5月以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构对于这一(yī)板块已经(jīng)在(zài)悄(qiāo)然(rán)布局。数(shù)据显示(shì)，以南方和(hé)华(huá)夏(xià)的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的总份(fèn)额(é)均较(jiào)4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金一(yī)季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企(qǐ)获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个(gè)股(gǔ)分(fēn)别(bié)为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公(gōng)募所持房地产公司市值在股票资产中的占比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回(huí)升，年(nián)底这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业(yè)的持股比(bǐ)例也(yě)同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似(shì)乎在今年一季(jì)度得以延续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房(fáng)地(dì)产的(de)投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季(jì)报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高(gāo)的是保(bǎo)利(lì)发展，在基(jī)金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地集(jí)团(tuán)退出百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导到二(èr)级(jí)市场乃至机构(gòu)持(chí)仓上还需要(yào)时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经济(jì)圈判断房地产(chǎn)已经进(jìn)入(rù)大分(fēn)化(huà)时代，一二(èr)线城(chéng)市好(hǎo)于(yú)三四线(xiàn)城(chéng)市(shì)。而映射到二级(jí)市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的(de)红利(lì)期一去(qù)不返了。“如(rú)果按照产业周期来(lái)分(fēn)类，包(bāo)括(kuò)房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或(huò)者衰退(tuì)期的行业，传(chuán)统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特(tè)殊(shū)的行情(qíng)里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等(děng)类似的(de)行(xíng)业也(yě)出现(xiàn)了一(yī)些机会，背(bèi)后的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发生了更大(dà)的变化(huà)。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年(nián)销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数(shù)量(liàng)增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿(yì)平方家贫无从致书以观出自哪里，家贫无从致书以观每假借于藏书之家翻译(fāng)米建筑面积，考虑存(cún)量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需(xū)要有一定的(de)政策(cè)出来(lái)去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日(rì)，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的进程，还(hái)是(shì)人均住房面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠(gāng)杆率和房价收(shōu)入也不支(zhī)撑每(měi)年18万亿元(yuán)的(de)销(xiāo)售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业高增的(de)时代已经过去(qù)，未(wèi)来行(xíng)业的(de)需求或将回落，在此(cǐ)过程中家贫无从致书以观出自哪里，家贫无从致书以观每假借于藏书之家翻译，伴(bàn)随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风(fēng)险(xiǎn)问题(tí)（类(lèi)似2022年的(de)民(mín)营地(dì)产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入到供给侧(cè)出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这样的认识转变，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的(de)务(wù)实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多(duō)出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个(gè)股来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类标(biāo)的(de)股中，本(běn)月以来实现股(gǔ)价上涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发(fā)展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司(sī)的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业(yè)管理服(fú)务(wù)、工程项目、酒店经(jīng)营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实(shí)现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其布(bù)局的例(lì)子。以3月31日时的(de)首(shǒu)季十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅度复苏(sū)。究其(qí)原因，一方面是该(gāi)公(gōng)司后疫情时代出(chū)租(zū)率复苏(sū)至近年来最(zuì)高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上(shàng)看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头向好(hǎo)背(bèi)景下，自然也吸引了知(zhī)名机构(gòu)在其中持(chí)续(xù)驻足。从(cóng)第一季(jì)度(dù)十(shí)大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东来看，知名私(sī)募高毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是(shì)连(lián)续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局(jú)在深圳的地产公(gōng)司，一季(jì)报交(jiāo)出的(de)也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业(yè)收(shōu)入(rù)51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公(gōng)募指基首季新杀入十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国(guó)中(zhōng)证指数(shù)1000增(zēng)强则排名(míng)第九位，此外联袂(mèi)出(chū)现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土地(dì)市场大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给较(jiào)多（券商测(cè)算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目(mù)前房(fáng)企(qǐ)的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于(yú)信用问题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成(chéng)本看(kàn)，龙头(tóu)房企的(de)融资成本不断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存(cún)在发(fā)展的大(dà)好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的(de)结构性机会依(yī)然存在，少部(bù)分公(gōng)司(sī)尤其(qí)是央(yāng)企占据显著优势，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不(bù)动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相(xiāng)较于民(mín)营地产公司也是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债(zhài)务关系(xì)等问题，市场对民营房开企业(yè)的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清(qīng)的过程中，央国(guó)企相较于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度(dù)从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进入高质(zhì)量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的(de)盈利和现(xiàn)金流创造(zào)能力，以此(cǐ)带(dài)来估值中枢的提升(shēng)，应(yīng)该关(guān)注估(gū)值相对较低(dī)，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能(néng)力强(qiáng)、可(kě)以创造(zào)持续现金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的(de)概(gài)率比较(jiào)低，行业内部将出现分(fēn)化，要(yào)关注(zhù)将受益于行业(yè)集(jí)中(zhōng)度提升的(de)头(tóu)部公司。”星石(shí)投资首席研(yán)究(jiū)官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的(de)话，或许(xǔ)还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背景龙头前(qián)途(tú)更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投(tóu)资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察(chá)国(guó)企央企在(zài)三个方面是否可以(yǐ)维(wéi)持(chí)，首先是融资(zī)成本保持低(dī)位(wèi)，其(qí)次是销(xiāo)售份额(é)持续(xù)提升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报(bào)梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的(de)业(yè)绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的(de)业绩分(fēn)化(huà)更(gèng)趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公(gōng)司也是(shì)机(jī)构的(de)重仓(cāng)对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因(yīn)为过去两三年(nián)时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资拿地(dì)之后，国有企(qǐ)业(yè)仍(réng)在持续性地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集(jí)中(zhōng)在核心城市，投资(zī)力(lì)度较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房(fáng)地(dì)产的复苏过(guò)程中，还面(miàn)临着一(yī)些不(bù)确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又在(zài)往下掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都等(děng)极个(gè)别城市四月环比(bǐ)三月(yuè)相对表现(xiàn)较好之外，包(bāo)括(kuò)北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表现也(yě)不太乐(lè)观。按照(zhào)现在的经(jīng)济(jì)状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压力(lì)、企业的(de)资金(jīn)面压力，可(kě)能会出现，到(dào)六月份房企为了(le)半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第(dì)二季(jì)度、第三季度增(zēng)长不(bù)确(què)定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资(zī)董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房(fáng)地(dì)产(chǎn)以及(jí)其上下游产业(yè)链的(de)复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在(zài)房地产以及上下游就(jiù)不是赚快(kuài)钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做(zuò)得比同行好(hǎo)得(dé)多(duō)的企业，会伴(bàn)随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐(nài)心地去(qù)等待它的基(jī)本面不断地凸(tū)显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅(jǐn)为举例分析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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