文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建设工作会议提(tí)出“有(yǒu)条件的可以进(jìn)行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山(shān)东、安(ān)徽(huī)、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等地明确(què)表(biǎo)态(tài)，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房(fáng)预售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者(zhě)的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，这是房地产从(cóng)大开发时代步入高质量(liàng)发展阶(jiē)段(duàn)的必然趋(qū)势，也是对购房(fáng)老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公(gōng)平(píng)的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。以后(hòu)一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制四大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略(lüè)、人(rén)地挂(guà)钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如果按(àn)照经济规(guī)律办事(shì)，中国(guó)一定能实(shí)现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆(lù)和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解好(hǎo)这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预售(shòu)制、改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家(jiā)想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的(de)单方(fāng)面不公(gōng)平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎(hū)承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期(qī)一(yī)般为两年(nián)，在(zài)此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期(qī)办(bàn)理甚(shèn)至不能(néng)交房的风险。从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企(qǐ)过度(dù)举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)。取消预(yù)售(shòu)制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取消预(yù)售(shòu)制度(dù)？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早源于(yú)中(zhōng)国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期(qī)房，是一(yī)种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于(yú)商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度(dù)。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了(le)！发达国家一般有严格的监管保障措(cuò)施，开发商在项目获得(dé)政府批准后才可以(yǐ)开(kāi)始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像(xiàng)中国一样在(zài)支(zhī)付完首付(fù)款后从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而(ér)是根据开(kāi)发商工程(chéng)进度在完(wán)全(quán)交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要严格的资金(jīn)监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如(rú)果没(méi)有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定(dìng)历(lì)史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国(guó)住房进入存(cún)量时(shí)代，取消预售(shòu)制度(dù)有助于降负(fù)债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社(shè)会，当(dāng)然(rán)这需要配套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技(jì)术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地产回归(guī)实体经济和居(jū)住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所(su2023年初一什么时候军训，初一什么时候军训2022ǒ)见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是(shì)以客(kè)户(hù)为中心(xīn)，房(fáng)地产也(yě)不(bù)能例外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实(shí)施现(xiàn)房销售(shòu)是实现(xiàn)老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业(yè)企(qǐ)业健康发展的(de)重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结(jié)合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三(sān)好生、新模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作(zuò)者十年(nián)前(qián)在国务院发展研究中心参(cān)与财税改(gǎi)革方案研究时，对(duì)预(yù)售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行过长(zhǎng)期系统的专项研(yán)究。（参(cān)考后(hòu)来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五十年代在(zài)中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是(shì)地产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住(zhù)宅(zhái)，住(zhù)房的需(xū)求是相当高，不过大多(duō)数居民的(de)储蓄很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚(hòu)的资金实力(lì)才(cái)能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开始(shǐ)探(tàn)求新(xīn)的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入房地产销售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司(sī)，凭借商业(yè)直觉和多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商(shāng)品流(liú)通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻(xún)求方法加快自(zì)身资金周转。当时(shí)其在购下九龙(lóng)的一块地盘(pán)后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先(xiān)收取买家(jiā)的订金，采用(yòng)类似租金(jīn)的分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就拥有了(le)自己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的(de)资金压力，加(jiā)速了房屋(wū)的(de)建(jiàn)造和销售，也解(jiě)决了制(zhì)造商的资金(jīn)问题，降(jiàng)低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售(shòu)楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为(wèi)当(dāng)时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效(xiào)率地解决(jué)了核心(xīn)的住房供不(bù)应求的(de)问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推动了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建立健(jiàn)全的监管(guǎn)机制，促(cù)进市场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大(dà)角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中(zhōng)国(guó)香港管理部(bù)门提升了对(duì)于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全(quán)部支付，还(hái)要(yào)证(zhèng)明(míng)自身有资金等(děng)能力把项目完成(chéng)，资金(jīn)需放(fàng)入律(lǜ)师所托管，支(zhī)取时需(xū)律所和(hé)建筑师的(de)核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国香港要求(qiú)律师行在(zài)银行开(kāi)设的信托(tuō)账户（监管账户(hù)）、开发(fā)商操作等(děng)采取(qǔ)全透明化机制(zhì)，且银行的责任(rèn)上(shàng)升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将成最大(dà)风(fēng)险方(fāng)，后续需自身推动(dòng)项目(mù)完工。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内(nèi)地优(yōu)先发展重(zhòng)工业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期发展工(gōng)业化的(de)进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化(huà)配套问题(tí)，才(cái)能进一步推进(jìn)城市化。但当时(shí)推行的是“统一(yī)管理，统一分(fēn)配，以租(zū)养房(fáng)”的福利分(fēn)房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房(fáng)制度也(yě)出(chū)现了分配不(bù)公(gōng)、效率低(dī)、配套差(chà)等问(wèn)题，因此福(fú)利分(fēn)房制度不再适用于当时(shí)的(de)国(guó)情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市场面(miàn)临商品(pǐn)房(fáng)的(de)需求(qiú)量大，而社会缺少大型房(fáng)地(dì)产开发商，商品房供(gōng)应量小的困(kùn)境，此时引入(rù)中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步(bù)引(yǐn)进中国香港预售(shòu)商品房制(zhì)度，先后出(chū)台多(duō)项文件，大力支持国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出(chū)台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度(dù)改革，加快(kuài)住房建(jiàn)设的通知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住房(fáng)无偿实(shí)物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币(bì)化、住房供给商(shāng)品(pǐn)化、社(shè)会(huì)化的住房新体制，从计划经济下(xià)的福利分(fēn)房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的商(shāng)品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了(le)房(fáng)企缺少资金和开(kāi)发时间周期长的(de)两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动(dòng)开发模(mó)式，住房供应速度(dù)加(jiā)快(kuài)。自(zì)此中国内地开始房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅(xùn)速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用(yòng)推(tuī)动(dòng)了房地产市(shì)场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后，经调整形(xíng)成契合中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制(zhì)的初(chū)衷(zhōng)是为了(le)缓(huǎn)解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房(fáng)建设(shè)。具体来说，是指房(fáng)地(dì)产开发(fā)企业将(jiāng)正在(zài)建(jiàn)设(shè)中的房(fáng)屋预先(xiān)出售给购房者，由购(gòu)房(fáng)者支付定金或(huò)房款(kuǎn)的(de)行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品(pǐn)房预售流程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商(shāng)办理预售许可证-签(qiān)订(dìng)商品(pǐn)房买卖(mài)合(hé)同-进行备(bèi)案登(dēng)记和(hé)预告(gào)登(dēng)记-交(jiāo)付(fù)房(fáng)屋。在购房过2023年初一什么时候军训，初一什么时候军训2022(guò)程(chéng)中，购房者需要(yào)一次(cì)性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的(de)形(xíng)式一(yī)次性(xìng)付清(qīng)剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未建(jiàn)成，开发商可(kě)能已拿到了全(quán)部(bù)购房款，这点(diǎn)与(yǔ)中国(guó)香港的按(àn)照工程进度付款有所不(bù)同(tóng)。对中国内地(dì)的开(kāi)发商而言，预售制(zhì)商品房也开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩(suō)短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应，推(tuī)动了(le)城镇化(huà)发展(zhǎn)进(jìn)程。预(yù)售制在过(guò)去20多年对中国(guó)内地房地(dì)产市(shì)场的稳步发展起(qǐ)到了(le)重要作用，不仅解决了房地(dì)产市场快(kuài)速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民居住水平(píng)，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全(quán)民(mín)蜗(wō)居到(dào)基本适居，住房事业取得(dé)巨大进(jìn)步，数十年时间走完(wán)发达国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进(jìn)入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区(qū)面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从(cóng)不(bù)到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增(zēng)至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当前已成为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售最(zuì)主要方(fāng)式(shì)，2005年中(zhōng)国内地商品住(zhù)宅期房销售面(miàn)积占(zhàn)总(zǒng)销售面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了中国内地房(fáng)地产行业的发展。中国内(nèi)地房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业(yè)各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房地(dì)产企业从无到有、从(cóng)国企(qǐ)先(xiān)行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国内(nèi)地经(jīng)济(jì)高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游产业链特别(bié)长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地产对金(jīn)融(róng)、批发、建材的带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全(quán)社会固(gù)定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道(dào)，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占银行(xíng)各项贷(dài)款(kuǎn)余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之(zhī)一。从(cóng)房地产融资存量占(zhàn)社融(róng)存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积违(wéi)约，将导(dǎo)致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效应渠(qú)道(dào)，根(gēn)据(jù)我们(men)的《中国住(zhù)房市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元(yuán)，大(dà)于美(měi)国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三国(guó)合计(jì)的(de)31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房市值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房(fáng)市(shì)值的(de)比例(lì)较高，主要是因(yīn)为住房市值高(gāo)，以及(jí)中国(guó)资本市场发育(yù)尚不(bù)成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投(tóu)资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前(qián)的负面(miàn)效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看(kàn)，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利(lì)息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外，购房者和(hé)开(kāi)发商之间(jiān)的(de)购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如(rú)果开(kāi)发商发生违(wéi)约，购房者只能根据购房合(hé)同向开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需要(yào)根(gēn)据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业(yè)层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，资金若(ruò)遇到(dào)下(xià)行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市(shì)场波动或(huò)经营不(bù)善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房者签订的(de)预售合同(tóng)和(hé)按揭合同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能(néng)力或短期(qī)不(bù)能还款(kuǎn)等，则风险完全(quán)由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监管(guǎn)资金(jīn)去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾(wěi)”，归(guī)根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即(jí)没钱(qián)付工程款。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办(bàn)法》中明确(què)规定了开发企业预售商品房所得(dé)款项应当用(yòng)于有关(guān)的工程建设(shè)，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国(guó)并没(méi)有统一的预售(shòu)资金监管(guǎn)规定，各地实(shí)行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比(bǐ)例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的(de)建安成本乘以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额(é)报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进(jìn)入(rù)监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)、或(huò)进入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继(jì)续还款。那(nà)么，监管账户资(zī)金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大(dà)开(kāi)发时代的(de)高(gāo)周转背景下，抽调预(yù)售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承(chéng)包方，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而(ér)拨(bō)付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进度(dù)所(suǒ)需。通(tōng)过这些方式套(tào)取的资金，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提供了(le)资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但一(yī)定程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度(dù)呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房(fáng)者预(yù)付资金，一般(bān)设有定(dìng)金或(huò)预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购(gòu)房者支付的预付(fù)款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，绝大部(bù)分房(fáng)款在房屋(wū)交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般(bān)以定金(jīn)方式(shì)支(zhī)付(fù)，或(huò)按工程进度(dù)分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预(yù)售商品房(fáng)提供期(qī)房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或(huò)第(dì)三方验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)购房(fáng)者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是(shì)开(kāi)发商为(wèi)购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条件返还，最低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节(jié)，定金比例(lì)一(yī)般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金(jīn)或首付外(wài)，购房者在(zài)房屋交付后通过按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资(zī)金，购房者的定(dìng)金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险公司(sī)的信(xìn)托账户监(jiān)管。如果开发(fā)商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何(hé)责任(rèn)与损失。而开发商(shāng)在房屋(wū)建设(shè)过程中(zhōng)的(de)资金全部(bù)来自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商提供一定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银(yín)行有充分动机监管开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋交付时需(xū)取得(dé)由(yóu)政府相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期(qī)房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按(àn)揭(jiē)按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋(wū)。签(qiān)署购房(fáng)合同前，购房(fáng)者需(xū)支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签(qiān)订合同后定(dìng)金退(tuì)还。如由于(yú)任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者需支(zhī)付公证费(fèi)和土地交易税，分(fēn)别为房(fáng)屋(wū)售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方(fāng)面(miàn)，德国没(méi)有规定(dìng)最低首付比例，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德(dé)国也采取按(àn)工期支(zhī)付房款的制度(dù)，一(yī)般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节(jié)点、比例因(yīn)项目(mù)而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完(wán)工(gōng)、内部水暖电路完(wán)工(gōng)、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室内清(qīng)洁(jié)及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付(fù)比(bǐ)例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面(miàn)，购房者可在支(zhī)付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率(lǜ)，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一(yī)定(dìng)使(shǐ)用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针对期房(fáng)设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是(shì)当房屋(wū)出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或(huò)修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预(yù)售制设(shè)有10％定金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制，交房(fáng)前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内容确认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英(yīng)国采取按工程进度(dù)付款的方式，但(dàn)是交房前(qián)付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规定房屋(wū)必须(xū)经过房产(chǎn)公证公司的检验验(yàn)收(shōu)后才能交付(fù)，交付后(hòu)方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英国期房预售资金监管极为严(yán)格，资金也由(yóu)律师监管，在确认(rèn)工程进度(dù)、支(zhī)付(fù)相关款项过(guò)程中，由(yóu)买(mǎi)房律师将(jiāng)资金(jīn)转给(gěi)卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给开(kāi)发商，即(jí)资金在进入开(kāi)发商(shāng)账户前(qián)经(jīng)过两道关(guān)口(kǒu)，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开发商必须完(wán)成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上(shàng)“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日(rì)本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修(xiū)订，目前是唯一一部规范期(qī)房交易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房(fáng)者支付定(dìng)金超过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的(de)部分，法律要求开发商必须完成定金保全(quán)措施才可(kě)预售。什么是定金保全措(cuò)施？即(jí)买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保险机(jī)构签订定金保(bǎo)证委(wěi)托(tuō)合(hé)同，设置购房者定金的(de)保证或(huò)保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书(shū)交付给(gěi)购房(fáng)者。除定金外(wài)，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭(píng)保证(zhèng)金证明书向金融机构或保证(zhèng)机(jī)构或保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)兑付，同时(shí)，开(kāi)发(fā)商需向购(gòu)房者赔付违约金(jīn)，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多不超20％的(de)定金，签(qiān)订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者即(jí)可(kě)向银行申请贷(dài)款，但交房(fáng)后(hòu)才开始按揭贷(dài)款，除定金外的(de)剩余房款在交(jiāo)房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房者(zhě)违约(yuē)可返(fǎn)还相当于3.75％房款的(de)订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进(jìn)银(yín)行专门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环(huán)节(jié)，新加坡开(kāi)发(fā)商(shāng)有统一的选购权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税(shuì)，同时购房者向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期(qī)房(fáng)同样(yàng)采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发(fā)展商(shāng)条例》对(duì)期房付(fù)款流程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支付节点一(yī)般为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度放款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购房者的订(dìng)金(jīn)与付(fù)款会存入银(yín)行专门的(de)项目资(zī)金(jīn)账户，账(zhàng)户资(zī)金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政策出(chū)手临界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给予强有力的金(jīn)融工(gōng)具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还(hái)在(zài)正(zhèng)常运转的房企包括民营(yíng)企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每个(gè)房企(qǐ)配(pèi)套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长效机(jī)制(zhì)四大关(guān)键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环(huán)节(jié)，建立开发商违(wéi)约后(hòu)定金(jīn)保护机制(zhì)，如将(jiāng)已支(zhī)付定金冻结(jié)至房屋交付阶(jiē)段，保障购房(fáng)者(zhě)定金(jīn)安全。签订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工程进(jìn)度付(fù)款机(jī)制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金监管环(huán)节，引入(rù)独立于开发商、银行的(de)第三方资(zī)金监管机构，或由政府(fǔ)相关(guān)部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪(nuó)用(yòng)现象。交(jiāo)付环节(jié)，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修(xiū)期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全(quán)权负责、免费维修，购房者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是(shì)权(quán)宜之计，现在(zài)全国套(tào)户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。另(lìng)一方面(miàn)，取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的(de)产(chǎn)品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民(mín)众的最根(gēn)本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣(liè)币。

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