导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中国地(dì)产步入大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年是中国房地(dì)产市场黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清(qīng)中国(guó)城镇存量住(zhù)宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此判(pàn)断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国(guó)地产存(cún)量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第七(qī)次人(rén)口普查调查(chá)数(shù)据显示城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成(chéng)，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间(jiān)房所能(néng)满足，它(tā)与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素(sù)密切相关。中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间数较发达国家(jiā)还(hái)有很大(dà)差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味着中国(guó)住宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发现中(zhōng)国城(chéng)镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直接公(gōng)布中(zhōng)国家庭(tíng)户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我们根(gēn)据(jù)商品住(zhù)宅套数、商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似乎意味(wèi)着户户(hù)有(yǒu)房，然而事实上中国住(zhù)宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房(fáng)地(dì)产市场的(de)住宅(zhái)套(tào)户(hù)比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为(wèi)户(hù)均一套房无法满(mǎn)足流动(dòng)人口(kǒu)的租(zū)赁和置业需求。全国总人口的(de)近三成都是(shì)流动人口，流动人口会(huì)选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产仍(réng)有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户(hù)、两人户占(zhàn)比不(bù)断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将(jiāng)延(yán)续，带来(lái)新户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，区域(yù)经济资源分配的再集(jí)中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更(gèng)大(dà)房子(zi)”的改善性需求(qiú)正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步(bù)入(rù)大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，这是过(guò)去二(èr)十年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那(nà)么当下房地产大分化时代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能级城市之间(jiān)，不同(tóng)区域(yù)板块之间，不同品(pǐn)质住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全(quán)国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜(xī)由(yóu)于住宅存量数据并未公布(bù)，我们无(wú)法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有住宅(zhái)套数(shù)，回答当前的房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩了(le)？据此(cǐ)判(pàn)断未(wèi)来房(fáng)地产市(shì)场会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数据以及80多(duō)万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋(wū)实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院(yuàn)等非(fēi)住宅。总的(de)算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家庭户居民人(rén)均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)大于1，看似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素(sù)密切相关(guān)。单单(dān)从人(rén)均住宅间数不能完全反映出城(chéng)镇(zhèn)居民的居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家庭为(wèi)单位购买成(chéng)套住宅，一(yī)套设施齐全的住(zhù)宅才是(shì)城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住(zhù)宅，另一(yī)类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直接(jiē)公(gōng)布城镇住宅(zhái)数量。居(jū)民住(zhù)宅相关数据有两(liǎng)处可(kě)以直(zhí)接(jiē)公布，一是(shì)每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)（统计局(jú)）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可(kě)忽(hū)略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来每年商(shāng)品住宅(zhái)销售(shòu)套数相加，我们就能(néng)够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住(zhù)宅和非(fēi)商(shāng)品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅(zhái)累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售(shòu)以期房为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售中期房占比近(jìn)9成(chéng)。本(běn)文去(qù)除商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套(tào)数里的期(qī)房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)=截止到2022年商品住(zhù)宅累计(jì)销售(shòu)套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额(é)。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的(de)住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占比(bǐ)3一般动画一秒多少帧，逐帧动画一秒多少帧.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁(lìn)廉(lián)租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他(tā)住(zhù)宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)都(dōu)是商(shāng)品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租(zū)赁其他(tā)住(zhù)宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二(èr)手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)增幅为(wèi)过去(qù)十年变化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅(zhái)的实(shí)际变(biàn)化比例(lì)，从(cóng)而(ér)我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末(mò)，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已(yǐ)购期(qī)房，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会(huì)在(zài)2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭都会(huì)拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三(sān)点含义(yì)

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存(cún)量供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市场供需(xū)平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素(sù)产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国(guó)和日本(běn)的(de)住宅套户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一套房，就会(huì)造成人口净(jìng)流入地(dì)的住宅(zhái)市场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会(huì)选择在大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人(rén)口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人(rén)口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口实(shí)际(jì)上会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市(shì)租(zū)赁一(yī)套房，在房价(jià)较低的县(xiàn)城购(gòu)买一套房。所以说户均一套(tào)房无法满足庞(páng)大流动人(rén)口(kǒu)的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依(yī)然有不少老旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构(gòu)松(sōng)散、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的不便(biàn)和(hé)安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨(chú)房(fáng)。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难(nán)满足现(xiàn)代生活需求，在(zài)未来(lái)大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住(zhù)宅(zhái)为一居室和二居(jū)室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这(zhè)与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未(wèi)来地产(chǎn)的需求驱动力(lì)

　　根据七普数(shù)据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和(hé)老旧小区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一(yī)半的(de)家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不(bù)及全国(guó)人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若(ruò)按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都(dōu)高(gāo)于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊(tān)面积后，中国的人均可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房(fáng)。即便如此，中(zhōng)国(guó)人口静态结构(gòu)和动态趋势(shì)演绎，决(jué)定了中国未来(lái)地产仍有需(xū)求释(shì)放。户均(jūn)1套(tào)住宅现(xiàn)实之下，中(zhōng)国未(wèi)来(lái)城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩(suō)小，家庭户数增多，新(xīn)户购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不断(duàn)下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇一般动画一秒多少帧，逐帧动画一秒多少帧户均人口规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人(rén)户的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继(jì)续延续，导致户数会因户(hù)均(jūn)人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来(lái)的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐(zhú)步向经(jīng)济带、都市圈中心城市流入，区域经济资(zī)源(yuán)分配的再(zài)集中吸(xī)引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及(jí)到买房(fáng)租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量(liàng)为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自(zì)然增加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧小区改(gǎi)善性需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)和原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了(le)商品(pǐn)住宅。租(zū)房、购(gòu)买经(jīng)济适(shì)用房和其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧(jiù)城(chéng)改造，商品住宅(zhái)的(de)占比(bǐ)势必会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧(jiù)的(de)城中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量低(dī)、基础设施配(pèi)套差、没有或(huò)少有物业管理(lǐ)，居民(mín)追求美好、宜居(jū)生活(huó)的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提(tí)高生(shēng)活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持(chí)住宅改善(shàn)等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较(jiào)其(qí)他国家依(yī)旧存在(zài)不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发展水平的提(tí)高，中国(guó)的(de)人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，供(gōng)需出(chū)现错配，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量的供(gōng)需(xū)冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这(zhè)种分化不单局限(xiàn)于(yú)城市能(néng)级之(zhī)间差异(yì)，优质小区和老(lǎo)旧二手房之(zhī)间(jiān)的差异(yì)也将(jiāng)越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示

　　人口(kǒu)普查数据(jù)调查的是(shì)人，并不(bù)是针对(duì)住(zhù)宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增(zēng)速可(kě)能超(chāo)预期。

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