OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科(kē)技，引发了(le)公募REITs扩募风波，如今，二级市场(chǎng)的(de)影(yǐng)响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继(jì)续延(yán)续(xù)此前几日的下(xià)跌走(zǒu)势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易(yì)日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产(chǎn)张润(rùn)大厦的重(zhòng)要承租(zū)方(fāng)之一，目前未(wèi)收(shōu)到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲(zhé)库科技后续情况(kuàng)，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目的原始权益人相关负(fù)责人(rén)也表示，近期已(yǐ)同步启动了(le)应急(jí)预案，排摸储备租(zū)户，积极应对(duì)哲库提(tí)前退租的(de)可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司(sī)领导高度重视(shì)，浦(pǔ)东(dōng)新(xīn)区国资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内人士(shì)表(biǎo)示，华安张江光(guāng)大园REIT近期市场波(bō)动较大，但其(天兵天将指哪个生肖，天兵天将指哪个生肖的动物qí)实(shí)不动产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本上影响其(qí)内(nèi)外价值，投资者(zhě)应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技的事件继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日(rì)，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后(hòu)二级(jí)市场价格开始(shǐ)震荡走低，午(wǔ)盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华安(ān)张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT最(zuì)近几个(gè)交(jiāo)易日二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月(yuè)11日(rì)以(yǐ)来(lái)，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不(bù)过，自(zì)2021年(nián)6月21日上(shàng)市以来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募(mù)REITs中位居前列(liè)。

　　从(cóng)5月15日公(gōng)募REITs市(shì)场整体表现(xiàn)上看，目前(qián)上市的8只产业(yè)园区基天兵天将指哪个生肖，天兵天将指哪个生肖的动物础(chǔ)设施(shī)REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露(lù)张江光大园项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发(fā)事件，因此(cǐ)导(dǎo)致二级市(shì)场价格出现波动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过，在上述(shù)人士(shì)看来，尽管出于(yú)风险规避的原因，最(zuì)近(jìn)几个交易日场内资金(jīn)有所(suǒ)流出，但是，不(bù)动产公募REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率下跌(diē)并不会从根本上影响其内外价值。

　　他(tā)也同时(shí)表(biǎo)示，目前(qián)随着二级(jí)市场价格下跌(diē)，风(fēng)险也得到一(yī)定(dìng)释放，但是价格涨跌会(huì)受到基(jī)本面、情(qíng)绪(xù)面(miàn)等(děng)多重(zhòng)因素影响，不好判断价格是不(bù)是已经完全触底。

　　此(cǐ)外(wài)，还有一(yī)位业内人士表(biǎo)示(shì)，今年整体REITs市场表现低迷，不(bù)少产(chǎn)品(pǐn)年内二级市场跌幅较(jiào)大，其实有些隐(yǐn)含收益率高的产品(pǐn)具备一定的投资价值(zhí)，很适合稳健类投资者。此外(wài)，伴(bàn)随(suí)着经济复苏的(de)步伐，产(chǎn)业(yè)园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高如星对此表示，若张江(jiāng)园(yuán)区最终能顺利(lì)解决(jué)招商(shāng)，平稳(wěn)过(guò)度(dù)对经营(yíng)现金流(liú)没(méi)有造成大(dà)的影响，“事件性利空下调(diào)至(zhì)得这么急(jí)、这么深，加(jiā)上前期本身园区类资产就回调不少了(le)，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还是(shì)落到租金收入受不受(shòu)影(yǐng)响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大，估计(jì)园区会最终解决(jué)。

　　张(zhāng)江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再(zài)迎接考验(yàn)

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲库(kù)科技。随后5月12日(rì)晚，华安张江光(guāng)大园REIT发(fā)布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入(rù)基础(chǔ)设施资产张润大(dà)厦的重(zhòng)要承租(zū)方之(zhī)一(yī)，目前未收到哲(zhé)库(kù)科技(jì)及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协议(yì)的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始权益人将继续密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应对(duì)。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报中披(pī)露的张江光大园(yuán)项(xiàng)目出(chū)租率下(xià)降事项，一度二(èr)级市场(chǎng)价格出现回落(luò)。在随后召开的业绩说明会中管理人就相关事项(xiàng)进(jìn)行了解释说明，市(shì)场信心得(dé)到(dào)了一定提振，二级市场价格(gé)表现也趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上(shàng)和线下(xià)的扩募说明会上，运营团(tuán)队表示了对张江(jiāng)光大园(yuán)项(xiàng)目的信心，预计(jì)签(qiān)署意向书(shū)和合同(tóng)谈判(pàn)中(zhōng)的储备(bèi)租户正常转化后，项目出租率将得到回(huí)升。没(méi)想到仅过了不到(dào)三周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关(guān)注(zhù)，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始(shǐ)权益人相关(guān)负责人坦(tǎn)言，事发突然确实始料未(wèi)及(jí)，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息(xī)的第一时(shí)间即奔赴现场进行了(le)沟通和核实工作，并同步启动了应急(jí)预案，排摸(mō)储备租(zū)户(hù)，积极应对哲库提前(qián)退(tuì)租(zū)的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高度重视，据(jù)悉新区国资委也高度(dù)关注。

　　当(dāng)谈及储备租户(hù)情(qíng)况，相关负责人介绍说，目前(qián)储备(bèi)租户(hù)还(hái)是比较丰富的(de)，覆盖了芯片(piàn)测试、人(rén)工智能、航天产业、信息技术等(děng)产业客(kè)户，租赁(lìn)意向面积超过了2万方(fāng)。从意向(xiàng)储备转化为实际租(zū)户需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署租赁(lìn)意向书来尽(jǐn)快(kuài)锁定一些(xiē)重要租户。虽然收了三个月履(lǚ)约保证金给了(le)我(wǒ)们一些空间，但本着对首批扩(kuò)募(mù)、对市场负责(zé)的(de)态度，我(wǒ)们肯(kěn)定要全力与(yǔ)时间(jiān)赛跑，把这(zhè)些面积在短期内完成去化。”相关负责(zé)人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有(yǒu)的(de)同区域的(de)张(zhāng)江光大园项目一季度末(mò)也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权(quán)益人有那(nà)么多储备租(zū)户，之前的空置率为何未能得(dé)到(dào)解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张(zhāng)江光大园(yuán)一(yī)直以来都坚持以市场化运营为导向，历史运营(yíng)表现稳定，租(zū)户的调租(zū)和换租都属于正常情(qíng)况(kuàng)，而这(zhè)次项(xiàng)目的大租户(hù)退租正好发生在市场活跃度的短(duǎn)期低点，目前市场情况(kuàng)已(yǐ)有所好(hǎo)转。在看到出租(zū)率下(xià)滑情况(kuàng)没(méi)有得到及时(shí)修(xiū)复后，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入(rù)了一(yī)些储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和(hé)张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目(mù)在给租户的分隔(gé)空间、交付标准、租金水平(píng)等方面也(yě)有一些差(chà)异化(huà)，张润大厦多是两千多平(píng)的大平层，楼的成新度高一些(xiē)，单(dān)价也贵一些，张江光大园单层以一(yī)千(qiān)平的面积为(wèi)主，还有一(yī)些独栋形(xíng)态的物业(yè)。租户自身(shēn)也会(huì)有(yǒu)诉求，也会(huì)根据自身需求(qiú)和预算(suàn)挑选区域内(nèi)的(de)不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完(wán)成以后(hòu)，新老资产的管理(lǐ)人都(dōu)变(biàn)成了一家，后续我们(men)在资(zī)源共享和联(lián)合营销方(fāng)面能(néng)更加(jiā)充分发挥协同(tóng)效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上(shàng)述负(fù)责人补充说道(dào)。

　　最(zuì)后谈及(jí)对(duì)于张江REIT的定位和(hé)展望，相关负责人表(biǎo)示(shì)，张江集团和张江高科(kē)目前(qián)在(zài)管资产约五百万方(fāng)，还有一些其他在开发的储备项目，这些都将成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平台(tái)目标的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非(fēi)常重(zhòng)视张江REIT这个资(zī)本平台和它未来(lái)的发展。”相关负责人表示，“这次(cì)扩募是(shì)我们实现基金(jīn)扩容的第一步，也是至关重要(yào)的一步(bù)，眼(yǎn)下我们可能(néng)面临(lín)了(le)一些突发情(qíng)况需要解决，但(dàn)是这和我们在张(zhāng)江科学城(chéng)这三十年建设(shè)发展过程中所经历的相比(bǐ)，只(zhǐ)能算是一(yī)个非常(cháng)小的插曲。我(wǒ)们有信心排除万难，尽一(yī)切可能化解(jiě)当(dāng)前突(tū)发事件的所有负面影(yǐng)响(xiǎng)，维(wéi)持预期(qī)和市(shì)场的信心(xīn)。”

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