饱受争议的二手房交易中介(jiè)费(fèi)问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部(bù)、市场监管总局(jú)联合发布(bù)了关于规范房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务的意见(jiàn)。意见(jiàn)提及，近(jìn)年来，部分房地产经纪(jì)机构存在(zài)利用房源(yuán)客(kè)源优(yōu)势收取过(guò)高(gāo)费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户个人(rén)信息等问题，加重交易(yì)当(dā白头发从哪开始白，白头发从发梢开始白是什么原因ng)事(shì)人负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两(liǎng)部门从加(jiā)强从业主(zhǔ)体管理、明(míng)确(què)经纪(jì)服务内容、合理确定经(jīng)纪服(fú)务收费、严格(gé)实行明码标价(jià)等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二线城市二手房交易(yì)占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海(hǎi)为例，二(èr)手房占市场成交比例超过80％，大(dà)量二手房成交依赖(lài)中介居间成交(jiāo)，房地产(chǎn)调控重(zhòng)心逐渐从开(kāi)发商过渡到中介公司(sī)。

　　广(guǎng)东省城规(guī)院住房政策(cè)研究中心(xīn)首(shǒu)席研(yán)究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属于金额(é)不低的大宗(zōng)交(jiāo)易，由于二(èr)手房交易(yì)成本较高、交(jiāo)易周期(qī)较(jiào)长，具有非常强的专业性，居民往往通(tōng)过中介来(lái)完成(chéng)。但很多中介(jiè)利用信息不(bù)对(duì)称等问题，将非(fēi)必要的收费夹带其中，如收(shōu)取(qǔ)过桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对居(jū)民造成(chéng)额外的负(fù)担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于(yú)二手房市场交易过程中存在(zài)的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务在内的相关市场交(jiāo)易(yì)行为(wèi)及其主体进行(xíng)规范和秩序(xù)整顿，是房地产市场(chǎng)管理和(hé)调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作(zuò)的意义更大，也(yě)更(gèng)急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手(shǒu)房(fáng)市场中(zhōng)，历来对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行业关(guān)注最多的一个话题，便是房地产经(jīng)纪服务费的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关(guān)部门主(zhǔ)要监管的重点，将是对(duì)房地产经(jīng)纪服务收费及中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋(wū)交易过程中，部分价值不菲(fēi)的房(fáng)屋(白头发从哪开始白，白头发从发梢开始白是什么原因wū)，往往要缴纳一(yī)笔金额不低的中(zhōng)介费。以北京某房(fáng)地产经(jīng)纪服务机构(gòu)2.7％的服(fú)务费(fèi)率计算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为(wèi)27万。

　　在合理确(què)定经纪服务(wù)收费上，两部(bù)门在此次意见中提(tí)及(jí)，房地产经纪机构要(yào)合(hé)理降低住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定(dìng)价。引导由交易(yì)双方共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房(fáng)地产经纪服(fú)务收(shōu)费标准的最早依(yī)据是1995年(nián)国家计委建设部(bù)下(xià)发的《关(guān)于房地(dì)产中介服务(wù)收费的通(tōng)知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定(dìng)：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北(běi)京市执行(xíng)的2014年(nián)更新后的收(shōu)费标准，即根(gēn)据这样的规(guī)定：“少数特别(bié)复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各(gè)方协商同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮(fú)，上(shàng)浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房(fáng)中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年(nián)取(qǔ)消(xiāo)了房地产中介服务等57个政府定价，房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)多少(shǎo)由各中介机构自行决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中介机构(gòu)在实际收取费用过程中，相关监(jiān)管部门当前并未明确(què)具体的(de)中介费(fèi)率，中(zhōng)介机构仅需在服务过程中(zhōng)对收费标准(zhǔn)进行明码标价(jià)即可。而房地产经(jīng)纪服务机构在(zài)具体收取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部门(mén)在此次意(yì)见中(zhōng)提及，房地产经纪机构应当在(zài)经(jīng)营门店、网站、客(kè)户端等(děng)场所(suǒ)或渠道，公示服务项目、服务(wù)内容和收费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务(wù)和延伸服务，应当分别(bié)明(míng)确服务项目和(hé)收(shōu)费标准(zhǔn)。房地产经纪(jì)机构收费前应当(dāng)向(xiàng)交易当事(shì)人出具收(shōu)费清单，列明(míng)收费(fèi)标(biāo)准、收费金(jīn)额，由当事人签(qiān)字确(què)认。

　　另外，对收费明显高于(yú)市场(chǎng)平均(jūn)水平的房地产经纪(jì)机构(gòu)，住(zhù)房和(hé)城乡建(jiàn)设(shè)部门将(jiāng)会同市场监管(guǎn)等部门采取约谈等综合措施进行(xíng)重点(diǎn)监(jiān)管。市场(chǎng)监管部门会(huì)同有(yǒu)关部(bù)门依法查处不按规定明码标价(jià)、操纵经纪服务收费等违(wéi)反价格和反垄断(duàn)法(fǎ)律法规的行为。对房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构相关(guān)违法违(wéi)规信息，市场监管(guǎn)部(bù)门要依法(fǎ)依规纳入国(guó)家(jiā)企(qǐ)业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照成交价(jià)格越高、服(fú)务(wù)费率越低的原则实行(xíng)分档定价(jià)，是否(fǒu)意味(wèi)着，未(wèi)来豪宅的中介费(fèi)有望大幅(fú)降低？

　　中原(yuán)地产华(huá)南区总裁兼深(shēn)圳中原总(zǒng)经(jīng)理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓(gǔ)励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价，合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费(fèi)用，主要(yào)还是规范行业(yè)，打击收费(fèi)过高(gāo)的经纪(jì)机构(gòu)，但对市场影响有限，“以深圳(zhèn)为例(lì)，深圳市(shì)场豪(háo)宅和普宅本来收费(fèi)就不(bù)同，各家收费普遍(biàn)在合(hé)理范围内，加上经(jīng)纪服务费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部门(mén)提出的意见仅为鼓励性质，即(jí)只是纲(gāng)领性文件(jiàn)而非(fēi)规(guī)定，未来如何(hé)具体认定(dìng)其中的细则，还需要(yào)看(kàn)各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张(zhāng)大伟表示，“从目(mù)前市场(chǎng)看，经纪服务(wù)领域的调整改善、规范化，有利于行业(yè)健(jiàn)康发展。同时，由于二(èr)手房很多(duō)房源在产权(quán)方(fāng)面有(yǒu)瑕(xiá)疵，如(rú)产权抵押、不同税费等都可(kě)能对交(jiāo)易(yì)产(chǎn)生(shēng)影响，这对房地产经纪(jì)服(fú)务行业的专(zhuān)业(yè)性提(tí)出更(gèng)高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安(ān)居(jū)客研究(jiū)院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房(fáng)买(mǎi)卖过程中，原(yuán)本应(yīng)该由上下家各支付(fù)一(yī)半的中介费，但在(zài)一些热点城市的二手房交易过程中(zhōng)，往往会(huì)有(yǒu)这样的情形，因部(bù)分购房(fáng)者(zhě)处于弱势地位，从而(ér)会出现中介费及税费均由购房者(zhě)来承担。即使(shǐ)一些房东愿意承担中介费，这部(bù)分费用也可能通过转嫁(jià)的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给(gěi)下家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房产中介公司(sī)将(jiāng)其视为向(xiàng)购房者单边收费的行(xíng)为。部分(fēn)中介公司(sī)可(kě)能会利(lì)用其(qí)支配地位，在原(yuán)先经纪服务收(shōu)费的基础(chǔ)上，再次向房东收取费用，而这部(bù)分费用，房东往往会将其转再(zài)次(cì)转嫁(jià)给购房者，这实际上相当(dāng)于变相(xiāng)推高了(le)房价(jià)。两部(bù)门(mén)提出严禁操(cāo)纵经纪服(fú)务(wù)收费，不仅(jǐn)有利于(yú)提(tí)高(gāo)交易(yì)中操作的透明(míng)度，也有利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称(chēng)。

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