5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公(gōng)募(mù)基金为代表的机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布(bù)的(de)总(zǒng)份额均较(jiào)4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的(de)房地产行(xíng)业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)出色，但公(gōng)募所持房(fáng)地产公司市(shì)值在(zài)股票(piào)资(zī)产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次(cì)回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的(de)持股比(bǐ)例也同步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的(de)势(shì)头(tóu)似乎在今(jīn)年一季度(dù)得以延(yán)续。数据(jù)统计显示，公募重仓持(chí)有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现，公募对于房地产(chǎn)的(de)投资愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中，房地产板块排(pái)名(míng)最(zuì)高(gāo)的(de)是(shì)保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科(kē)A排在第96位。对比去(qù)年四(sì)季报，变(biàn)化之(zhī)处首先在(zài)于几只房地产龙头股从排位(wèi)上看均(jūn)有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其(qí)次(cì)是(shì)金地集团退出百大之列(liè)。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一环，且首季(jì)并(bìng)非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市(shì)场乃至机构持(chí)仓上还需(xū)要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产(chǎn)已经进入大(dà)分化时代，一二线(xiàn)城市(shì)好于三四线城市。而映射到二级市(shì)场投资上，配(pèi)置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期(qī)一去不返了。“如(rú)果按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地(dì)产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲(qū)线里属于(yú)成熟(shú)期或者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有什么投资机(jī)会的。但在(zài)这几年(nián)特殊(shū)的(de)行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出(chū)现了一些机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生(shēng)了(le)更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公募基(jī)金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士(shì)持谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年销售(shòu)面积很难(nán)再出现了，2022年光是(shì)居民(mín)存款(kuǎn)数量增加(jiā)了(le)15万亿元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面积(jī)，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿(yì)平(píng)方米。需求端还需要有一(yī)定的政策出(chū)来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的(de)进(jìn)程，还是人(rén)均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告(gào)别住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而目前(qián)居民(mín)的(de)杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额，以及(jí)过快上行的房价，因而行业(yè)高增的(de)时(shí)代(dài)已(yǐ)经过去，未来行业的(de)需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风险问(wèn)题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供(gōng)给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力(lì)强的公司就能够通过(guò)大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得市占率的提(tí)升。当行(xíng)业(yè)需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基(jī)于这(zhè)样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至(zhì)整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风(fēng)物(wù)长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具(jù)体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在(zài)纳入统(tǒng)计的(de)124只(zhǐ)房地产类标的股中(zhōng)，本(běn)月以来(lái)实(shí)现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段恰(qià)好排(pái)名前五(wǔ)的(de)公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地(dì)产。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归来(lái)后日成(chéng)交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主营业(yè)务为(wèi)房地产(chǎn)开发与经营。公司的(de)主要产品及服(fú)务为房地产销售、房地(dì)产租(zū)赁、物业管理服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经(jīng)营。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实(shí)现营(yíng)业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过(g订婚必须一年内结婚吗，订婚后最晚多久结婚uò)从十大流通股股东来看，各(gè)类机构都有(yǒu)对其布局的(de)例子。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的(de)上银基(jī)金(jīn)、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二(èr)的(de)浦东金桥也是上(shàng)海本地(dì)房企，其第一(yī)季(jì)度的收入利润规模(mó)大(dà)幅度复苏。究(jiū)其(qí)原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一(yī)方面则是公司拿(ná)地结(jié)算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩势头(tóu)向好背景下(xià)，自然也吸引了(le)知名机构在其中持(chí)续驻足。从第(dì)一季度十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)，知名(míng)私募(mù)高毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依(yī)然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还(hái)有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的(de)QFII阿(ā)布扎(zhā)比投(tóu)资局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区(qū)域性地产公司外，荣(róng)安地产则(zé)是主要(yào)布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交(jiāo)出的也是(shì)一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的(de)净利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基(jī)首季新杀入十大(dà)流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出现的(de)机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊(kān)》采(cǎi)访时(shí)，兴(xīng)证全球基金相关人士分(fēn)析：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更(gèng)为笃定突出(chū)；从(cóng)拿地端(duān)看(kàn)，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质(zhì)土地(dì)供给较多（券商(shāng)测(cè)算对应潜(qián)在(zài)毛利率在25％以上，目前(qián)房企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受限于信用问题(tí)或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企的(de)净负债率普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本(běn)不断(duàn)下(xià)滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大(dà)好机会。中信证券(quàn)指出(chū)：“房地(dì)产行业的结(jié)构性机会依(yī)然(rán)存(cún)在，少部分公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其(qí)主(zhǔ)要(yào)又(yòu)体(tǐ)现为库存的(de)优势(shì)。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资(zī)成本，优质的开发资源(yuán)和良(liáng)好(hǎo)的(de)不动产资产运营能(néng)力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中(zhōng)特估(gū)，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资源债权(quán)债务关(guān)系等问题(tí)，市场对民营房开(kāi)企业的资产会(huì)有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮(lún)行(xíng)业出清的过(guò)程中(zhōng)，央(yāng)国企相较于民企来说估(gū)值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度从中长期(qī)的维(wéi)度看，行(xíng)业的逻辑在(zài)于(yú)集中度提(tí)升后，行业进入(rù)高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定(dìng)且可预期的盈(yíng)利和现金(jīn)流(liú)创造能(néng)力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身(shēn)资产的质(zhì)量好、运营能(néng)力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较低，行业内(nèi)部(bù)将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业(yè)集中(zhōng)度(dù)提升的头部公司。”星石投资首席研(yán)究官方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一(yī)思路(lù)的话(huà)，或(huò)许还是保利(lì)发展、招商蛇口等(děng)国资(zī)背景龙头(tóu)前途更为光明(míng)。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地(dì)去持续观(guān)察国企央企在(zài)三(sān)个方(fāng)面(miàn)是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先是(shì)融资成本保持(chí)低位，其(qí)次是销(xiāo)售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多(duō)给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业(yè)绩出(chū)现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发(fā)展、滨江集(jí)团等房企营(yíng)收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至(zhì)是(shì)较大增(zēng)速的增(zēng)长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示(shì)，业(yè)绩出现明显改订婚必须一年内结婚吗，订婚后最晚多久结婚善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是因为过(guò)去两三年时间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持续(xù)性地拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投资(zī)力度较大。投(tóu)资的驱动(dòng)能够(gòu)推动房企销售业(yè)绩的增长，从而(ér)在2023年一(yī)季(jì)度市场恢(huī)复但仍(réng)处(chù)于调整的过程中，能(néng)够保(bǎo)有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过(guò)张(zhāng)宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中(zhōng)，还(hái)面(miàn)临着一些不(bù)确定性。其实整(zhěng)个市场从四(sì)月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别(bié)城市四月(yuè)环(huán)比三月相对表(biǎo)现较(jiào)好之外，包括北京、上(shàng)海在(zài)内(nèi)的绝大(dà)多数城市都出现(xiàn)环比下滑(huá)的(de)情况。而现在(zài)五(wǔ)月的市场表现也(yě)不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存(cún)压力(lì)、企业的资金面压(yā)力(lì)，可(kě)能会出现，到六(liù)月份(fèn)房(fáng)企(qǐ)为(wèi)了半(bàn)年报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹外的(de)一个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房地(dì)产以及其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游就(jiù)不是赚快钱(qián)的时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基本(běn)面的钱。但这(zhè)也意味着(zhe)，只有极为少数的(de)、做(zuò)得比同行好得多(duō)的企(qǐ)业(yè)，会(huì)伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地去等待它的(de)基本面不断(duàn)地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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