhè)个资本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩(kuò)募是(shì)我(wǒ)们实现基金扩容的第一步，也(yě)是至关重要的一步，眼下我(wǒ)们可能(néng)面临了一些突发情(qíng)况需要(yào)解决，但是这和(hé)我们在(zài)张江科学城这三十年建设发展过(guò)程中所(suǒ)经历的相比，只能算(suàn)是一(yī)个非常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除万(wàn)难，尽一切可能化解(jiě)当前突发事(shì)件的所有负面影响，维(wéi)持预期和市场(chǎng)的信心。”

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