万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红(hóng)，让这(zhè)个位(wèi)于(yú)北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商(shāng)——中赫集团，也(yě)被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书院再次受到舆(yú)论关注，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人被中国信(xìn)达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不得不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售出(chū)，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房(fáng)子(zi)现在莫名奇妙地(dì)被(bèi)拍(pāi)卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主(zhǔ)的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可(kě)能没(méi)你想(xiǎng)象的(de)那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核(hé)心区位，名校环(huán)绕的(de)顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公(gōng)司(sī)不良债权转让项(xiàng)目”，债(zhài)权总额高达近47亿(yì)，该(gāi)项目的抵押物中，包括(kuò)75套万(wàn)柳(liǔ)书院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显示(shì)，上述不良债权转让项目的处置(zhì)主体是中国信(xìn)达资(zī)产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司北京市分公(gōng)司（下称中国信(xìn)达(dá)北(běi)分(fēn)），处置的是(shì)对(duì)北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司(sī)是共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国信达北分(fēn)讨(tǎo)债(zhài)的故(gù)事，但实(shí)际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒(méi)体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了(le)的，是有人住的(de)。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这(zhè)些房(fáng)子(zi)根本没有网签，也没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的报道证实(shí)了(le)上述(shù)内容。有豪(háo)宅中介透露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把这75套(tào)房子抵押出去(qù)，现在(zài)还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学(xué)区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北(běi)京的(de)高(gāo)端人士，柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬也(yě)是万柳书院的(de)业主。另据地产自媒体“地(dì)产(chǎn)八(bā)卦(guà)女”爆料(liào)，万柳书院的业(yè)主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人(rén)也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实(shí)已经(jīng)支(zhī)付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，那(nà)么(me)，中国信达转让(ràng)这笔不良债(zhài)权回本的(de)愿(yuàn)望，或(huò)将泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损失最(zuì)大的，没(méi)准还是债主中国(guó)信达(dá)。

　　根据(jù)相关法律规定(dìng)，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办(bàn)理过户手续的，如果业主没有(yǒu)过错(cuò)，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查(chá)封的可(kě)以向(xiàng)法院提出执行异(yì)议申请(qǐng)，请(qǐng)求法院解除查封(fēng)，同时可以联合起诉(sù)开(kāi)发(fā)商，要求退还购房款(kuǎn)或(huò)办理房(fáng)产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最(zuì)高人民(mín)法院关于商品房消费者权利(lì)保护问题(tí)的(de)批复》，以(yǐ)司法解(jiě)释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购买(mǎi)房(fáng)屋(wū)并已支付全(quán)部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先于建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民(mín)法院应当(dāng)予以支持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房(fáng)消费(fèi)者，在一审法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结(jié)前已实际支付剩余(yú)价款(kuǎn)的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房(fáng)子均(jūn)为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个(gè)烫手山(shān)芋。可能(néng)不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司(sī)中国信(xìn)达申请不良债权(quán)转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国(guó)信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中(zhōng)赫(hè)集团旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫(hè)置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞(ruì)的股东(dōng)行列(liè)，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为了(le)唯一股东，后(hòu)者由中国信(xìn)达(dá)资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较(jiào)其(qí)他房企，中赫(hè)集团(tuán)既没(méi)有(yǒu)很大(dà)规(guī)模，也没有(yǒu)很高(gāo)的国民知名(míng)度，但(dàn)却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地(dì)推(tuī)出钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米的天价(jià)，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利、万(wàn)科等大型(xíng)知名房(fáng)企手中，抢下(xià)了(le)北京万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神(shén)秘(mì)高端的姿(zī)态杀入市场，无论(lùn)是一块块从(cóng)荷(hé)兰运回来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起(qǐ)来的五米高(gāo)墙，还是(shì)每棵成本超6万(wàn)的成年银杏(xìng)树，还(hái)是每平(píng)米20万元的价(jià)格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就(jiù)可看(kàn)出其在(zài)北京(jīng)豪宅圈的(de)地位(wèi)。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有名的(de)融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等(děng)，现如今，它远远(yuǎn)超过这(zhè)些(xiē)对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳书院一套(tào)300平米(mǐ)的法拍房(fáng)，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了(le)8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开(kāi)发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士(shì)，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的(de)“高端路线”，也(yě)因(yīn)此，它被(bèi)外界贴(tiē)上了，“卖北京(jīng)城最贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产(chǎn)中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开发商光环的我想说世间万物一切都不及你是什么歌，满天星辰不及你歌词(de)背后，这(zhè)个(gè)地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为(wèi)被(bèi)执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能(néng)力(lì)而拒(jù)不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书(shū)确定义务，中赫(hè)集(jí)团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北(běi)京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这(zhè)个(gè)地步(bù)，其(qí)实是(shì)有迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖(wā)出背(bèi)后的中赫集团(tuán)，发现(xiàn)其深(shēn)陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实控(kòng)人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追(zhuī)根溯(sù)源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就在于收购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始(shǐ)了多元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团(tuán)就(jiù)尝试过(guò)多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但(dàn)最(zuì)终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目(mù)光，放到了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信(xìn)集团手(shǒu)中拿(ná)下北(běi)京(jīng)国(guó)安俱乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部全部(bù)股权。如果(guǒ)北京国安的估值一(yī)直没变，那么(me)中(zhōng)赫集团拿下(xià)北京国安，总(zǒng)计花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这(zhè)样，中赫为(wèi)什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份质押陆(lù)续质(zhì)押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共(gòng)有11条股权(quán)出质记录。质权人(rén)包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京国(guó)安的(de)时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安(ān)后，不(bù)仅(jǐn)国安(ān)的(de)经(jīng)营(yíng)状况没(méi)有(yǒu)得到(dào)改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北(běi)京国(guó)安足球俱(jù)乐(lè)部(bù)实(shí)现营(yíng)业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱(jù)乐(lè)部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压力，中赫集(jí)团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手(shǒu)中的中赫集(jí)团(tuán)股份，但国安(ān)和(hé)中赫(h我想说世间万物一切都不及你是什么歌，满天星辰不及你歌词è)的经营(yíng)状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执(zhí)行(xíng)人(rén)，执(zhí)行标(biāo)的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞(xiá)等(děng)共同(tóng)成(chéng)为被执行人，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书(shū)确定义(yì)务(wù)，上(shàng)述(shù)被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不(bù)过在实(shí)控(kòng)人(rén)都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的北(běi)京国安，又(yòu)如(rú)何能独(dú)善其身？

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