文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会(huì)议(yì)提出“有(yǒu)条件的可以进行(xíng)现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足(zú)一(yī)个月时间(jiān)，已有山(shān)东、安徽(huī)、河南、四(sì)川、广东等(děng)地明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房预售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对(duì)购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步(bù)入高质量发(fā)展阶(jiē)段的必然趋势，也是(shì)对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年(nián)房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在全(quán)国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代(dài)，对(duì)购房民众不公平的(de)预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次(cì)房改是个(gè)技术活(huó)，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。如(rú)果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期(qī)平(píng)稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解(jiě)好(hǎo)这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制(zhì)对(duì)购房者非常不公平，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担(dān)银(yín)行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交房、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延(yán)期办(bàn)理(lǐ)甚至不能(néng)交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央(yāng)房(fáng)住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消预售制(zhì)度？预售(shòu)制度怎么来(lái)的？国(guó)外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售(shòu)最早源(yuán)于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种开发商(shāng)放杠杆的(de)方式。98年房(fáng)改，由于(yú)商品房短缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入了(le)商品房预售(shòu)制度。其(qí)实，当前(qián)世界(jiè)不(bù)少国家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国(guó)家一(yī)般有严格的监(jiān)管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政(zhèng)府批(pī)准后才可以开始销售，买家(jiā)在购买期(qī)房(fáng)后并非像(xiàng)中国一(yī)样在支付完首付(fù)款后从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发商工程(chéng)进度(dù)在(zài)完全交房(fáng)前进行分期支付(fù)。所(suǒ)以，预(yù)售制度是需要(yào)严格的(de)资金监(jiān)管、分期支(zhī)付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借机取消预(yù)售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历(lì)史阶段性，现在中国(guó)住房(fáng)进入存量时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度有助于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社(shè)会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心(xīn)和(hé)房(fáng)地(dì)产(chǎn)长(zhǎng)效(xiào)机制。这是(shì)个技术(shù)活(huó)，只要坚持市场化改(gǎi)革(gé)，中国一定能化(huà)解(jiě)这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经(jīng)济和居住属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而(ér)是(shì)所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本(běn)质是向善，是以(yǐ)客户为(wèi)中心(xīn)，房地(dì)产也不能(néng)例(lì)外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人(rén)。从(cóng)这(zhè)个角度，取(qǔ)消预售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售是(shì)实现(xiàn)老(lǎo)百姓安(ān)居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前(qián)的情(qíng)况下，取(qǔ)消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地(dì)产软着陆(lù)、打通金(jīn)融支持(chí)当(dāng)期三好生(shēng)、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研究(jiū)中心参(cān)与财(cái)税改革方(fāng)案(àn)研究(jiū)时(shí)，对(duì)预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参(cān)考后(hòu)来(lái)形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国(guó)内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市(shì)化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资(zī)金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推(tuī)行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的(de)需(xū)求是相当高，不过大多数居(jū)民的(de)储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力(lì)才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约(yuē)切开(kāi)，即“分(fēn)契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分层(céng)出售(shòu)。这模式一(yī)经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的(de)市民(mín)数量(liàng)有所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借(jiè)商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运业务的经(jīng)验，对于商品流通、资(zī)金周转有(yǒu)着独(dú)到的见解，在努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在购下(xià)九龙的(de)一块地(dì)盘(pán)后，除(chú)了分(fēn)层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家(jiā)的订金，采用类似租(zū)金的分(fēn)期付款形式，等新(xīn)楼落(luò)成时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥(yōng)有了自己的(de)房(fáng)产。这种方(fāng)式减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房(fáng)屋(wū)的建造和销售，也解决(jué)了制造商的资金问题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在当(dāng)时(shí)可(kě)谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为当(dāng)时中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的(de)一(yī)大特(tè)色，纵(zòng)观中国香港房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高效(xiào)率地解决了(le)核心(xīn)的(de)住(zhù)房供不应(yīng)求的问(wèn)题(tí)，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推动(dòng)了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规(guī)范化，建立(lì)健全的监管机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康(kāng)发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大(dà)角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部(bù)门提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商(shāng)在预售(shòu)前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要证明自(zì)身(shēn)有资金等能(néng)力把项目完成，资金需放(fàng)入律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了(le)防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造(zào)假，套取(qǔ)监管(guǎn)账户资(zī)金，中国香港要求律师行在银行开设(shè)的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操(cāo)作等采取(qǔ)全透明化(huà)机制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大(dà)风险方，后(hòu)续(xù)需自身推动(dòng)项目(mù)完(wán)工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国(guó)内地面临(lín)住房需(xū)求大和供给量(liàng)短缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套(tào)问题，才能进一步(bù)推进城市化。但(dàn)当(dāng)时(shí)推行(xíng)的是“统一管(guǎn)理，统一分(fēn)配，以租养房”的(de)福(fú)利(lì)分房(fáng)制度，住房市场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福(fú)利分房(fáng)制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福利分房制度不再适用(yòng)于当时的国情(qíng)。叠(dié)加(jiā)房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的(de)困境，此时引入中国(guó)香港的“卖(mài)楼花(huā)”模式无(wú)疑(yí)是对内地(dì)房地产市场的(de)一针强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国(guó)香港预售商品房制度，先后出台(tái)多项文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务院出(chū)台(tái)《关于进一步深化城(chéng)镇住房(fáng)制(zhì)度(dù)改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物(wù)分配(pèi)，逐步(bù)实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社会化(huà)的住(zhù)房新体制(zhì)，从计划经济下的(de)福(fú)利分房(fáng)转向市场经济(jì)的商品(pǐn)房(fáng)。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期房，解决了房(fáng)企缺(quē)少资(zī)金和开发时(shí)间(jiān)周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发商(shāng)以预售款撬(qiào)动下一个项(xiàng)目(mù)的(de)开发，形(xíng)成滚动(dòng)开发模(mó)式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内地开(kāi)始房(fáng)改货币化，中国(guó)人民(mín)银行等多方迅速出台相关的(de)信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用(yòng)推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调整形(xíng)成契合中(zhōng)国内(nèi)地的商品房预(yù)售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建(jiàn)设中的房屋预(yù)先出售给购房者(zhě)，由购房者支付(fù)定金或房款(kuǎn)的行为。区别(bié)于中国香港，在(zài)中国内地实践(jiàn)过程(chéng)中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记(jì)和(hé)预告登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购(gòu)房过程中，购房者(zhě)需要一次(cì)性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式(shì)一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋(wū)未(wèi)建成，开发(fā)商可能(néng)已拿到(dào)了全部购(gòu)房(fáng)款，这点与中国(guó)香港(gǎng)的按(àn)照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的(de)开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的最主要方(fāng)式(shì)，预(yù)售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场(chǎng)商品房供应，推(tuī)动了城镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预(yù)售制(zhì)在过(guò)去20多年对中国内地(dì)房地产市场的稳步(bù)发(fā)展起到了重要作用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展写照的意思 写照是什么词性阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民居住(zhù)水平(píng)，中国内地城镇居民(mín)从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小区(qū)，从全(quán)民蜗居到(dào)基本适(shì)居(jū)，住(zhù)房(fáng)事业(yè)取得巨大进步，数十年时(shí)间(jiān)走(zǒu)完发达(dá)国(guó)家几百年城(chéng)镇化路程(chéng)。改革(gé)开放(fàng)以来，城镇化进程(chéng)进(jìn)入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成区面积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们发布(bù)的(de)《中国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方(fāng)米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房套数(shù)从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已(yǐ)成为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房(fáng)地产行业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经(jīng)二(èr)十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地(dì)经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地(dì)产带(dài)动的上下游产业(yè)链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业(yè)增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产对(duì)金融、批发(fā)、建材的带动(dòng)最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地(dì)产完全拉(lā)动的投资占全社(shè)会固定(dìng)资产(chǎn)投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产开(kāi)发投(tóu)资占固定资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房地(dì)产(chǎn)贷(dài)款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷(dài)款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等通(tōng)道业务，占比超过三(sān)分之一。从房地(dì)产(chǎn)融(róng)资存(cún)量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积违约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住(zhù)房(fáng)市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的(de)31.5万亿(yì)美元。从住房(fáng)市(shì)值(zhí)占股债房市值的比例(lì)看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的比例(lì)较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低，居民投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背后潜(qián)藏的(de)风险确实(shí)存在，当前的(de)负(fù)面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部(bù)分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售(shòu)制(zhì)是(shì)对购买者的单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不能(néng)交付的风险。比如，交房等(děng)待期(qī)一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和(hé)开发商之间的购(gòu)房合同、购房者和(hé)银行的(de)按(àn)揭贷款合(hé)同是(shì)两个独立的(de)合同关(guān)系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧需要(yào)根据(jù)按揭贷款合(hé)同按时向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　写照的意思 写照是什么词性　从行(xíng)业(yè)层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购(gòu)房(fáng)者对行业(yè)的信(xìn)心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银行作(zuò)为按揭贷款的(de)发放方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场波动或经营不善(shàn)，出(chū)现(xiàn)资金(jīn)链(liàn)断裂(liè)等一系列(liè)问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购(gòu)房者签订的预售合(hé)同和(hé)按揭合同，已经从银行获(huò)得房款，如果购房者(zhě)丧(sàng)失还款能(néng)力或短期不(bù)能还款等，则风险完全由(yóu)银行承(chéng)担，银(yín)行(xíng)将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售(shòu)监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中(zhōng)明(míng)确规定了(le)开发企业预售商(shāng)品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工(gōng)程建设，商品房预售(shòu)款监(jiān)管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由房地产(chǎn)管理部(bù)门制定。但多(duō)年以来(lái)全国(guó)并没有(yǒu)统一(yī)的预售资金监(jiān)管规定(dìng)，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等(děng)城市则(zé)按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)或者(zhě)项目工程总额报(bào)价计(jì)算(suàn)重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款未进入(rù)监管账户、或进入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥无期(qī)，月供却被(bèi)迫继续(xù)还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高(gāo)周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方(fāng)，以工程建(jiàn)设(shè)名义(yì)，获得(dé)监管(guǎn)账户拨付(fù)资金，再(zài)由(yóu)工程方(fāng)将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套(tào)取(qǔ)的资金，在房企(qǐ)各地(dì)项目(mù)间流动，变相加杠杆(gān)，这样做(zuò)提(tí)供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘(pán)建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一(yī)定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商(shāng)品房(fáng)预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者(zhě)预付资金，一般设(shè)有(yǒu)定金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求(qiú)购房(fáng)者支付的预付款比例(lì)相对较低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开始(shǐ)月(yuè)供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房(fáng)出现(xiàn)重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋(wū)交付质量的保障有两种方式，一是期(qī)房由政府或第三方验收合格并提供验(yàn)收(shōu)凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。二(èr)是(shì)开发商(shāng)为购房者提供一(yī)定(dìng)的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资(zī)金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国(guó)期房定金一(yī)定(dìng)期限(xiàn)内无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的定(dìng)金及首付(fù)款由(yóu)第三方公证(zhèng)行(xíng)或(huò)产权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不(bù)承担任(rèn)何责任与损失。而(ér)开(kāi)发(fā)商在房屋建设过程中(zhōng)的(de)资金全部来自银行，银行(xíng)根据工程(chéng)进度(dù)向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直(zhí)接损(sǔn)害银行利益(yì)，银行有(yǒu)充分动机监管开(kāi)发商(shāng)施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关部门经审查后发(fā)放的(de)验(yàn)收凭(píng)证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，房款按建(jiàn)造工期进度(dù)支(zhī)付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者可(kě)购买期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同(tóng)前，购房者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金并进行(xíng)预约公(gōng)证，签订合同后定金退还(hái)。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需(xū)支付公(gōng)证费和(hé)土地交(jiāo)易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属(shǔ)于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低首(shǒu)付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支(zhī)付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目(mù)而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房(fáng)者(zhě)可(kě)在支付房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银(yín)行按施(shī)工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购(gòu)房者一(yī)定(dìng)使用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保险公(gōng)司(sī)针对(duì)期房设(shè)计了两种保险，保险的(de)功能是当房屋出(chū)现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公司负责(zé)相应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英(yīng)国预售(shòu)制设(shè)有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，交房前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名(míng)律师，负责沟通期房(fáng)交(jiāo)易中的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开(kāi)发(fā)商出现财务、经营问(wèn)题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金(jīn)由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的(de)部(bù)分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国采取按工程进度(dù)付(fù)款的方式，但是(shì)交房(fáng)前(qián)付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付(fù)后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国(guó)期房预(yù)售资(zī)金监(jiān)管极为(wèi)严(yán)格，资(zī)金也由律师监管(guǎn)，在确(què)认工程(chéng)进度、支(zhī)付相(xiāng)关(guān)款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买房律(lǜ)师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖(mài)方律(lǜ)师(shī)，卖(mài)方律师转给开发商，即(jí)资金(jīn)在(zài)进入开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规范期房交易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时(shí)，开发商必(bì)须完成“预售房(fáng)定(dìng)金保全措施(shī)”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠(dié)加(jiā)法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前(qián)是唯一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅地(dì)建物取(qǔ)引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商(shāng)必(bì)须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开(kāi)发商向金融(róng)机构或指定保证机(jī)构或保险机构签订定(dìng)金保证委(wěi)托合(hé)同，设置购房者定金的(de)保证或(huò)保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的购房款也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保(bǎo)证金证明(míng)书(shū)向(xiàng)金融机构(gòu)或保(bǎo)证机(jī)构(gòu)或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房(fáng)前只需(xū)支付最多不超(chāo)20％的(de)定金，签订(dìng)购房合同后，购房者(zhě)即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款，除定(dìng)金外(wài)的(de)剩余(yú)房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金(jīn)由银(yín)行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进银行专门(mén)项(xiàng)目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商(shāng)有统一的选购权合同以(yǐ)及订(dìng)金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购(gòu)买(mǎi)合同，不执行OTP则(zé)退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花(huā)税，同时购(gòu)房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采取按工程进度付款的(de)方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流(liú)程(chéng)做了统一详细规(guī)定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付(fù)节点一般为合同签订后、地(dì)基完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也依照工程(chéng)进(jìn)度放款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷(dài)款的(de)增加而增加，未(wèi)放款部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购房(fáng)者的订(dìng)金与付款会(huì)存入银行专门的项目(mù)资金(jīn)账(zhàng)户(hù)，账户资(zī)金(jīn)提取须与(yǔ)房屋建设有关(guān)。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付(fù)15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策出手临(lín)界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼和(hé)房(fáng)企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求(qiú)的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是(shì)保交楼(lóu)保复工保民生，给予强(qiáng)有力的(de)金融(róng)工(gōng)具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂(zá)性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城市(shì)群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定和房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至(zhì)房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建立按工程进度付(fù)款机(jī)制或交(jiāo)房后按揭(jiē)贷(dài)款机制，充分(fēn)保护购房者的(de)权(quán)益。资金监管环节，引入(rù)独(dú)立(lì)于开(kāi)发商、银行的第(dì)三方资金监(jiān)管(guǎn)机构，或(huò)由政府相关部(bù)门直接监管，以(yǐ)此防止资(zī)金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问(wèn)题全权负(fù)责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者(zhě)在保(bǎo)修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)是(shì)大势(shì)所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的(de)预售制已经(jīng)过(guò)时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售。另一方面，取消预(yù)售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众的(de)最根(gēn)本最实质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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