近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的(de)REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs主要特(tè)征之一(yī)，稳定分红体(tǐ)现出该(gāi)类产品长期(qī)投资价值，通过观测经(jīng)营活动(dòng)现金(jīn)流、可供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)等指(zhǐ)标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注(zhù)意(yì)，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生现金收益，特许经营权分红目前(qián)已包含(hán)了(le)利润分配和本(běn)金的(de)归还，在选择投资标的(de)时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出(chū)了(le)高比(bǐ)例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分(fēn)配金额占可供分配金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分(fēn)配(pèi)比(bǐ)例在(zài)96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益(yì)来源为持有期分(fēn)红(hóng)收益，以(yǐ)及(jí)基金份额交易价格的(de)变化(huà)。基金份额(é)二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市(shì)场(chǎng)因(yīn)素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资(zī)人通过基金募集材料和信息(xī)披露(lù)文(wén)件(jiàn)，结合行业及市场情况，可(kě)以(yǐ)分(fēn)析基(jī)础设(shè)施(shī)项目的经营业绩(jì)，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额(é)二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实(shí)际获(huò)得的(de)现金(jīn)收益，对(duì)于长期投(tóu)资(zī)者更具(jù)参(cān)考价值。”中金基金相关(guān)负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副(fù)总监李(lǐ)华(huá)平也表示，根据(jù)《公开募集基础设施证(zhèng)券(quàn)投资基(jī)金指引（试行）》及相关法(fǎ)规(guī)要求，基础(chǔ)设施基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金年度(dù)可分配金额以现金形式(shì)分配(pèi)给投资(zī)者，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定(dìng)的分红(hóng)机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从(cóng)投资(zī)角度来(lái)看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场(chǎng)价格(gé)反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红(hóng)体现了(le)这(zhè)类产(chǎn)品的“债性(xìng)”特(tè)点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要(yào)求，分(fēn)红类似(shì)于债券派(pài)息，但不等(děng)同(tóng)于债券的固定利息(xī)回报，而是由(yóu)可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的(de)配(pèi)置价(jià)值。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分(fēn)红(hóng)能(néng)够(gòu)帮助机构投资(zī)者(zhě)稳定收(shōu)益。机构投(tóu)资(zī)者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资债(zhài)券相(xiāng)对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关(guān)键因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部(bù)分产品受宏观经济(jì)的影响，可分配(pèi)金(jīn)额完成率不达预(yù)期，一(yī)定(dìng)程(chéng)度上影响了公募REITs二(èr)级市场的(de)价(jià)格。”李华平(píng)称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格波动受多(duō)重(zhòng)因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的(de)分红有利于吸引(yǐn)投资(zī)者参(cān)与公募REIT2023年初一什么时候军训，初一什么时候军训2022s二(èr)级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场热(rè)点呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的(de)经营业(yè)绩相对经济活(huó)力(lì)的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份(fèn)额(é)的开盘(pán)指(zhǐ)导价做调(diào)减处(chù)理，调减金额(é)根据单位基金份额(é)的分红金额(é)进行计算(suàn)。除权(quán)操(cāo)作(zuò)是对分红前(qián)后(hòu)基金份额净值变化(huà)的修正，使投资人在基金分红前后(hòu)均可(kě)以获得(dé)公平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可增强投(tóu)资(zī)者长期投资的(de)信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基(jī)金相(xiāng)关人士(shì)也(yě)称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红包括利润分(fēn)配和本(běn)金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募(mù)基金(jīn)分(fēn)红前(qián)提(tí)是本金之上的增(zēng)值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定(dìng)为(wèi)“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值(zhí)两个(gè)部分，两个部(bù)分之间的比例(lì)是(shì)变动的，与现有公募基金分红差异(yì)很大，大多数普通投(tóu)资(zī)者可(kě)能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不(bù)确定性，这是(shì)该类(lèi)投(tóu)资(zī)者应(yīng)该注(zhù)意(yì)的(de)情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前(qián)公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要(yào)包括每年的现金(jīn)分(fēn)红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目(mù)每年的(de)现金(jīn)分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的(de)分红包括(kuò)了利润分配(pèi)和本金的(de)归(guī)还，两者的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权类资(zī)产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资(zī)收益(yì)。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层资产的(de)类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示，从细分来(lái)看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产属性(xìng)不(bù)同而形成区别。特许经营权类的公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权(quán)类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增值，所以相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对(duì)所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为(wèi)，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目在经营权(quán)到期(qī)后不再(zài)能产生(shēng)现金(jīn)收益(yì)，因此将可供(gōng)分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基(jī)于(yú)这个(gè)特点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目(mù)，通常(cháng)具备更高的(de)分派率(lǜ)水平。对于剩余期(qī)限较(jiào)长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足(zú)够年限(xiàn)收回本(b2023年初一什么时候军训，初一什么时候军训2022ěn)金并取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不进行扩募的(de)情况(kuàng)下(xià)，基金份(fèn)额单价随着分派(pài)进度逐年下(xià)降是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项目相比，产权类项(xiàng)目的土地(dì)或建筑的(de)剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更新(xīn)改造(zào)或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出(chū)让金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机(jī)会(huì)进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营的假设反映在基(jī)础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的(de)时点，多位业内(nèi)人士还表示，在(zài)产品(pǐn)分红(hóng)期，投(tóu)资者可以观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金、内(nèi)部(bù)收益(yì)率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估(gū)项目底(dǐ)层资产的运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金(jīn)相关(guān)的指标有两个(gè)：一是(shì)年报中披露的经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流(liú)量是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资、投资产(chǎn)生的现(xiàn)金(jīn)流，基于企业本(běn)身经营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项(xiàng)目进行调整，加期初(chū)现金，最(zuì)终得到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债(zhài)市(shì)场独立的资产配置功(gōng)能，比较适合长期(qī)持(chí)有。建(jiàn)议投资者(zhě)对经营权类(lèi)的资(zī)产可(kě)以更多关(guān)注内部(bù)收益(yì)率的高低，对(duì)产(chǎn)权类的资(zī)产更(gèng)多关(guān)注(zhù)分派率(lǜ)高低。因为公募(mù)REITs可(kě)分配收益主要来(lái)自(zì)底层资产的经营净现(xiàn)金流，所以底层(céng)资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合(hé)考虑(lǜ)原始(shǐ)权(quán)益(yì)人综合实力(lì)、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实(shí)力等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期(qī)，由于分红交易带来(lái)的(de)短期(qī)博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权(quán)效应(yīng)相对明显、同时分红(hóng)规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及(jí)次年的(de)可供分配金额预测。投资(zī)者可(kě)以将REITs的(de)实际分(fēn)红金额与募集材料中披(pī)露预(yù)测进行比较分析，结(jié)合经济及市(shì)场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及(jí)REITs的(de)管理(lǐ)能力(lì)进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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