5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构(gòu)对(duì)于这一板块已经在悄然(rán)布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时所公布的(de)总份额(é)均较4月28日时(shí)有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方(fāng)国(guó)企(qǐ)央企获得增(zēng)持，持(chí)仓数量(liàng)占流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基金对房地(dì)产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末，公募所持(chí)有(yǒu)的房地产行(xíng)业标的(de)市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所(suǒ)持房(fáng)地产公司市值在股票资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是(shì)进(jìn)一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出(chū)现了三年来(lái)的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时(shí)，公募对(duì)房地产行(xíng)业(yè)的持股(gǔ)比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年(nián)一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持(chí)有房(fáng)地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股份、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)，持仓市值桂l车牌是哪里 桂L车牌号城市代号占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公募对于房地产的(de)投资愈发有集中于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板块排名(míng)最高(gāo)的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排(pái)名(míng)第二的是(shì)招商蛇口，排(pái)在(zài)第(dì)78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去(qù)年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地(dì)产(chǎn)龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科(kē)最(zuì)为(wèi)明(míng)显；其次(cì)是(shì)金地集团退出百大之列(liè)。但(dàn)考虑到(dào)房(fáng)地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季(jì)并非行业销(xiāo)售(shòu)旺(wàng)季，其传导到二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓上还需(xū)要时(shí)间周期。

　　形成共识(shí)的(de)是，经(jīng)济(jì)圈判断房地产已经进入大分化时(shí)代，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于三四(sì)线(xiàn)城(chéng)市。而映射到二级市场投资上，配置(zhì)房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按(àn)照产(chǎn)业周期来分类(lèi)，包括房(fáng)地产(chǎn)等几类行(xíng)业在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟(shú)期或者(zhě)衰退(tuì)期(qī)的行业，传统认知(zhī)上没有(yǒu)什么投资机会的(de)。但在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了一(yī)些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的(de)变化。”一不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公募基(jī)金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销售面(miàn)积(jī)很难再出现了(le)，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了(le)15万亿元。中国(guó)存量有400亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求端还需要(yào)有一定的政策(cè)出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产研究(jiū)员(yuán)吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城(chéng)镇化(huà)的(de)进(jìn)程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告别(bié)住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和房(fáng)价收入也(yě)不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及(jí)过(guò)快上(shàng)行的(de)房价，因而行业高增(zēng)的时代已经过(guò)去(qù)，未来行业(yè)的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴(bàn)随(suí)着地产的(de)高(gāo)杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易出现(xiàn)信(xìn)用风险问题(tí)（类似(shì)2022年(nián)的(de)民营地产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到供给侧出清的(de)过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的(de)公(gōng)司就(jiù)能(néng)够通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼的(de)方式，获(huò)得市占率的提(tí)升。当(dāng)行(xíng)业需求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有投资(zī)机会，机会在于城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到股票投资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个(gè)股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本月以来实(shí)现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好(hǎo)排(pái)名前五的公司月内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实(shí)发展，五一假期归来(lái)后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收(shōu)出涨停。从该股(gǔ)的基本(běn)面(miàn)来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的(de)主营业务(wù)为房地产(chǎn)开(kāi)发与(yǔ)经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各类机构都(dōu)有对其布局的例(lì)子(zi)。以(yǐ)3月31日(rì)时(shí)的首(shǒu)季十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募(mù)的迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长城资产管理(lǐ)公司(sī)等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金(jīn)桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅度复(fù)苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代出(chū)租率复(fù)苏(sū)至近年(nián)来(lái)最(zuì)高，另一方面则是公司拿(ná)地(dì)结算(suàn)持续性向好，从(cóng)数字上看，一(yī)季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背(bèi)景下(xià)，自然也(yě)吸(xī)引了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第(dì)一季度十大(dà)流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来看，知(zhī)名私募(mù)高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然在(zài)前(qián)十中，这(zhè)也是连续(xù)第三个季(jì)度(dù)他有的两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品杀(shā)入前(qián)十。同时榜单中还(hái)有(yǒu)一支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局(jú)，其当季还(hái)小幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要(yào)布(bù)局(jú)在深圳的地产公(gōng)司(sī)，一季报交(jiāo)出的也(yě)是(shì)一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两只公(gōng)募指基首季新(xīn)杀入十(shí)大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排(pái)名(míng)第九位，此(cǐ)外(wài)联袂(mèi)出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时(shí)，兴(xīng)证全(quán)球基金相关人(rén)士分(fēn)析：“经历(lì)过行业洗牌(pái)和(hé)兼并重组后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优质(zhì)土地(dì)供给较多（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问(wèn)题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机(jī)获取低成(chéng)本土地，龙头房企(qǐ)的拿地(dì)力(lì)度(dù)（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基本(běn)在30％以上；从融(róng)资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负(fù)债(zhài)率(lǜ)基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本(běn)看(kàn)，龙头房企的(de)融资成(chéng)本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的(de)销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在当前中(zhōng)特(tè)估(gū)的(de)浪潮下，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或存在发展的大(dà)好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结(jié)构性(xìng)机会依(yī)然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要(yào)又体现为库存的优(yōu)势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优质(zhì)的(de)开发(fā)资(zī)源(yuán)和良好的不动产资产运营能(néng)力的多(duō)重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于民营(yíng)地产公司也(yě)是更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地(dì)资源(yuán)债权债务关(guān)系等问(wèn)题，市场对民营(yíng)房开企业(yè)的资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出(chū)清(qīng)的过(guò)程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度(dù)提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的(de)盈(yíng)利和现金流(liú)创造能力，以此带来估(gū)值中枢的提升(shēng)，应该(gāi)关注估值(zhí)相(xiāng)对较低(dī)，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能力(lì)强、可(kě)以(yǐ)创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将出现分化，要关(guān)注(zhù)将受益于(yú)行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等(děng)国资背(bèi)景龙(lóng)头前途更为(wèi)光明。不过(guò)国投瑞银基金投资(zī)部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏(péng)表(biǎo)示：“需(xū)要客观地去持(chí)续(xù)观察国企央企在三个方面是(shì)否可以维持(chí)，首(shǒu)先(xiān)是(shì)融资成本保(bǎo)持(chí)低位，其次是销售(shòu)份额持续提升(shēng)，再次(cì)是拿地(dì)份额(é)持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据(jù)房企一季(jì)报梳理(lǐ)发(fā)现，对于(yú)2022年的(de)业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保利发(fā)展、滨江集(jí)团等房企营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大(dà)增速的(de)增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示(shì)，业绩(jì)出现明显(xiǎn)改(gǎi)善(shàn)的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过去(qù)两三年(nián)时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心(xīn)城市，投(tóu)资力度较大。投(tóu)资的驱(qū)动能够推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够(gòu)保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的复(fù)苏过(guò)程中，还面临着一些不确定性。其实整个(gè)市场从(cóng)四(sì)月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三(sān)月相对(duì)表现较好之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在内的绝大多(duō)数(shù)城市(shì)都出现环比下(xià)滑的(de)情况。而现在(zài)五月的市场表现也不(bù)太乐观(guān)。按照现在(zài)的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会出(chū)现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外(wài)的一个市场乏力(lì)现象。也就(jiù)是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊(hào)扬也向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房(fáng)地(dì)产以及其上下游产业链的(de)复苏速度都比(bǐ)想(xiǎng)象(xiàng)的要(yào)慢很多，我们(men)桂l车牌是哪里 桂L车牌号城市代号要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极(jí)为少数(shù)的(de)、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的(de)弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本面(miàn)不(bù)断(duàn)地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为(wèi)举例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖(mài)推(tuī)荐。）

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