5月以来，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金(jīn)为代表的机(jī)构对于这一(yī)板块(kuài)已(yǐ)经在(zài)悄然布(bù)局。数(shù)据显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时(shí)所公布的总份(fèn)额均较(jiào)4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季(jì)报统(tǒng)计，龙头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增(zēng)幅五只个股分(fēn)别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募(mù)基金对(duì)房地产的(de)配(pèi)置看(kàn)，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所(suǒ)持(chí)广州夏天温度一般多少度，广州夏天温度一般多少度正常股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地产公司市值(zhí)在股票资(zī)产中的占比却断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公(gōng)募对房地(dì)产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎(hū)在今年(nián)一(yī)季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房地产板(bǎn)块一季(jì)度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五个股分(fēn)别(bié)为保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于(yú)房地(dì)产的投(tóu)资愈发有(yǒu)集(jí)中(zhōng)于龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显示，在公(gōng)募基(jī)金(jīn)一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排(pái)在第96位(wèi)。对比去(qù)年四季报，变化之处首先(xiān)在于几只房地产龙头(tóu)股从排(pái)位上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是万科(kē)最为明显；其(qí)次是金地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地产是(shì)复苏链上(shàng)最后(hòu)一(yī)环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上(shàng)还(hái)需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进(jìn)入大分(fēn)化时代，一二(èr)线城市好于(yú)三四(sì)线城市。而(ér)映射到二级市场投资(zī)上，配置房地(dì)产(chǎn)行业轻松收(shōu)获行(xíng)业贝(bèi)塔的(de)红利期一去不返了(le)。“如(rú)果按照(zhào)产(chǎn)业周期(qī)来分类，包(bāo)括(kuò)房(fáng)地产等几类行(xíng)业在(zài)盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知(zhī)上没有(yǒu)什么(me)投资(zī)机(jī)会(huì)的。但在(zài)这(zhè)几年特殊的(de)行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了一(yī)些机会，背后的(de)逻辑是供给(gěi)侧发生了(le)更大的变化。”一(yī)不愿具(jù)名的上(shàng)海公募基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的(de)年销售(shòu)面(miàn)积(jī)很难再(zài)出现了，2022年光是居民(mín)存(cún)款数(shù)量增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中国存(cún)量有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定(dìng)的政策出来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今(jīn)日(rì)，无论(lùn)从城镇化的(de)进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住房短(duǎn)缺时代，而目(mù)前(qián)居(jū)民(mín)的杠(gāng)杆率(lǜ)和房价收入也(yě)不支撑每年(nián)18万亿元(yuán)的(de)销售额，以及(jí)过快上行(xíng)的(de)房价，因而行业高增的时(shí)代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回(huí)落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出(chū)现(xiàn)信(xìn)用风险问题(tí)（类似2022年的(de)民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行(xíng)业进入(rù)到供(gōng)给侧出清的过程。这个过(guò)程(chéng)中，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去(qù)了(le)，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城(chéng)市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对应到股(gǔ)票(piào)投(tóu)资，就(jiù)是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于(yú)这(zhè)样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区(qū)域性标的(de)成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从(cóng)具体的个(gè)股来(lái)看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个(gè)股，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只房地(dì)产类(lèi)标的(de)股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实(shí)现股(gǔ)价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰(qià)好(hǎo)排名前五的(de)公司(sī)月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安(ān)地产。排(pái)名第一的上实(shí)发展，五一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实(shí)发展的主营业务(wù)为房(fáng)地产开(kāi)发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服务为房地(dì)产销售(shòu)、房(fáng)地产租(zū)赁(lìn)、物业管(guǎn)理服(fú)务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合(hé)的(de)是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其(qí)第(dì)一(yī)季(jì)度的(de)收(shōu)入利润(rùn)规模大幅度复苏(sū)。究其(qí)原因(yīn)，一方面是该公司(sī)后疫(yì)情时代出租(zū广州夏天温度一般多少度，广州夏天温度一般多少度正常)率复苏至近年来最高，另一(yī)方面则(zé)是(shì)公司拿地结算(suàn)持续(xù)性向好，从数字(zì)上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向(xiàng)好背景下，自然也(yě)吸引了知名机(jī)构在其中持续驻(zhù)足(zú)。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品依(yī)然(rán)在前(qián)十中，这也是连续(xù)第三个季度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀(shā)入前十。同时榜(bǎng)单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其当季还(hái)小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要(yào)布(bù)局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司(sī)实(shí)现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大(dà)流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名第(dì)九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出现的机(jī)构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人(rén)士(shì)分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价(jià)值(zhí)更为(wèi)笃定突出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地(dì)供给较多（券(quàn)商测(cè)算对应(yīng)潜在(zài)毛利率在(zài)25％以上，目前(qián)房(fáng)企的利润率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企受限于信(xìn)用(yòng)问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙(lóng)头房企的(de)拿(ná)地力度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净(jìng)负(fù)债(zhài)率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而其他房(fáng)企的净(jìng)负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的(de)融资(zī)成(chéng)本(běn)不断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存(cún)在发(fā)展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机(jī)会依然存(cún)在(zài)，少部分公司尤其是(shì)央企占据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要又体现为库存(cún)的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较(jiào)低的融资成本，优质的开发资源和良(liáng)好(hǎo)的不动产(chǎn)资产运(yùn)营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民(mín)营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的(de)资产会有更多(duō)担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的(de)过程中，央国企相较于(yú)民(mín)企来说(shuō)估值的修复更明显。中特估的角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于(yú)集(jí)中(zhōng)度提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速(sù)发展阶(jiē)段更稳定且可预期的(de)盈利和现金流创造能力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该(gāi)关注(zhù)估(gū)值相对较(jiào)低，企(qǐ)业自身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可以创造(zào)持续现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的(de)概率比较低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受益于(yú)行业(yè)集中度提升(shēng)的头部(bù)公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路的(de)话(huà)，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等国资背(bèi)景龙头前途(tú)更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方面是(shì)否可以维(wéi)持，首先(xiān)是融资(zī)成(chéng)本保持低(dī)位，其(qí)次是(shì)销售份额持续提升，再(zài)次(cì)是拿(ná)地份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多(duō)给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据房企一季(jì)报梳理(lǐ)发(fā)现，对(duì)于(yú)2022年的业绩出(chū)现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利(lì)发(fā)展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实现(xiàn)了(le)业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速(sù)的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也是(shì)机构(gòu)的重(zhòng)仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产业内(nèi)人(rén)士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业(yè)绩广州夏天温度一般多少度，广州夏天温度一般多少度正常(jì)出(chū)现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为过(guò)去(qù)两三(sān)年时间，尤其是在2021年下(xià)半(bàn)年民(mín)营房企不(bù)怎么(me)投资拿地(dì)之后，国有(yǒu)企业仍(réng)在(zài)持续性地拿(ná)地，且(qiě)主要(yào)集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够推(tuī)动房企(qǐ)销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度(dù)市场恢复但仍处于(yú)调(diào)整(zhěng)的过程中，能(néng)够保(bǎo)有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过(guò)程中，还面(miàn)临着一(yī)些不确(què)定性。其实整(zhěng)个市场从(cóng)四(sì)月(yuè)份开始又(yòu)在(zài)往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别(bié)城市四(sì)月(yuè)环比三月相对表现较好之外，包括(kuò)北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市场(chǎng)表现也不(bù)太乐观(guān)。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以(yǐ)及(jí)市场的去库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会出(chū)现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现市场的(de)短期(qī)反弹(dàn)外的一个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季(jì)度(dù)、第三季度增长不确定性的(de)压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个(gè)房地产(chǎn)以及(jí)其上下(xià)游产(chǎn)业链的(de)复(fù)苏(sū)速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游(yóu)就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着(zhe)，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得(dé)多的企业(yè)，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出(chū)来。所以(yǐ)只能(néng)耐心地去等待它的基本(běn)面不断地凸显出(chū)来，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅(jǐn)为举例分(fēn)析(xī)，不做买卖推荐(jiàn)。）

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