文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可(kě)以进(jìn)行现房(fáng)销售”，不足(zú)一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售(shòu)制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能(néng)把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，这是房(fáng)地产(chǎn)从大开发时代步入(rù)高质量发(fā)展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，愿你平安喜乐,顺遂无忧什么意思，平安喜乐顺遂无忧什么意思 平安喜乐顺遂无忧意思解析全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时代，对(duì)购房民(mín)众不公平的(de)预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制，长效机制四(sì)大(dà)关(guān)键是(shì)推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产税。如果(guǒ)按照(zhào)经(jīng)济规律办(bàn)事，中国一定能实现(xiàn)房地(dì)产(chǎn)软着陆和长期(qī)平(píng)稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过这道(dào)关(guān)，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部分(fēn)商(shāng)品是(shì)一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百(愿你平安喜乐,顺遂无忧什么意思，平安喜乐顺遂无忧什么意思 平安喜乐顺遂无忧意思解析bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售制对购房者非常不(bù)公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购(gòu)房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办(bàn)理甚至不(bù)能交房的风险(xiǎn)。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行(xíng)周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这(zhè)样有助于(yú)落实(shí)中央房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳(wěn)健(jiàn)发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来(lái)的(de)？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商品(pǐn)房预售最(zuì)早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一(yī)种开发(fā)商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了(le)商品房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国(guó)家存在预(yù)售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格(gé)的监管保障措施，开发商在项目获(huò)得政府批准(zhǔn)后才(cái)可(kě)以开始销售，买家在(zài)购(gòu)买(mǎi)期(qī)房(fáng)后并(bìng)非(fēi)像中国(guó)一样(yàng)在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部(bù)房(fáng)款，而(ér)是根据开发商工程进度在完全(quán)交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度(dù)是需要严格(gé)的资金监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施(shī)作为(wèi)保障的，如果没有这些(xiē)保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施，一定会(huì)触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平(píng)，所以不如借机(jī)取消预售制度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销售。客观讲预售(shòu)制(zhì)度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进(jìn)入存量(liàng)时代，取消预售(shòu)制度有助于降负(fù)债降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和(hé)房地产(chǎn)长(zhǎng)效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地产回(huí)归(guī)实体(tǐ)经(jīng)济(jì)和(hé)居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲(jiǎng)，如(rú)果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众的最根本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商(shāng)的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向(xiàng)善，是以客(kè)户为中心，房地产也(yě)不(bù)能例外，老百姓(xìng)买房子是(shì)天(tiān)大的(de)事，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人。从这(zhè)个(gè)角度，取消预售制、实(shí)施(shī)现房销售(shòu)是(shì)实(shí)现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐(lè)业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企(qǐ)业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率等进(jìn)行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后(hòu)来形成(chéng)的(de)专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪(jì)五(wǔ)十年代(dài)在中国香港，楼宇出(chū)租是(shì)地产行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育(yù)而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国(guó)香港还未推(tuī)行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者(zhě)其他临时住(zhù)宅(zhái)，住房的需(xū)求是相当高(gāo)，不过大多数(shù)居民(mín)的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多(duō)数以一整栋(dòng)楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租是中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛(shèng)行的(de)方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等(děng)问题(tí)。针对这一系列(liè)问题，不少地产(chǎn)商开始(shǐ)探求(qiú)新的方式(shì)，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购(gòu)买楼宇的市民(mín)数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立(lì)信置业有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运业务的(de)经验，对于(yú)商品(pǐn)流通(tōng)、资金周转有(yǒu)着独到的(de)见解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方法加(jiā)快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即(jí)先收(shōu)取(qǔ)买家(jiā)的订(dìng)金，采用类似租金的分(fēn)期付(fù)款形式，等(děng)新(xīn)楼落(luò)成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产(chǎn)。这(zhè)种方(fāng)式减轻了民众购房的资(zī)金压力，加速了房屋(wū)的(de)建(jiàn)造(zào)和销售，也解决了(le)制(zhì)造商的资金问题，降(jiàng)低投(tóu)资风(fēng)险，在当(dāng)时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模(mó)式成(chéng)为当时(shí)中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的(de)一大特(tè)色，纵观中国香港(gǎng)房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应(yīng)求的问题，使(shǐ)房市发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模式推动(dòng)了中国香港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的(de)情(qíng)况(kuàng)，但监(jiān)管(guǎn)部门不断完善、规(guī)范(fàn)化(huà)，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求开(kāi)发商在预售前，确(què)保地价款(kuǎn)已经全(quán)部支付，还要证明自身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金(jīn)需放入律(lǜ)师所托(tuō)管(guǎn)，支取时需律所和建筑师(shī)的核准。为(wèi)了防(fáng)止开发商(shāng)、律所、建筑师等(děng)造(zào)假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银(yín)行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将成(chéng)最大(dà)风险方(fāng)，后(hòu)续需(xū)自身推(tuī)动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十(shí)年代，中国内(nèi)地面临住房(fáng)需求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期(qī)发展(zhǎn)工业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配套(tào)问(wèn)题，才能进一步推(tuī)进(jìn)城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以租养房”的(de)福(fú)利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速(sù)较慢，福利(lì)分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率低、配套差等(děng)问(wèn)题，因此福利分房制(zhì)度不再(zài)适用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房(fáng)的需求量大，而社会(huì)缺少大型(xíng)房地(dì)产开发(fā)商，商品房(fáng)供应(yīng)量小的困境，此时引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国(guó)香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房(fáng)地产市场的(de)一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中(zhōng)国香港(gǎng)预(yù)售商品房制度，先(xiān)后出(chū)台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出台(tái)《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快(kuài)住房建设的通(tōng)知(zhī)》文(wén)件，决定停止住(zhù)房无偿实(shí)物分配，逐(zhú)步实行(xíng)住(zhù)房分配(pèi)货币化、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社会(huì)化的住(zhù)房新(xīn)体制，从计划经济(jì)下的福利分房转向市(shì)场经(jīng)济的商品房(fáng)。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开发(fā)商卖期(qī)房，解决(jué)了房企缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发(fā)商以预售款撬动(dòng)下一个项(xiàng)目的(de)开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模(mó)式，住房(fáng)供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开(kāi)始房改(gǎi)货(huò)币化，中国(guó)人民银(yín)行等多方(fāng)迅(xùn)速出台相关(guān)的信愿你平安喜乐,顺遂无忧什么意思，平安喜乐顺遂无忧什么意思 平安喜乐顺遂无忧意思解析贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中国内地的商品(pǐn)房(fáng)预售制度。预售制(zhì)的初衷是(shì)为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来(lái)说，是指房地产(chǎn)开(kāi)发企(qǐ)业将正在建设中的(de)房屋预先出(chū)售给(gěi)购房者，由购房者支付(fù)定金或房(fáng)款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国(guó)内(nèi)地实践过(guò)程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订(dìng)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中(zhōng)，购房者需要(yào)一次(cì)性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形(xíng)式(shì)一次性(xìng)付(fù)清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与(yǔ)中国香港的按照(zhào)工(gōng)程进度(dù)付款有所不同。对中国(guó)内地的(de)开发商而(ér)言，预售制(zhì)商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　作为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推(tuī)动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在过去20多年对(duì)中国内地房(fáng)地产市场的稳步发(fā)展起到了重要作用(yòng)，不(bù)仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶(jiē)段(duàn)的资金需(xū)求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城(chéng)镇居民从(cóng)筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业取(qǔ)得巨大(dà)进(jìn)步，数十年时(shí)间(jiān)走完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建(jiàn)成区(qū)面(miàn)积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地(dì)商(shāng)品房销售最(zuì)主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总(zǒng)销售面(miàn)积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地产行业的(de)发展。中国内地(dì)房地产(chǎn)历(lì)经二十(shí)多年(nián)长周期(qī)繁荣，行(xíng)业各项指标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投资(zī)完成额从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的快速发展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无到有、从(cóng)国(guó)企先(xiān)行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产(chǎn)也成(chéng)为拉(lā)动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道(dào)，房地产(chǎn)带动的(de)上下(xià)游产(chǎn)业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房地产对金融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全(quán)社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投资占(zhàn)固(gù)定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占(zhàn)银行(xíng)各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通(tōng)道业务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融(róng)资存(cún)量占社(shè)融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值测(cè)算(suàn)报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的(de)33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市(shì)值占(zhàn)股债房市(shì)值的(de)比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本(běn)的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市值与(yǔ)股债房(fáng)市(shì)值的比例较高，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国资本(běn)市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预售制背(bèi)后潜藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实(shí)存在，当前的(de)负面(miàn)效应愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担(dān)延(yán)迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚(shèn)至不(bù)能交(jiāo)房等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和开发商之间(jiān)的购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同是两个独(dú)立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合同向(xiàng)开发商(shāng)主张权力，但依(yī)旧需要(yào)根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购房(fáng)者承担(dān)的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身信用和购房(fáng)者对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放方(fāng)，一(yī)旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出(chū)现资(zī)金链断裂(liè)等(děng)一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通(tōng)过与购房者(zhě)签订的预售(shòu)合同和按揭(jiē)合(hé)同，已经从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如(rú)果购(gòu)房者丧(sàng)失还款能力或短(duǎn)期不能还(hái)款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银行将面临(lín)较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两(liǎng)个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企业(yè)预售商(shāng)品(pǐn)房所得款项应当用(yòng)于有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来(lái)全国并(bìng)没有统一(yī)的(de)预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点监(jiān)管资金比(bǐ)例为总(zǒng)预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项(xiàng)目(mù)的建安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者(zhě)项目工程总(zǒng)额(é)报价计算(suàn)重点资金(jīn)。而事实是，不(bù)少购房款未进(jìn)入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管(guǎn)账户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有资金继续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供却(què)被(bèi)迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实(shí)际上(shàng)，在(zài)过去房地产大开发(fā)时代的高周(zhōu)转背景下，抽调(diào)预售款监管账户(hù)资金，是(shì)行业“潜规则”。比如(rú)工程(chéng)总承(chéng)包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度所需。通过(guò)这些方式套取的(de)资金，在房(fáng)企各(gè)地项目(mù)间流动，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样做提供(gōng)了(le)资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定(dìng)程度上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预付资金(jīn)，一(yī)般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求(qiú)购(gòu)房者支(zhī)付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，绝大部(bù)分房款在(zài)房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分(fēn)期(qī)支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一(yī)般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售(shòu)商品房提(tí)供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二是开发商为(wèi)购房者(zhě)提供一定的保(bǎo)修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定(dìng)金一定期(qī)限内无条件(jiàn)返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付首付(fù)，其余房(fáng)款交付(fù)后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付(fù)前资(zī)金由(yóu)第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般为(wèi)房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官(guān)方数据，2021年美国平均(jūn)首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定(dìng)金或(huò)首付外，购(gòu)房者(zhě)在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后通(tōng)过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，美国(guó)为防(fáng)止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由(yóu)第三方公(gōng)证行(xíng)或产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何(hé)责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来自银行，银行根据工程进度(dù)向开发(fā)商提供一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银(yín)行有充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开(kāi)发(fā)商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相关部门经审(shěn)查后发放的(de)验收凭证，通(tōng)过(guò)验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付(fù)购房，房(fáng)款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后(hòu)还贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率，开(kāi)发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德国开发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订合同后(hòu)定金退(tuì)还。如由(yóu)于任何原因不能购(gòu)买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土(tǔ)地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德(dé)国没有规定(dìng)最低首付比例，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也采取按工期支(zhī)付房款的制度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一(yī)般来说，支付节(jié)点(diǎn)可(kě)分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁(jié)及墙面完工(gōng)、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房(fáng)款前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固(gù)定利率，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用(yòng)期(qī)限(xiàn)，期限结(jié)束后，购(gòu)房者(zhě)开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国(guó)保(bǎo)险公司针(zhēn)对期房设计(jì)了(le)两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售(shòu)制设(shè)有10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方均有一(yī)名律师，负(fù)责沟(gōu)通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内容(róng)确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公司(sī)赔付，而超出10％的(de)部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付(fù)款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经过(guò)房产公证(zhèng)公司的(de)检(jiǎn)验验收(shōu)后才能(néng)交付，交付后(hòu)方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国(guó)期房预售资金(jīn)监管极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资金在进入开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期房交易(yì)立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开(kāi)发商(shāng)必须完(wán)成“预售房定金保(bǎo)全(quán)措施(shī)”，交房前付款比(bǐ)例(lì)不超房款的(de)20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供(gōng)给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规范期房(fáng)交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护(hù)方(fāng)面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法(fǎ)》，对(duì)购(gòu)房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发(fā)商必须完成定金保全措(cuò)施(shī)才可预售。什(shén)么是定金保(bǎo)全措施(shī)？即(jí)买卖双方签订购(gòu)房合同时，开(kāi)发商(shāng)向(xiàng)金融机构(gòu)或指定保证机(jī)构或保险机(jī)构签订定金保(bǎo)证委托合(hé)同，设(shè)置购房(fáng)者定(dìng)金的(de)保证或保险，并将相应的(de)保证金证明书交付给购房者。除定金外，其(qí)他预先(xiān)支付的(de)购房款也受(shòu)该措施保护(hù)。若开(kāi)发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融(róng)机构或保证机(jī)构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑(duì)付(fù)，同时，开(kāi)发商需(xū)向购房者(zhě)赔付(fù)违约(yuē)金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合(hé)同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者(zhě)违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资(zī)金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加(jiā)坡开发商有统一的(de)选购权合同以(yǐ)及(jí)订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步(bù)签(qiān)订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及(jí)印花(huā)税，同时购房(fáng)者向(xiàng)银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡(pō)期(qī)房同样(yàng)采取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程做(zuò)了(le)统一详(xiáng)细(xì)规定，要求所有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般为合同签(qiān)订后、地基(jī)完工、框架(jià)完(wán)工、管道门窗等(děng)完(wán)工等(děng)，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增加(jiā)，未放款部分无(wú)需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的(de)订(dìng)金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户(hù)，账户资金(jīn)提取(qǔ)须与(yǔ)房屋(wū)建设有(yǒu)关(guān)。房屋(wū)交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房地产到(dào)了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对刚需和改善(shàn)型(xíng)需(xū)求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的(de)金融工(gōng)具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常(cháng)运转的(de)房企包括民营企业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵(qiān)头并(bìng)购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估(gū)计(jì)形势复杂性和人(rén)性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债(zhài)务、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心以及长效机制。长效机(jī)制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融(róng)中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定(dìng)金环节，建立(lì)开发商违约后(hòu)定金保护(hù)机制，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延(yán)期以及重大(dà)缺陷等情况(kuàng)提(tí)供充分的(de)保(bǎo)障。余(yú)款支(zhī)付环(huán)节，建立(lì)按(àn)工程进度付(fù)款(kuǎn)机制(zhì)或交房后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充(chōng)分(fēn)保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银(yín)行的第三方资金监管机构(gòu)，或(huò)由政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商(shāng)品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房(fáng)屋质量问(wèn)题(tí)全权负责、免费维(wéi)修，购房者在(zài)保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预(yù)售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代(dài)，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手(shǒu)段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这(zhè)才(cái)是对购房民众的最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样将极大(dà)的提(tí)升开(kāi)发商的(de)建(jiàn)筑(zhù)质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。

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