饱受争议的(de)二手房交易中介费问题(tí)，正逐渐得到(dào)监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市(shì)场监管总(zǒng)局联(lián)合发布了关于规(guī)范房地产(chǎn)经纪服务的意见。意见提及，近年(nián)来，部(bù)分房(fáng)地产经纪(jì)机构存在利用房源客源优势收取过高费用、未明(míng)码标(biāo)价、捆绑(bǎng)收费(fèi)、滥用客户个(gè)人信息(xī)等问题(tí)，加重(zhòng)交(jiāo)易当事人负担、侵害其(qí)合(hé)法权益。

　　基于(yú)上述背景，两部门(mén)从加强从业(yè)主体管理、明确经纪服务内(nèi)容(róng)、合(hé)理确(què)定经纪(jì)服务收费、严格(gé)实行明码标价等十(shí)方面，提出了(le)意见。

　　中原地(dì)产首席分析师张大伟称(chēng)，随着城市发展(zhǎn)，一(yī)二线(xiàn)城市二手房交易占比逐渐增加(jiā)。以北京(jīng)、上海为例(lì)，二(èr)手房占市场(chǎng)成(chéng)交比例超过80％，大量(liàng)二(èr)手房成交(jiāo)依赖(lài)中介居间成交，房地产(chǎn)调控重心逐渐从开发商脱离了低级趣味那句原话怎么说的纪念白求恩，低级趣味是什么意思过渡到中介公司。

　　广东省城规(guī)院住房政策研(yán)究(jiū)中心首(shǒu)席(xí)研究员(yuán)李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民来说属于(yú)金(jīn)额不低(dī)的大宗交易，由于(yú)二(èr)手房交易(yì)成本(běn)较(jiào)高、交易周期较(jiào)长，具有非常(cháng)强的专业(yè)性，居(jū)民(mín)往往通过中介来完成。但很(hěn)多中(zhōng)介利用信(xìn)息不(bù)对称等(děng)问(wèn)题(tí)，将非必要的收费夹带其中，如(rú)收取(qǔ)过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等(děng)，对居民造成额外(wài)的(de)负担，而且这些服务事项并(bìng)未(wèi)明码标价。

　　对(duì)于二手房市场交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经(jīng)纪服(fú)务在内的相关市(shì)场交易行为(wèi)及其(qí)主体进行规(guī)范脱离了低级趣味那句原话怎么说的纪念白求恩，低级趣味是什么意思和秩序整顿，是房地产市(shì)场管理和调(diào)控的主题。“当(dāng)下，推进这项工作的意义更大，也(yě)更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重点

　　二手房市(shì)场中，历来对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行业关(guān)注最多的一个(gè)话题，便是房(fáng)地产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门主要监管的重点，将是对房地产经纪服务(wù)收费及中介交(jiāo)易进(jìn)行(xíng)规(guī)范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分价值(zhí)不(bù)菲(fēi)的房屋(wū)，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率(lǜ)计算，一套1000万元的(de)房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收(shōu)费上(shàng)，两部门在(zài)此次意见中(zhōng)提(tí)及，房地(dì)产经纪(jì)机(jī)构要合理降低(dī)住(zhù)房买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服务费用。鼓(gǔ)励(lì)按照成交价(jià)格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低的原则实(shí)行(xíng)分档定价(jià)。引(yǐn)导由交易双方(fāng)共同承(chéng)担经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)标准(zhǔn)的最早依据是1995年国家计委建设部下发的《关(guān)于房地产中介服务(wù)收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋(wū)买卖代理(lǐ)收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执行的2014年更新后(hòu)的收费(fèi)标准(zhǔn)，即根据这样的(de)规定：“少数特(tè)别复(fù)杂(zá)的(de)住宅买卖(mài)经纪(jì)服务，经交易各方协商(shāng)同意，可在规(guī)定(dìng)的收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)基(jī)础(chǔ)上适当上浮(fú)，上(shàng)浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当前北京二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着(zhe)“简政放权(quán)”的精神，北京2015年(nián)取(qǔ)消(xiāo)了房地产中介服务等57个政(zhèng)府定价，房地产经纪服务(wù)收费多(duō)少由各(gè)中(zhōng)介(jiè)机(jī)构(gòu)自行决定(dìng)。

　　“房(fáng)产中介机(jī)构在实(shí)际收取费用过(guò)程中，相关监管部门当前并(bìng)未明确(què)具(jù)体的中(zhōng)介(jiè)费率(lǜ)，中介(jiè)机构仅需在服务过程中(zhōng)对收费(fèi)标准(zhǔn)进行(xíng)明(míng)码标价即可。而房地产经纪服(fú)务机构(gòu)在具体收取过程中，会结合房屋价(jià)值及工资标准，综合计算出合适的中(zhōng)介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标(biāo)价(jià)问题，两部门(mén)在(zài)此次意(yì)见(jiàn)中提及(jí)，房地产经纪机构应当在经营(yíng)门店(diàn)、网站(zhàn)、客户端等场所或渠(qú)道，公示服(fú)务项目(mù)、服务内容和收费标准，不得混(hùn)合标价(jià)和(hé)捆绑收费(fèi)。房地产经纪机构提供的(de)基(jī)本(běn)服务和延伸服务，应(yīng)当(dāng)分(fēn)别明确服务项目和收费(fèi)标准(zhǔn)。房地产经纪机(jī)构收(shōu)费前应(yīng)当向交易当事人出具收费清单，列(liè)明收费(fèi)标(biāo)准、收(shōu)费金(jīn)额(é)，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对(duì)收费明显高(gāo)于(yú)市(shì)场(chǎng)平均水平(píng)的房地(dì)产经(jīng)纪机构，住(zhù)房和城乡建设部门将会同市场监管(guǎn)等部门采取约谈等综合措(cuò)施进(jìn)行重点监管(guǎn)。市(shì)场监管部门会同(tóng)有关部(bù)门依法查处不按规(guī)定明(míng)码标价、操纵经(jīng)纪服务(wù)收费等违(wéi)反价格和反(fǎn)垄断法律法规的(de)行(xíng)为。对房地产经纪机构(gòu)相关违法违规信(xìn)息，市场监(jiān)管(guǎn)部门要依(yī)法(fǎ)依规(guī)纳入(rù)国家企业信用信息公示系统。

　　房屋(wū)中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高、服务(wù)费率越低的原(yuán)则实行分档定价，是(shì)否意味着，未来豪宅的中介(jiè)费(fèi)有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按(àn)照成交价格(gé)越(yuè)高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实(shí)行分档(dàng)定价，合(hé)理降低(dī)住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主要还是规(guī)范行业(yè)，打击收费过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深(shēn)圳为(wèi)例，深(shēn)圳市场豪(háo)宅和普宅本来收费就不同，各家收(shōu)费普遍(biàn)在合理范围内，加(jiā)上经纪服(fú)务费用对市场的影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张大(dà)伟指(zhǐ)出，由于当前两部门(mén)提出(chū)的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即(jí)只是(shì)纲(gāng)领性文(wén)件(jiàn)而非规定，未(wèi)来(lái)如何具体(tǐ)认定其(qí)中的(de)细则(zé)，还(hái)需(xū)要(yào)看各城市落地(dì)执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市场看，经(jīng)纪服务(wù)领域的调整改善、规(guī)范(fàn)化，有利于(yú)行业健康发展(zhǎn)。同时，由于(yú)二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等(děng)都可能(néng)对交(jiāo)易产(chǎn)生(shēng)影响，这对房地产经纪服(fú)务行业的专业性提(tí)出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监(jiān)陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过程中，原(yuán)本(běn)应该(gāi)由上下家(jiā)各支付一半的中(zhōng)介(jiè)费，但在一些热(rè)点城市的(de)二(èr)手房交(jiāo)易过(guò)程(chéng)中(zhōng)，往往会有这样的情形，因部分(fēn)购房者(zhě)处于弱势地位，从而(ér)会出现中介费及(jí)税费均(jūn)由购房(fáng)者来承担(dān)。即使(shǐ)一些房东愿意承担中介费(fèi)，这部分费用也(yě)可能通过转嫁的方(fāng)式，在(zài)房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把(bǎ)中(zhōng)介费(fèi)转嫁给(gěi)下家，市场这种所(suǒ)谓(wèi)‘约(yuē)定俗(sú)成’的情况(kuàng)，一些(xiē)房产中介公司将其视为(wèi)向购房者单边收费的行为。部分(fēn)中(zhōng)介公司可能会利(lì)用其支配地位，在原先经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费(fèi)的(de)基(jī)础上，再次向(xiàng)房东收取费用，而这部分费用(yòng)，房东往往(wǎng)会(huì)将(jiāng)其转再(zài)次转嫁给(gěi)购房(fáng)者，这实际上相当(dāng)于(yú)变相推高了房价(jià)。两部门提出严(yán)禁操(cāo)纵(zòng)经纪服(fú)务收费，不(bù)仅有利于提(tí)高交(jiāo)易中(zhōng)操(cāo)作的(de)透明(míng)度，也(yě)有利于(yú)房(fáng)价的稳定。”陆骑(qí)麟称(chēng)。

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