5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基金为(wèi)代(dài)表的机构对(duì)于这一(yī)板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布的(de)总份额均(jūn)较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金一季(jì)报统计(jì)，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企央企获得(dé)增持(chí)，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置(zhì)房(fáng)地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红(hóng)利(lì)时代(dài)已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公(gōng)募基金对(duì)房地产的配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持有的(de)房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业标的(de)市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数(shù)值(zhí)更(gèng)是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年(nián)来的首次回升(shēng)，年底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业(yè)的(de)持股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎在(zài)今年一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房(fáng)地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发(fā)股份(fèn)、滨江集团，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高(gāo)的是保利发展，在基(jī)金(jīn)重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而(ér)老牌(pái)龙头股万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年四季报，变化之处首先(xiān)在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金地集团退出(chū)百大之列(liè)。但考虑(lǜ)到房地产是复苏(sū)链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判(pàn)断房地(dì)产已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于(yú)三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等(děng)几类行(xíng)业在盖特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟期或者衰退期的(de)行业(yè)，传统(tǒng)认(rèn)知上没有什么投资机会的。但在(zài)这几年特殊的(de)行情里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发(fā)生了更(gèng)大的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公募基(jī)金经理指出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方(fāng)米(mǐ)的(de)年销售(shòu)面积很(hěn)难再出现了，2022年(nián)光是(shì)居民存(cún)款数(shù)量增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑存量(liàng)地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一(yī)定的政策(cè)出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日(rì)，无论从城镇(zhèn)化的进(jìn)程(chéng)，还是人均住房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已(yǐ)告(gào)别住房短缺时代(dài)，而目前(qián)居(jū)民(mín)的杠(gāng)杆率和房价收入(rù)也(yě)不(bù)支(zhī)撑(chēng)每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价(jià)，因而行业高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信(xìn)用风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的民营地(dì)产爆(bào)雷），行业进入到(dào)供给(gěi)侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强(qiáng)的公司就能够通(tōng)过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方(fāng)式，获(huò)得市占率的提(tí)升。当行(xíng)业(yè)需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多(duō)出(chū)现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地(dì)产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房(fáng)地(dì)产类标的股中，本(běn)月以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的达到(dào)了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰(qià)好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归(guī)来后日(rì)成(chéng)交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续两个(gè)交(jiāo)易日收出涨停(tíng)。从(cóng)该股的(de)基本面来看(kàn)，上实发展的(de)主营业(yè)务(wù)为房地产开发与经营(yíng)。公司(sī)的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务为房地(dì)产销售、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营(yíng)。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来(lái)看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募(mù)的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公(gōng)司等都跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二(èr)的浦东金桥也是上海(hǎi)本地(dì)房企，其(qí)第一季度的收入利(lì)润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季(jì)度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也吸引了知名(míng)机构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度十大(dà)流通(tōng)股股东来看，知名私募(mù)高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品依然在(zài)前(qián)十中，这也是连续(xù)第三个(gè)季度他有的两只(zhǐ)产品杀入(rù)前十。同(tóng)时榜单中还有(yǒu)一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布(bù)局在(zài)深圳的(de)地产公司，一季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名(míng)第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国(guó)际(jì)和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基(jī)金相关人士(shì)分析：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅(fú)降温(wēn)，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企的(de)利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题或者(zhě)资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额(é)）基本(běn)在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净(jìng)负(fù)债率基本在(zài)70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙(lóng)头房企明(míng)显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国(guó)企(qǐ)地产股或存(cún)在发展(zhǎn)的(de)大好机会(huì)。中(zhōng)信证券(quàn)指(zhǐ)出(chū)：“房(fáng)地产(chǎn)行业的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是(shì)央企占据(jù)显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表疫情转段是什么意思，中专转段是什么意思现出较低的融资成(chéng)本，优质的(de)开发资源和良好的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估(gū)，国央企相较于(yú)民营地产(chǎn)公司也(yě)是更有优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于(yú)减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资(zī)产会有更多(duō)担忧和质(zhì)疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业(yè)出清的过(guò)程中，央国企相较于民企(qǐ)来说(shuō)估值的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中长期的维度看，行(xíng)业(yè)的逻辑在于集(jí)中度提升(shēng)后，行(xíng)业进(jìn)入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且(qiě)可(kě)预期的盈(yíng)利(lì)和现金流创造能力(lì)，以(yǐ)此带来估(gū)值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应该关注(zhù)估值相对(duì)较(jiào)低，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低，行(xíng)业内部(bù)将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部(bù)公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一思路(lù)的(de)话，或许还是(shì)保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇(shé)口(kǒu)等(děng)国资(zī)背景龙头(tóu)前途(tú)更为(wèi)光(guāng)明(míng)。不过国投瑞(ruì)银基金(jīn)投资(zī)部副总(zǒng)监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要客观(guān)地去持(chí)续观察国企央企在(zài)三个(gè)方面是(shì)否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其(qí)次是销售(shòu)份额(é)持续提升，再次是拿地份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要多给(gěi)一些耐心(xīn)<疫情转段是什么意思，中专转段是什么意思/p>

　　而《红周刊》也根(gēn)据房(fáng)企一(yī)季(jì)报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的(de)业绩分化(huà)更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增速的(de)增长(zhǎng)。而(ér)这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资(zī)拿地之(zhī)后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在持续性(xìng)地拿地(dì)，且主要集中在核心(xīn)城市，投(tóu)资力(lì)度较大。投(tóu)资的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一(yī)季(jì)度市(shì)场(chǎng)恢复但仍处(chù)于(yú)调整的(de)过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过程中(zhōng)，还面临着一些不确定(dìng)性。其(qí)实整个市场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极(jí)个别城市四月(yuè)环比三月相对(duì)表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在五月(yuè)的市场表现也(yě)不太(tài)乐观(guān)。按(àn)照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收(shōu)入情况，以(yǐ)及(jí)市场的(de)去库存(cún)压力、企业(yè)的资金面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了半年(nián)报(bào)冲(chōng)业绩出现市场(chǎng)的短期反弹疫情转段是什么意思，中专转段是什么意思外的一(yī)个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资(zī)董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，现在(zài)整个(gè)房地产以及其上下(xià)游产(chǎn)业链的复(fù)苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我(wǒ)们要多(duō)给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及(jí)上下游(yóu)就不是赚快钱(qián)的时候(hòu)，只能赚他基(jī)本面(miàn)的钱(qián)。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出(chū)来(lái)，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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