文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国住房和(hé)城乡建设工作会议提出(chū)“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一(yī)个月时(shí)间，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确(què)表态(tài)，试点(diǎn)现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了(le)，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购(gòu)房者的(de)不公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，这(zhè)是房(fáng)地产从大(dà)开(kāi)发(fā)时(shí)代(dài)步入(rù)高质量(liàng)发展阶段的(de)必然趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年(nián)房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权(quán)宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量(liàng)时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济(jì)规律办(bàn)事，中国一(yī)定(dìng)能(néng)实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过(guò)这(zhè)道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大(dà)家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者(zhě)的(de)单方(fāng)面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人(rén)层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房(fáng)者不(bù)仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、房屋(wū)质量、房(fáng)产证(zhèng)延期(qī)办理(lǐ)甚至不(bù)能交房的风险。从行业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险。取消预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，这样有(yǒu)助于落(luò)实(shí)中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房(fáng)老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预(yù)售(shòu)制度怎么(me)来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品(pǐn)房预售(shòu)最早源于(yú)中国香港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠(gāng)杆的(de)方式。98年(nián)房(fáng)改，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入(rù)了商品房预售制度(dù)。其(qí)实(shí)，当(dāng)前世界不(bù)少国家存在预(yù)售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了！发达国家(jiā)一(yī)般有严格的(de)监管保障措施，开(kāi)发商(shāng)在(zài)项目获(huò)得政(zhèng)府批准后(hòu)才(cái)可以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在购买期房后(hòu)并非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而(ér)是根据(jù)开发商工程进度在完全交房(fáng)前(qián)进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付(fù)以及(jí)违约处罚措(cuò)施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障(zhàng)措施(shī)，一定会(huì)触(chù)发风(fēng)险，对购房民众不公(gōng)平，所以不(bù)如借机取消预(yù)售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国(guó)住房(fáng)进入存(cún)量时代(dài)，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，当然这需(xū)要配套(tào)房(fáng)企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市(shì)场化(huà)改革，中(zhōng)国一定能化解这(zhè)个难(nán)题(tí)，让房(fáng)地产回归实体经济和居住属性，安(ān)居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样(yàng)将极大的(de)提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外(wài)，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人(rén)。从这个角度(dù)，取消预售制(zhì)、实施现房(fáng)销售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社会(huì)长治久安、行(xíng)业(yè)企业(yè)健康发展的重大措(cuò)施。在当前的(de)情况下，取(qǔ)消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当(dāng)期(qī)三好生(shēng)、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财(cái)税改革方案研究时(shí)，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项研(yán)究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成(chéng)的(de)专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中(zhōng)国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房(fáng)的需求是相(xiāng)当高，不(bù)过大(dà)多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期(qī)长等问题。针(zhēn)对(duì)这一(yī)系列问题，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推(tuī)行(xíng)，购(gòu)买(mǎi)楼宇的(de)市(shì)民数量(liàng)有所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引(yǐn)入(rù)房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创(chuàng)办立信(xìn)置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上(shàng)驳(bó)运业(yè)务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的(de)见解(jiě)，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一(yī)个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类(lèi)似租金的分(fēn)期(qī)付款形式(shì)，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民(mín)众购(gòu)房的资金压力，加(jiā)速了房屋的(de)建(jiàn)造和销售，也解(jiě)决了制(zhì)造商的(de)资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模(mó)式成为当时中国香港房地(dì)产市场的一大(dà)特色，纵观中国香港房地(dì)产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高效(xiào)率地解决了(le)核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市发(fā)展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动(dòng)了(le)中国香港(gǎng)楼市(shì)几十年繁(fán)荣(róng)，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不断(duàn)完善(shàn)、规范(fàn)化，建立健全的(de)监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼(lóu)盘因建筑费用超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管理部(bù)门提升(shēng)了对于预售楼花(huā)制度(dù)的(de)监管(guǎn)，即要(yào)求开发商在预售(shòu)前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要证明自身(shēn)有资(zī)金等(děng)能力把(bǎ)项目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑师(shī)等造(zào)假，套取监管账户资金，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银行(xíng)开设的(de)信托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开发商操(cāo)作(zuò)等采取全透明化(huà)机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐(zhú)步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中国内地优先(xiān)发(fā)展(zhǎn)重工业，强调基础建(jiàn)设(shè)，这一导向使(shǐ)前期(qī)发(fā)展(zhǎn)工(gōng)业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解决(jué)住房基础等(děng)城市(shì)化配套问(wèn)题，才(cái)能进一步推进(jìn)城市化(huà)。但当时(shí)推行(xíng)的是“统(tǒng)一(yī)管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场(chǎng)发展(zhǎn)起(qǐ)步(bù)较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不(bù)再适用(yòng)于当时的国情。叠(dié)加房地产市场面临商品房的需求量(liàng)大，而(ér)社(shè)会缺(quē)少大型(xíng)房地产开发(fā)商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产(chǎn)市场的(de)一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步(bù)引进(jìn)中国香港预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房制度，先后出(chū)台多项文件，大力(lì)支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关于进一步深化城(chéng)镇住(zhù)房制(zhì)度改革(gé)，加快住房(fáng)建设的(de)通(tōng)知》文(wén)件，决定停止住(zhù)房无偿实物(wù)分配，逐(zhú)步实(shí)行(xíng)住房分(fēn)配(pèi)货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利(lì)分房(fáng)转向市(shì)场经济的商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间(jiān)周期长的两大(dà)难题，开发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模(mó)式，住房供(gōng)应速度(dù)加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币(bì)化，中(zhōng)国人民银(yín)行(xíng)等多方迅(xùn)速出(chū)台相关的信贷政策，支持(chí)购(gòu)房(fáng)者，极(jí)大作用(yòng)推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合(hé)中国内(nèi)地的(de)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制度(dù)。预(yù)售(shòu)制的(de)初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发企业将(jiāng)正(zhèng)在(zài)建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付(fù)定金或房款的行为。区(qū)别于中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商(shāng)品房(fáng)预售流程为：房地(dì)产开发商办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖(mài)合同(tóng)-进(jìn)行备(bèi)案登记和预告登(dēng)记(jì)-交付房屋(wū)。在购(gòu)房过程中，购房者(zhě)需要一次性付清(qīng)首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港(gǎng)的按照工(gōng)程进(jìn)度付款有所不同(tóng)。对中国(guó)内地(dì)的开发商而言(yán)，预售(shòu)制商(shāng)品房也开启了高(gāo)周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在(zài)

　　作(zuò)为(wèi)中国(guó)内地商品房销售的最(zuì)主要(yào)方式，预售制极大缩短房(fáng)企(qǐ)现金回笼周期，同(tóng)时增加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多年对中国内地(dì)房地产市场的(de)稳步发展(zhǎn)起到了重要作(zuò)用，不仅解(jiě)决了房地(dì)产(chǎn)市(shì)场快速发(fā)展(zhǎn)阶段的资金需(xū)求，也提高了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得(dé)巨(jù)大进(jìn)步，数十(shí)年(nián)时间走完发达国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化(huà)路程(chéng)。改革(gé)开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进(jìn)程进(jìn)入快(kuài)速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面积(jī)由7438平(píng)方公里增长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量(liàng)从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前已成为(wèi)中国(guó)内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售(shòu)面(miàn)积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地(dì)房(fáng)地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十多年长周(zhōu)期(qī)繁(fán)荣，行业各(gè)项指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资完成额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积(jī)和销售金额(é)分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的(de)快(kuài)速(sù)发展，房地(dì)产企业从(cóng)无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也(yě)成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产(chǎn)带动(dòng)的上(shàng)下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对(duì)金融、批发、建材的带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地(dì)产完全拉动的投(tóu)资(zī)占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投资占(zhàn)固(gù)定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业(yè)务(wù)，占比超过三分之一。从房(fáng)地产(chǎn)融资存(cún)量(liàng)占社(shè)融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将(jiāng)导致银(yín)行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富效应(yīng)渠道，根据(jù)我们(men)的《中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿(yì)美元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债(zhài)房市值的比(bǐ)例较高，主要是(shì)因为住房市值高(gāo)，以及中(zhōng)国(guó)资本市场发育尚不(bù)成(chéng)熟，直(zhí)接(jiē)融(róng)资比(bǐ)例较低，股票、债券市(shì)值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面(miàn)看，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的(de)单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)事出有因必有妖下一句怎么回，事出反常必有妖,人若反常必有刀,言不由衷定有鬼商品不能交(jiāo)付的风险。比如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待(dài)期(qī)一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房者和开发商之间的购房合同、购房(fáng)者(zhě)和(hé)银行的(de)按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同关系，如果开发(fā)商发生违(wéi)约，购(gòu)房(fáng)者只能根据购房合同向(xiàng)开发(fā)商主张权力，但依(yī)旧需要根(gēn)据(jù)按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行(xíng)贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资(zī)金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信用和(hé)购(gòu)房者对行业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善(shàn)，出现资(zī)金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订的预(yù)售合同(tóng)和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧(sàng)失还款能力或短期不能还款等，则风险完(wán)全由银行(xíng)承担(dān)，银行(xíng)将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱(qián)”，即(jí)没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了(le)开发企业预售商品房所得(dé)款项应当用于(yú)有(yǒu)关的工程建设，商品(pǐn)房预(yù)售款(kuǎn)监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年(nián)以来全国并(bìng)没有(yǒu)统一(yī)的预售资金监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市(shì)重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项(xiàng)目工程总额(é)报(bào)价(jià)计算重(zhòng)点资(zī)金。而事实是(shì)，不少购房款(kuǎn)未进入监(jiān)管账户(hù)、或进入监管账(zhàng)户(hù)后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被迫继续(xù)还款。那么，监管(guǎn)账户资(zī)金如何被挪(nuó)走的(de)？实际上(shàng)，在(zài)过去(qù)房地产(chǎn)大开(kāi)发时代的高周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设(shè)名(míng)义，获得(dé)监管账(zhàng)户拨付资金，再由(yóu)工程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在(zài)房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样做(zuò)提供了(le)资金流(liú)动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但一定程(chéng)度(dù)上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度呈现以下(xià)特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于(yú)购房者预付资金，一般设有定金或预(yù)付(fù)款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房(fáng)款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一(yī)般以定金方式(shì)支(zhī)付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付(fù)款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或(huò)第(dì)三方验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开发(fā)商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)购房者(zhě)支付的房(fáng)款。二(èr)是(shì)开发商(shāng)为购房(fáng)者(zhě)提(tí)供一定的保(bǎo)修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付(fù)，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交(jiāo)付前(qián)资金由第三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数(shù)据(jù)，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定(dìng)金(jīn)或(huò)首付外，购房者在房(fáng)屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资金，购(gòu)房者的定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方(fāng)公证行或(huò)产权保险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资金(jīn)可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担任何(hé)责任(rèn)与损(sǔn)失。而开发商在(zài)房(fáng)屋建设(shè)过程中的资(zī)金全部来自银(yín)行，银行根据工程进(jìn)度向(xiàng)开发(fā)商提(tí)供(gōng)一定比(bǐ)例的(de)贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损害银行利(lì)益，银行有充分(fēn)动机监管开发商施工进(jìn)度。开(kāi)发商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部门(mén)经审查后(hòu)发放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验收凭(píng)证向银行得到购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定利(lì)率，开发商或(huò)购房者可购买期(qī)房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发(fā)商(shāng)在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由(yóu)于(yú)任何(hé)原因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国(guó)也采(cǎi)取按工期支付房款的制(zhì)度，一般(bān)分(fēn)7笔进行(xíng)支付(fù)，具体支付节点、比例因项目而(ér)异。一般来(lái)说，支付节点可(kě)分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清(qīng)洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部(bù)完(wán)工，支(zhī)付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银(yín)行按(àn)施工节奏分(fēn)多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用(yòng)期限，期(qī)限结束后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计(jì)了(le)两(liǎng)种保(bǎo)险，保险的(de)功(gōng)能(néng)是当房屋出(chū)现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发(fā)商赔(péi)偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)均有(yǒu)一名律师(shī)，负(fù)责沟(gōu)通期房交易中的房(fáng)产、资金、合(hé)同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发(fā)商出现(xiàn)财务、经营问(wèn)题时(shí)，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。<事出有因必有妖下一句怎么回，事出反常必有妖,人若反常必有刀,言不由衷定有鬼/p>

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同(tóng)签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余款支付(fù)环(huán)节，英(yīng)国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例相对较低(dī)，一(yī)般(bān)会(huì)在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月分别(bié)支(zhī)付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必(bì)须(xū)经过房产公证(zhèng)公(gōng)司的检验验收(shōu)后才(cái)能交付，交付后方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管极(jí)为严格，资金也(yě)由(yóu)律师监管，在确(què)认工程(chéng)进度、支付(fù)相关款项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖(mài)方(fāng)律师(shī)转给(gěi)开发商，即资金在进(jìn)入开发商账户(hù)前经(jīng)过(guò)两道(dào)关口(kǒu)，有利(lì)于(yú)保障购房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面，日本二(èr)战结(jié)束后(hòu)由于房屋(wū)供给严重失(shī)衡，叠(dié)加法律空(kōng)白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规(guī)范期房交易(yì)的(de)法(fǎ)律(lǜ)。

　　定(dìng)金(jīn)保护方(fāng)面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地(dì)建(jiàn)物(wù)取引业法》，对购(gòu)房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求(qiú)开(kāi)发(fā)商必(bì)须完成定金(jīn)保全(quán)措施(shī)才可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融(róng)机构(gòu)或指定保证机构或保险机构签订定金(jīn)保证委(wěi)托(tuō)合(hé)同(tóng)，设置购(gòu)房者(zhě)定金的(de)保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交付给(gěi)购(gòu)房者。除定金(jīn)外(wài)，其他预先支付(fù)的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金(jīn)融(róng)机构或(huò)保证机构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付(fù)最多不超20％的(de)定金(jīn)，签订购房(fáng)合同后，购房者即可(kě)向银(yín)行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外(wài)的(de)剩余(yú)房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房(fáng)者(zhě)违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有资金(jīn)进银行专门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开(kāi)发商(shāng)有统(tǒng)一(yī)的选购权合同以及(jí)订金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)进一步签订购买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房(fáng)者向银行(xíng)申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做(zuò)了(le)统一详(xiáng)细规定，要求(qiú)所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般为(wèi)合(hé)同(tóng)签订后、地(dì)基完工(gōng)、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工(gōng)程进度(dù)放(fàng)款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增(zēng)加，未放(fàng)款部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金(jīn)与付款会(huì)存入(rù)银(yín)行专(zhuān)门的项目资(zī)金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者(zhě)享受1年的房屋保修(xiū)期(qī)，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当(dāng)前房(fáng)地产到了政策出(chū)手临界(jiè)点，重点是保交楼(lóu)和房(fáng)企重组(zǔ)。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有力的金融(róng)工具支(zhī)持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民营企业(yè)，加大(dà)支持力度，由优质房企(qǐ)牵(qiān)头并购重组整(zhěng)个(gè)行业，为(wèi)每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估(gū)计形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制。长效机(jī)制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定(dìng)金保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的(de)保障。余款支付(fù)环(huán)节，建立(lì)按工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)机制或交(jiāo)房(fáng)后(hòu)按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权益(yì)。资金监(jiān)管环(huán)节，引入(rù)独立于(yú)开发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构(gòu)，或由(yóu)政府相关部门(mén)直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立(lì)商(shāng)品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发(fā)商应对房(fáng)屋质量问题全权(quán)负责、免费(fèi)维修(xiū)，购房(fáng)者(zhě)在保修期(qī)结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一(yī)方(fāng)面(miàn)，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。另一方(fāng)面(miàn)，取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本(běn)最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。

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