近两(liǎng)年火爆(bào)的(de)创(chuàng)新产品公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人士对(duì)此(cǐ)表示，强制(zhì)分红机制(zhì)是(shì)公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长期投资(zī)价(jià)值，通过观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目(mù)底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒(xǐng)普通(tōng)投(tóu)资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不(bù)再产生(shēng)现金收(shōu)益形容农村的词语有哪些成语，形容农村的词语有哪些四个字，特许经营权分红(hóng)目(mù)前已包(bāo)含了(le)利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本(běn)金的(de)归(guī)还，在选择投资标的时应了(le)解(jiě)资(zī)产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例(lì)的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可(kě)供分(fēn)配金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有(yǒu)期(qī)分红收益(yì)，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二(èr)级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分(fēn)红预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可(kě)循(xún)。公募REITs的(de)分红主要来自基(jī)础设施(shī)资(zī)产(chǎn)的经营现金流(liú)，投(tóu)资人通过基金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市(shì)场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基金份(fèn)额二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格变(biàn)化导致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作(zuò)为(wèi)基金(jīn)份额(é)持有(yǒu)人(rén)实际获得(dé)的(de)现金(jīn)收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基(jī)金相关负责(zé)人称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高级副(fù)总监(jiān)李华(huá)平(píng)也(yě)表示，根据(jù)《公(gōng)开募集基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基(jī)础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配(pèi)金额(é)以现金形(xíng)式(shì)分配给投资(zī)者，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也(yě)认为，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红体现了这类(lèi)产品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债券派息(xī)，但(dàn)不等同于债券的固定利息回(huí)报，而是(shì)由可供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资(zī)者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具(jù)有较强(qiáng)的配(pèi)置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助(zhù)机构投资者稳定收(shōu)益。机构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资债(zhài)券(quàn)相对高的收益性，在(zài)有效(xiào)控制风险(xiǎn)的(de)前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到投资(zī)“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于(yú)未来(lái)分(fēn)红(hóng)水平的预(yù)期，也是影响REITs基金(jīn)二(èr)级市(shì)场价格走势的关键(jiàn)因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日(rì)，今年(nián)以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一(yī)定程度上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格波(bō)动受多重因(yīn)素的影响，投资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格(gé)的主要因素之(zhī)一，而稳(wěn)定的(de)分(fēn)红有利于吸引投资者(zhě)参(cān)与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)也表(biǎo)示(shì)，近期(qī)经济预(yù)期恢(huī)复，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债(zhài)券(quàn)回归(guī)的(de)过程；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业(yè)绩相对经济活(huó)力的改善(shàn)有一(yī)定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对(duì)基金(jīn)份额的开盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根据单位基金份额的分红金额进行(xíng)计算。除权(quán)操作是对分(fēn)红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在(zài)基金(jīn)分(fēn)红前后均可以(yǐ)获(huò)得公(gōng)平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持有产品的特(tè)性(xìng)，关(guān)注(zhù)二(èr)级市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体收(shōu)益的(de)影响程度。”中航基(jī)金(jīn)相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包括(kuò)利润分配和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红前提是本金之(zhī)上的(de)增值部分不同，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期(qī)间的(de)“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的(de)比例是变动的，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红差(chà)异(yì)很大(dà)，大多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限(xiàn)到期(qī)后基金价值面临极(jí)大不确定性(xìng)，这是该类投资(zī)者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要(yào)有特(tè)许经营权(quán)类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产权类产品的(de)收(shōu)益主要包括每年(nián)的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收益(yì)主要(yào)来自项目每年(nián)的现金分红。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权类资产的分红包(bāo)括了利(lì)润分(fēn)配和本金的(de)归还，两者(zhě)的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者(zhě)在选择投(tóu)资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属性(xìng)不同而形成区别(bié)。特许(xǔ)经营权类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红(hóng)相(xiāng)当于包(bāo)含“本(běn)金+收益(yì)”，分红(hóng)相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层(céng)资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格(gé)和分红有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也(yě)认为，与产权(quán)类项目相比，特许经营(yíng)项目在(zài)经营权到期后(hòu)不再能产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金(jīn)额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个(gè)特点，剩(shèng)余经营(yíng)期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具(jù)备更高的分派率水平。对(duì)于(yú)剩余期限较(jiào)长的特许经营权(quán)项目，即(jí)使分派率相对较低，也有足够(gòu)年(nián)限收(shōu)回本金并(bìng)取得收(shōu)益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负责(zé)人提醒投资者(zhě)注(zhù)意，特(tè)许经营(yíng)权(quán)项目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不进行扩募的(de)情(qíng)况下，基金份额单价随(suí)着分(fēn)派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来(lái)自项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目的土地或建筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再加上到(dào)期(qī)后通(tōng)过对(duì)建筑的(de)更(gèng)新改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出(chū)让(ràng)金等追加投(tóu)资，有机会进(jìn)一步(bù)延长经营(yíng)期限。这(zhè)种类似永续经营(yíng)的假设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备(bèi)更(gèng)显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内(nèi)人士还(hái)表示，在产品(pǐn)分红期(qī)，投资(zī)者可以观(guān)测经营活动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)、内部收益率等(děng)指标(biāo)，来观察和评(píng)估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关(guān)的(de)指标有两个(gè)：一是(shì)年报中披露的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本(běn)质(zhì)性区别。经营活动产生的(de)现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配的现(xiàn)金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现(xiàn)金影响利(lì)润表的项目进行调整，加期初现金，最终得(dé)到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体现在相对(duì)股(gǔ)债市场(chǎng)独(dú)立的资(zī)产(chǎn)配置功能，比较(jiào)适合长期(qī)持有。建议投资者对(duì)经营权类的资产可(kě)以更(gèng)多关(guān)注(zhù)内(nèi)部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多关注(zhù)分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产的(de)经营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层资产运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投(tóu)资者(zhě)可综合(hé)考虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管理人(rén)实力等多重因素(sù)来选择投资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券研报也显示(shì)，公募(mù)REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易(yì)带来(lái)的短期博弈(yì)机(jī形容农村的词语有哪些成语，形容农村的词语有哪些四个字)会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市场接连回调，建议(yì)投(tóu)资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书(shū)均会(huì)载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金额(é)预(yù)测(cè)。投资者可以将REITs的(de)实际(jì)分红金额与募(mù)集(jí)材料中披露预测(cè)进(jìn)行比较(jiào)分(fēn)析(xī)，结合(hé)经济及市场的实际(jì)环境(jìng)，对基础设施项目(mù)的运营业(yè)绩及(jí)REITs的管理能力进(jìn)行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上(shàng)述负责人也称。

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