“现在的房地产很难再(zài)出(chū)现像过去(qù)十(shí)年的系统(tǒng)性行情。”思睿集(jí)团合伙人、首(shǒu)席经济学家洪灏向《红周(zhōu)刊》表示，房地(dì)产行(xíng)业分化的愈加明(míng)显，让机构和(hé)投资者的关注度从板块向单个标的(de)转(zhuǎn)移。上海(hǎi)利檀投资董事(shì)长陈(chén)昊(hào)扬向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，从行(xíng)业来看，无论是(shì)业(yè)绩，还是估值(zhí)，房地产都已经双(shuāng)杀到了最(zuì)底部，而且是(shì)反复地(dì)杀到了底部，再(zài)往(wǎng)下的空间已经不大了。

　　三道红线等(děng)指标(biāo)

　　成挖掘个股阿尔法(fǎ)重要参考

　　那么如何(hé)寻找房地(dì)产个股的(de)阿尔法呢(ne)？

　　洪灏提(tí)醒，在(zài)房地(dì)产赛道中(zhōng)进行选择(zé)，需要非常小心，避免(miǎn)选了半天，标的(de)公司(sī)出(chū)现爆雷的(de)情况。除此之(zhī)外，洪灏指出，需要满(mǎn)足以下三个基准：有大的国资背景的、杠杆率较低的、此(cǐ)前没有踩过红线的(de)。

　　他还表(biǎo)示(shì)，如果关注一(yī)下(xià)今年房(fáng)地产的开发资金来(lái)源(yuán)，可(kě)以发现，其(qí)实银行(xíng)的信贷倾向(xiàng)是不太(tài)愿意给房企贷款的(de)，房(fáng)企(qǐ)的(de)主(zhǔ)要资金(jīn)来源来自新(xīn)盘的销售(shòu)。但(dàn)今年新(xīn)房的销售情(qíng)况(kuàng)相较(jiào)一般。再关注一下，哪些房(fáng)企能从银行拿到钱，其(qí)实主要还是那些有国企背景的房(fáng)企，民营房企相对比较(jiào)困(kùn)难(nán)，所(suǒ)以整个行业出(chū)现了一个很明显的(de)分化，无论是在销售，还(hái)是融资等各个方(fāng)面(miàn)都非常明显。现在有国资背景的房企在资(zī)本市场(chǎng)表现相对(duì)较好，但(dàn)没(méi)有(yǒu)国资(zī)背景的民(mín)营房企股(gǔ)价大(dà)多表现(xiàn)很一般。

　　陈(chén)昊扬则(zé)向《红周(zhōu)刊》表示(shì)，在房(fáng)地产行业内，我们的逻辑是，“寻找最后(hòu)的(de)赢家”。而具体(tǐ)到如(rú)何(hé)挖掘(jué)，我(wǒ)们会特(tè)别重视企业的成本优势(shì)，更(gèng)具(jù)体一点，就是它的净借贷水平（净负债率）是不(bù)是(shì)行业内的最低(dī)水平(píng)；利(lì)润率是不是行业内最高的；融资成(chéng)本是否是行业内最低的(de)；建安成本是(shì)否也是业内最(zuì)低的；这些都是(shì)我(wǒ)们看重的一家房企的综合(hé)成本。

　　需(xū)要注意的是，能够同时满足上述(shù)条件的(de)房(fáng)企并(bìng)不多。即便是在国央企(qǐ)中(zhōng)，仍有部分房企出现(xiàn)了“三道红线”的(de)“踩线”情况，且有逐渐恶(è)化的(de)趋势。以A股为例，《红周刊》根据Wind数据整(zhěng)理发现，截(jié)至2022年末，天房发展、陆(lù)家嘴、格力地产、西藏城投、中交地产(chǎn)、中国武(wǔ)夷等国央企“三(sān)道红线”全踩。

　　除此(cǐ)之外，城(chéng)建发展、京投发展、光明地产、云南城投、首开股份、珠江股份(fèn)、城(chéng)投控股等国央企房企也踩(cǎi)了“三(sān)道红线(xiàn)”中的(de)两(liǎng)条。

　　2022年激进扩(kuò)张房企(qǐ)

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难看(kàn)出，即便是有着(zhe)较稳(wěn)健(jiàn)特色的国央企房企，其财务指标称得上完全(quán)健康的仍是少数(shù)。而更加(jiā)值得注意的是，在2022年，不少国企，甚至地(dì)方国(guó)企开始大举扩张(zhāng)。而这无疑又进一步考验(yàn)着国(guó)央(yāng)企的资金(jīn)链情况。

　　对房(fáng)企(qǐ)而言，扩张速度的张弛有度(dù)尤为重要，节奏把(bǎ)握准确(què)，有助于房企储备优质(zhì)“弹药”；但过于(yú)乐观(guān)的预判未(wèi)来市场，以及过于(yú)激进的扩(kuò)张拿(ná)地节奏也有可能让房企重蹈此前的高杠杆(gān)覆辙。

　　陈昊扬(yáng)以其配置的一家房企进行(xíng)举例(lì)，它从(cóng)2018年开始到(dào)2021年(nián)，连续(xù)4年的净(jìng)借贷比例(lì)都维(wéi)持在33％左右，完全没(méi)有增加杠杆比例。而到2022年，这家房企明显感觉到机会(huì)来(lái)了，其(qí)开始在(zài)一(yī)线城(chéng)市进行大举(jǔ)拿地，净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)也由此前的(de)33％左右水(shuǐ)准提高到45％左右，涨了接近三分(fēn)之一。与此(cǐ)同时，该房(fáng)企新购(gòu)入(rù)地块也(yě)实现了快速的开盘利用率，预计今年会有更多的楼盘入(rù)市。像(xiàng)这类企业就(jiù)符(fú)合“最(zuì)后的赢家”的特(tè)点。一方面，在于它本身储备了很多弹药(yào)，去年拿地(dì)超1000亿元，且其中一半在一线(xiàn)城市，另外一半也主要集(jí)中(zhōng)在强二(èr)线和二线城市(shì)；另一方面，它的扩张(zhāng)是有(yǒu)节制地(dì)扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与(yǔ)之相反，有些(xiē)房企(qǐ)的(de)扩(kuò)张速度让人(rén)感(gǎn)觉又(yòu)回(huí)到了2016年(nián)、2017年，或者说看(kàn)到了2016年～2020年期间扩张(zhāng)的民(mín)营企业的影子。虽然说，见到机会时(shí)要出手，但出手的章(zhāng)法(fǎ)仍要小心，如果负债率扩张得(dé)太快，但(dàn)未来的(de)两年市(shì)场没有想象得那么好，可能会重(zhòng)蹈(dǎo)覆辙冰火两重天是什么意思？怎么操作，男女之间的冰火两重天是什么意思。

　　那(nà)么如何来衡量一(yī)家(jiā)房企的扩张速度是(shì)否激进？陈昊(hào)扬向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊》表示，主(zhǔ)要(yào)还是(shì)看房企的净负债率水平，在我(wǒ)看来，这个比例如果超过60％，就是扩(kuò)张得过于快速了。

　　不(bù)难看出，这(zhè)一标准要比“三道红线”对房企(qǐ)的净负债率要求不得高于(yú)100％要(yào)更加严格。陈昊扬解释，当前(qián)房(fáng)地产行业的复(fù)苏(sū)速度并没有(yǒu)那么(me)快，所以(yǐ)要规避公司净负债率提高(gāo)到(dào)一个比较危险(xiǎn)的水平(píng)。

　　《红周(zhōu)刊》对在2022年拿地较(jiào)积极的房企梳理发(fā)现(xiàn)，中交地产、中国金茂(mào)、华发股份、越(yuè)秀地产、绿城中国、保利发展等房企2022年净负债率都(dōu)在60％之(zhī)上。其中，中交地产净负债率持续(xù)居高不下，在2020年至2022年期(qī)间(jiān)，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形(xíng)成(chéng)鲜(xiān)明对比的是，华润(rùn)置地、中国海外发展、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙湖集团等房(fáng)企在践行较积极的拿地策略的同时，也较好(hǎo)地控制了公司的扩(kuò)张速度与净负债率水平（见附表）。

　　滨江集团等个别(bié)民营(yíng)房(fáng)企(qǐ)

　　或具(jù)备“最后赢(yíng)家(jiā)”的黑马特质

　　陈昊扬指出(chū)，实际上，他(tā)们是以同(tóng)一筛选标(biāo)准来看(kàn)国(guó)央企与民(mín)营房企，但在各维(wéi)度的实(shí)际表现上，国央企确实会更胜一筹。如(rú)国央(yāng)企(qǐ)的融资成本(běn)更低，融资渠道也更顺畅，能够做(zuò)到(dào)想融就融，这(zhè)样，国央企(qǐ)自然而然就(jiù)具有天然优势。

　　虽然(rán)对比民营房企，机构(gòu)更(gèng)加看好(hǎo)国央企，但这也并不意味(wèi)着，民营企业中就(jiù)没有“黑(hēi)马(mǎ)”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍(réng)有少数民营房企同样受到机构的青睐(lài)。比(bǐ)如，根据2023年一季报，滨江集(jí)团的(de)十大流(liú)通股东中新进了(le)“中国工(gōng)商银行股份(fèn)有限公司－景顺长城(chéng)中国回报灵活(huó)配(pèi)置混合型证券投资基(jī)金”“全国社(shè)保(bǎo)基金一一六组(zǔ)合”等。

　　除此之外，自2021年开始，百(bǎi)亿私募珠海阿巴马资产(chǎn)管(guǎn)理有限公司就(jiù)长期持有(yǒu)滨江集团(tuán)。根据(jù)一季(jì)报(bào)，该资产公司(sī)的几(jǐ)只(zhǐ)产品合计持有滨江集团9543万(wàn)股，约占流(liú)通A股的(de)3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自身的(de)基(jī)本面(miàn)表现(xiàn)存在一定关系(xì)。2020年以来的近(jìn)三(sān)年时(shí)间，房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)整体在走(zǒu)“下坡(pō)路”，但作为杭州本土房企的(de)滨(bīn)江集团仍是表现出较(jiào)强的韧(rèn)劲，2020年以来，滨江集(jí)团在业绩表现、销(xiāo)售规模、新增(zēng)土(tǔ)储、股(gǔ)价表现(xiàn)等(děng)多维度都表现了较(jiào)强的增长势头。

　　业(yè)绩方面，2020年～2022年期间(jiān)，滨江(jiāng)集团扣非归(guī)母净利润(rùn)依(yī)次为21.27亿元(yuán)、29.87亿元(yuán)、37.22亿元(yuán)；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期(qī)发布的2023年一(yī)季报(bào)，今年一季度，滨江集团更是(shì)实现了(le)扣非归(guī)母净利润5.41亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产“青铜时代(dài)”仍(réng)能保(bǎo)持自身业绩的持续增长，和滨江集团(tuán)扎(zhā)根杭州的战略布(bù)局关系密(mì)切。根据2022年年(nián)报(bào)，滨江集团有近七(qī)成营(yíng)收来自杭州(zhōu)地区(qū)，而在2021年，杭州(zhōu)地区的营收比重只(zhǐ)占到近六成(chéng)。近三年持(chí)续稳居杭州房企(qǐ)销售排名第一。

　　与此同时，滨江集(jí)团在杭(háng)州的土储(chǔ)补(bǔ)充同样较(jiào)为(wèi)积极(jí)，根据诸(zhū)葛找房、住在杭州网(wǎng)数据显(xiǎn)示，2020年、2021年、2022年在(zài)杭拿地金额依(yī)次为404.6亿(yì)元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同(tóng)样持续稳居杭州的本土第一。

　　而滨江集团在杭州的较突出表现，也让滨(bīn)江集团的(de)房(fáng)企排名(míng)迅速提(tí)升。到2023年，滨江集团(tuán)的房企排名已冲进前(qián)十(shí)，根(gēn)据中指数据，2023年(nián)前4月，滨江集团实现(xiàn)销(xiāo)售(shòu)额607.3亿元，位列房企(qǐ)第九位。

　　值(zhí)得注意(yì)的是，2020年至今，滨江集团股价翻(fān)了超一倍(bèi)以上，而近(jìn)期，滨江集(jí)团更(gèng)是迎来(lái)多家机(jī)构(gòu)的(de)集中(zhōng)调研。滨江集团(tuán)发(fā)布公告表示，公司(sī)于(yú)5月10日(rì)接受了信达证(zhèng)券、金鹰基金、建信(xìn)养老、新华养老等18家机构调研。

　　产业链布局(jú)重点移至存量赛(sài)道

　　机构在下(xià)游家纺、家居、物业觅α

　　实际上(shàng)房地产开(kāi)发只是(shì)房地(dì)产产业链上的中游环节，其上游主要为钢铁、水泥、建材、玻纤等材(cái)料供应商(shāng)，而(ér)下游应用(yòng)行业主要包(bāo)括中(zhōng)介服务、家用电器(qì)、物业管理、家居用(yòng)品(pǐn)。综合《红周(zhōu)刊》的采访，房地产开发(fā)环(huán)节(jié)与上游材料端息(xī)息相关，新盘开工(gōng)不足导致上游不被(bèi)看好，机构寻觅个股阿尔法的思路渐渐(jiàn)移(yí)至下游。“中国房地(dì)产行业(yè)在进入存(cún)量房时代，所(suǒ)以对地产产业链，尤(yóu)其是偏消费属性的家装家居领域，我(wǒ)们(men)相对(duì)看好，因为居民保(bǎo)有(yǒu)的住房(fáng)规模越来(lái)越大(dà)，随着时间(jiān)的增(zēng)加，内(nèi)装更(gèng)新的需(xū)求也会越(yuè)来越多。美国过去(qù)的数据充(chōng)分说明(míng)了这一点，在新房冰火两重天是什么意思？怎么操作，男女之间的冰火两重天是什么意思销售见顶之后，家具(jù)消费(fèi)的增(zēng)长却一直都(dōu)很(hěn)好(hǎo)。对于(yú)地产产业(yè)链，我们相(xiāng)对看好和内装相关的(de)行业(yè)，例如消费建材、家居装饰等(děng)。”万家基金人(rén)士(shì)表示。

　　而根据《红周刊》对(duì)下游细分中(zhōng)相关(guān)赛道龙头(tóu)年内表(biǎo)现的统计(jì)，目前暂居前两位(wèi)的都是来自(zì)家纺赛道(dào)的公司(sī)，它们分别是富安娜和水星家纺(fǎng)，特(tè)别是前者在月线连收(shōu)七根阳线的基础上，年(nián)内迄今涨幅已经逼(bī)近30％。

　　以(yǐ)前者为例，富安(ān)娜(nà)主(zhǔ)要(yào)从事纺织(zhī)家居、睡眠家(jiā)居、生(shēng)活类产品的研(yán)发、设(shè)计(jì)、生产及销(xiāo)售，旗下拥有原创“富(fù)安娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而乐”和“酷奇智”自有品(pǐn)牌(pái)。第一季度(dù)报(bào)告显(xiǎn)示，报(bào)告期内(nèi)，富安(ān)娜(nà)实现(xiàn)营业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现归属(shǔ)于上市(shì)公司股(gǔ)东的净利润约1.11亿元，同比(bǐ)增(zēng)长5.28％。

　　而从上(shàng冰火两重天是什么意思？怎么操作，男女之间的冰火两重天是什么意思)市公司(sī)一季报的十大流通股股东来看(kàn)，能够发现该股早(zǎo)已成为基金重(zhòng)仓股的天下，彼时包括公募的中欧价值发现、中欧潜力价(jià)值(zhí)、工银瑞信(xìn)灵动价值、宝盈新价值和私募的明河2016，都在其(qí)中出(chū)现，占据(jù)了半壁江山。需要强调的是，中欧的两只基金都(dōu)是(shì)价值派基(jī)金经理曹名长在管的产品，首季(jì)其同时(shí)重仓的房(fáng)地产产(chǎn)业链股票(piào)还有金地集团和大亚圣象。

　　对比而言(yán)，前(qián)几(jǐ)年(nián)曾经风光(guāng)一时的家居(jū)板块也因疫情、消费复苏进(jìn)程(chéng)缓慢(màn)等多因(yīn)素一(yī)度沉寂，不过好在困境反转露(lù)出曙光，家居板块中(zhōng)年内表(biǎo)现最好(hǎo)的是(shì)志邦家居(jū)。同一时(shí)间段，该(gāi)股年(nián)内(nèi)上涨(zhǎng)已(yǐ)经(jīng)超过(guò)23％，从业绩(jì)来看，无论(lùn)是营收还是归母净利润，公司(sī)都实现了同(tóng)比双升。

　　从公司的十大流通股股(gǔ)东来看，《红周刊》发现广发(fā)基金经理(lǐ)罗洋(yáng)慧眼独具(jù)，一季报中他管理的广发(fā)策略优(yōu)选和广发(fā)安(ān)宏(hóng)回报均增加了持股，而这两只产(chǎn)品也成为(wèi)志邦(bāng)家(jiā)居十(shí)大流通股股东中仅有的两只公募。有(yǒu)意思的是，他似乎对于定(dìng)制家居(jū)类标(biāo)的情(qíng)有独钟，在另一家赛道公司金牌橱(chú)柜中(zhōng)，他管理(lǐ)的全部三只产品均(jūn)登榜(bǎng)十大流通股股东(dōng)，其也(yě)成为他的独门重仓(cāng)股。

　　除(chú)去家(jiā)居家纺外(wài)，下游(yóu)的(de)物业股也越(yuè)来越被(bèi)机(jī)构所(suǒ)青睐，不过这类(lèi)标的大多(duō)在香港上市，如何选择(zé)成(chéng)为难题。对此，前述(shù)上海公(gōng)募(mù)基(jī)金经理举例分(fēn)析：“物业服务不是一个高毛利的行业，挣钱很辛(xīn)苦，我选公司还是希望挣(zhēng)的是(shì)市(shì)场化应该挣(zhēng)的钱(qián)，以(yǐ)我曾经买的绿城服(fú)务为例(lì)，它(tā)在中高(gāo)端楼(lóu)盘占比是比较(jiào)高(gāo)的，每(měi)年到期的合同里(lǐ)提价成功率在30％～40％。它能(néng)做到滚动的大部(bù)分项(xiàng)目到期之后(hòu)，经过两三轮合同周期还能做(zuò)到产(chǎn)品(pǐn)提价。”

　　“行(xíng)业里真正(zhèng)能(néng)做到产品(pǐn)提(tí)价的公司很少，因为(wèi)物业公司(sī)很容易一开始是(shì)挣钱的，后面因为(wèi)保(bǎo)安这些固定人员成本的年(nián)度(dù)增长，不过服务没有特(tè)别好，客户没有那么满(mǎn)意，能(néng)做到提价难度(dù)是非常大的。但是该公司能(néng)在业内做到到期之后提价率比较高，这跟它的(de)定位和比较(jiào)好的服务是(shì)有关系的(de)。”他进一步强调。

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