5月以来，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代表的机构对于(yú)这一(yī)板块已经在悄然布局。数(shù)据显示(shì)，以南(nán)方和华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的(de)总份(fèn)额均较4月28日时有小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。根(gēn)据基金(jīn)一季报统计，龙头与地(dì)方国企央(yāng)企获得增持(chí)，持仓数量占(zhàn)流(liú)通(tōng)股(gǔ)比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地(dì)产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现出色(sè)，但公募所持(chí)房地产公司市值在(zài)股票(piào)资产(chǎn)中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于(yú)出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募(mù)对(duì)房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一(yī)季度得以延续。数(shù)据(jù)统计显示，公募重仓(cāng)持(chí)有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个(gè)股(gǔ)分别为保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对(duì)于房地产的(de)投资(zī)愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名(míng)最高的是保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)，在(zài)基(jī)金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在(zài)第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首先(xiān)在于几只房地产龙(lóng)头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是(shì)万(wàn)科最(zuì)为(wèi)明显；其(qí)次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后(hòu)一环，且首季(jì)并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要(yào)时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进(jìn)入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四(sì)线城市。而映射到二级市(shì)场投资上，配置房地(dì)产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去(qù)不(bù)返了。“如果按(àn)照(zhào)产业周(zhōu)期来分类，包(bāo)括(kuò)房(fáng)地产等几(jǐ)类行业在盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认知上没(méi)有(yǒu)什(shén)么(me)投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的(de)行业也出现(xiàn)了一些机(jī)会，背后(hòu)的(de)逻(luó)辑是供给侧发(fā)生了(le)更大的变(biàn)化。”一(yī)不愿具名(míng)的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持(chí)谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销(xiāo)售面积很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民存(cún)款数(shù)量增(zēng)加了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新(xīn)，也(yě)有(yǒu)近10亿平方米。需求(qiú)端(duān)还需要(yào)有一定的政(zhèng)策出(chū)来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房(fáng)地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无(wú)论从(cóng)城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺(quē)时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很(hěn)容易出(chū)现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的过(guò)程(chéng)。这个过(guò)程中(zhōng)，综(zōng)合竞(jìng)争力(家用炒菜锅生铁好还是熟铁好，铸铁锅和生铁锅哪个对身体好lì)强的公司就能够通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼(yú)的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了，但不代表没(méi)有投资机会，机会(huì)在于(yú)城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而(ér)对(duì)应(yīng)到股(gǔ)票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个(gè)股成(chéng)为公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个(gè)股来看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统计(jì)申万房地(dì)产板块个(gè)股，在纳入(rù)统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以(yǐ)来实现股价(jià)上涨的(de)达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时(shí)间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成(chéng)交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基(jī)本(běn)面来(lái)看，上实发(fā)展的(de)主(zhǔ)营业务为房地产(chǎn)开发(fā)与经营(yíng)。公(gōng)司的(de)主(zhǔ)要产品(pǐn)及服(fú)务为房地产销(xiāo)售、房地产租(zū)赁、物业管理(lǐ)服务(wù)、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过(guò)从十(shí)大流通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的(de)上银(yín)基(jī)金、私募的(de)迎水文龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城(chéng)资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名(míng)第(dì)二的(de)浦东金(jīn)桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度(dù)的(de)收(shōu)入利(lì)润规模大(dà)幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面(miàn)是该公司后(hòu)疫情时代(dài)出租(zū)率复苏至近年来最(zuì)高，另家用炒菜锅生铁好还是熟铁好，铸铁锅和生铁锅哪个对身体好一(yī)方面则是(shì)公司拿(ná)地结算(suàn)持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩(jì)势头向(xiàng)好(hǎo)背景下(xià)，自然也吸引了(le)知名机构(gòu)在其(qí)中持续驻足。从第一季度十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看，知名私募(mù)高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产品依(yī)然在前十中，这也是连续第三个季(jì)度他有的两只(zhǐ)产品杀入前(qián)十。同时(shí)榜单中(zhōng)还有(yǒu)一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局(jú)，其(qí)当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上(shàng)海区(qū)域性地产公司外，荣安地产则(zé)是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳(zhèn)的(de)地(dì)产公司，一季报交出的也(yě)是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到(dào)两只公(gōng)募(mù)指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入(rù)十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东行(xíng)列。具体说来(lái)， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位，富国中证指(zhǐ)数(shù)1000增强(qiáng)则排名(míng)第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相(xiāng)关人(rén)士分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅降温(wēn)，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的(de)利润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数(shù)房企受限于信用问题或者(zhě)资(zī)金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有(yǒu)限，从(cóng)融资成本看，龙头(tóu)房企的融资(zī)成(chéng)本不(bù)断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在(zài)当前中特(tè)估的(de)浪潮下，央(yāng)国企地产(chǎn)股或存(cún)在发展的大好(hǎo)机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业(yè)的(de)结构性(xìng)机会依(yī)然存在(zài)，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要又(yòu)体(tǐ)现为库(kù)存的优势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的(de)不动产资产(chǎn)运营能(néng)力的多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估(gū)，国央企相较于民(mín)营地产(chǎn)公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关系等问题，市场对(duì)民营房开企业的资产会有更(gèng)多担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮(lún)行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来说估(gū)值的(de)修(xiū)复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的(de)维(wéi)度看，行业的(de)逻辑在(zài)于集中度提(tí)升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的(de)盈(yíng)利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关(guān)注估(gū)值相对(duì)较低(dī)，企业自(zì)身资产(chǎn)的质(zhì)量(liàng)好、运营能力(lì)强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内(nèi)部将出(chū)现(xiàn)分化(huà)，要关(guān)注将受益(yì)于行业集中度提升的头(tóu)部公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资背景龙头(tóu)前途(tú)更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持(chí)续(xù)观察国企央(yāng)企在(zài)三个方面是否可(kě)以(yǐ)维持，首先是融资(zī)成本(běn)保(bǎo)持(chí)低位，其次是销售份额持续提升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理发(fā)现(xiàn)，对(duì)于2022年(nián)的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一(yī)季度的业绩分(fēn)化更趋(qū)明(míng)显，保利发展、滨(bīn)江集团等(děng)房企营收(shōu)、净利均实现了(le)业绩的(de)回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而(ér)这些公(gōng)司也是机构的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过(guò)去两三(sān)年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿(ná)地(dì)之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投(tóu)资力(lì)度较大。投资的驱(qū)动能够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提(tí)醒表(biǎo)示，在房地(dì)产的复苏过程中(zhōng)，还面临着(zhe)一(yī)些(xiē)不确(què)定性。其实整(zhěng)个市场从四月(yuè)份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四月环比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多(duō)数(shù)城(chéng)市(shì)都出(chū)现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也(yě)不太乐观。按(àn)照现(xiàn)在的经(jīng)济状(zhuàng)况(kuàng)、收入(rù)情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库存压力、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到六(liù)月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出(chū)现(xiàn)市场的短期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董事(shì)长陈昊扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整个房(fáng)地产以及其上下(xià)游产业链的复(fù)苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时(shí)候，在房地(dì)产以(yǐ)及(jí)上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极(jí)为少数家用炒菜锅生铁好还是熟铁好，铸铁锅和生铁锅哪个对身体好的、做得比同(tóng)行好(hǎo)得多的企业，会伴(bàn)随(suí)整个行(xíng)业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能(néng)耐心(xīn)地去等(děng)待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅为举例(lì)分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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